החלום ושברו: הרץ פרופרטיס ודלשה קפיטל בדרך להסדר חוב
החלום ושברו: הרץ פרופרטיס ודלשה קפיטל בדרך להסדר חוב
חברות הנדל"ן המניב האמריקאיות שגייסו חוב בבורסת תל אביב מצויות בקשיים וצפויות לא לעמוד בתשלומיהן למחזיקי איגרות החוב שלהן במועדם המקורי. אלה יידרשו להגיע להסדרים מול החברות, או להעמיד את החוב כלפיהם לפירעון מיידי
חברות ה־BVI ממשיכות להכאיב למחזיקי האג"ח. שתי חברות נדל"ן אמריקאיות נוספות שהנפיקו אג"ח בתל אביב נקלעו לקשיים ומחזיקי האג"ח עשויים להידרש להסדר חוב או להעמיד את החוב לפירעון.
הרץ פרופרטיס, חברת נדל"ן מניב בשליטת משפחת הרץ האמריקאית ובניהולו של וויליאם הרץ, מחזיקה ומשכירה 13 נכסי משרדים בערים בשווקים משניים בארה"ב. החברה נקלעה לקשיים בעקבות המשבר בשוק המשרדים בארה"ב לאחר הקורונה ועליית הריבית ומחנק האשראי בה. שיעורי התפוסה בנכסיה ירדו מ־78% ב־2020 ל־72% נכון למרץ 2023, והיא נתקלה בבעיות בניסיונותיה למחזר חובות ולמכור נכסים.
בסוף 2017 היא גייסה לראשונה חוב בת"א לאחר שהתאגדה במודל BVI שבו חברות זרות, בעיקר אמריקאיות, התאגדו באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands), בעליהן הזרימו לתוכן נכסים והן קיבלו עליהן את הדין הישראלי כדי לגייס כאן אג"ח. את סדרת האג"ח הראשונה (א') היא הנפיקה ללא ביטחונות וגייסה בהנפקתה ובהרחבה שביצעה בהמשך סכום של 615 מיליון שקל. בשנה שעברה היא הנפיקה את סדרה ב', הפעם עם בטוחה בדמות שעבוד על אחד מנכסיה ‑ מתחם משרדים ביוסטון טקסס, וגייסה תמורתה 207.5 מיליון שקל.
מועד פירעונה הסופי של סדרה א' הוא בינואר 2026 והיא נושאת ריבית קבועה של 7.05%. במועד הפירעון הקרוב, 15 בינואר 2024, תידרש הרץ לפרוע כתשלום קרן וריבית 31 מיליון דולר. אג"ח ב' תיפרע סופית בפברואר 2026 ומועד הפירעון הקרוב שלה הוא בפברואר הקרוב (כ־4 מיליון דולר), כשהיא נושאת ריבית של 5.95%.
בתחילת אוגוסט השנה פנתה בעלת השליטה בחברה, Hertz Group Realty Operating Partnership, בהצעת רכש למחזיקי אג"ח א', לפיה היא תרכוש 45%‑55% מאיגרות החוב שבמחזור, במחיר של 52 אגורות לכל יחידה. מחיר זה היווה תספורת של 48% ממחיר הפארי של הסדרה, ותספורת של 87 מיליון שקל. אך מעט מאוחד יותר חזרה בה הרץ וביטלה את ההצעה, מחשש שזו תיחשב כהסדר חוב מטעם החברה עצמה ותוביל מכך להורדת דירוג ‑ שתהווה בעצמה עילה עבור המחזיקים לפירעון מיידי של החוב.
כמה שבועות מאוחר יותר ספגה החברה בכל זאת הורדת דירוג, כאשר חברת הדירוג מידרוג הודיעה בתחילת ספטמבר כי קיים חשש ברמת ודאות גבוהה לכשל פירעון מצידה של החברה, ולאור זאת החליטה על הורדת דירוג סדרות האג"ח שלה מ־Baa2 ל־Ca (סדרה א') ומדירוג Baa1 ל־Ca1 (סדרה ב'). בעקבות זאת, קמה למחזיקי האג"ח של החברה עילה לפירעון מיידי, והם ידונו בכך באספה שתתכנס בתחילת אוקטובר.
בינתיים חלה הידרדרות נוספת במצבה של החברה, לאחר שבסיכום המחצית הראשונה של השנה היא דיווחה על הפסד של 108.5 מיליון דולר לעומת הפסד של פחות מ־8 מיליון דולר במחצית המקבילה. הפסד זה נובע בעיקר משיערוכים שליליים של הנדל"ן שברשותה, בהיקף של 103 מיליון דולר. רואי החשבון של הרץ פרופרטיס אף הוסיפו לדו"חות המחצית הערת עסק חי.
מעבר לכך, יכולתה לעמוד בתשלום הקרוב (31 מיליון דולר) למחזיקי האג"ח בינואר 2024 התערערה עוד יותר, לאחר שמכירת נכס שהיתה מיועדת להניב לחברה תזרים מזומנים של 9.8 מיליון דולר, בוטלה. כשבמקביל התבדתה הערכתה בדבר עודף תזרימי נוסף של 12.6 מיליון דולר ממכירת נכס אחר, בעקבות קבלת מכתבי כוונות לא מחייבים לרכישתו במחירים נמוכים שלא יאפשרו עודף תזרימי בכלל. כשבנוסף מסתמן חוסר של 7 מיליון דולר נוספים לתזרים המזומנים לאור קושי בהשגת מימון מחדש להלוואה שנטלה לרכישת נכס אחר ומקשיים במכירת זכויות אוויר בנכס נוסף, בשל צורך בביצוע מימון מחדש לנכס.
בתחילת ספטמבר פנתה הנהלת החברה למחזיקי האג"ח בהצעה לנהל מגעים להסדר חוב, אך עד כה זה לא התקדם. לאור בעיות אלה התערער עוד יותר אמונם של המשקיעים ביכולתה של החברה לשרת את חובה למחזיקים והתשואה לפדיון של סדרה א', שכאמור נסחרת ללא ביטחונות, מגיע ל־231%, לאחר שעמד על 82% בתחילת אוגוסט. התשואה של סדרה ב', שלה כאמור ביטחונות, נסחרת גם היא בתשואת זבל, אך ברמה נמוכה בהרבה, של 18%.
מהרץ פרופרטיס נמסר בתגובה: "מאז הנפקת אגרות החוב, תנאי השוק שבהם פועלת החברה השתנו דרמטית. בהתאם לכך, החברה בוחנת אלטרנטיבות שונות ותנהל מו"מ עם מחזיקי אגרות החוב מתוך מטרה להגיע לפתרון המיטבי עבור כל הצדדים".
דיווח מאוחר, הורדת דירוג והערת עסק חי
דלשה קפיטל, שבבעלות ובניהולו של מייקל שהה, מחזיקה בנדל"ן מניב למגורים ומסחר בניו יורק והתאגדה באופן דומה להרץ פרופרטיס לטובת גיוס אג"ח בתל אביב. בתמורה לסדרה ב' שאותה הנפיקה ב־2016 היא גייסה 304 מיליון שקל (כולל במספר הרחבות בהמשך), בריבית של 6.1% (שהועלתה לרמה זו לאור אי עמידה של החברה בהתחייבויות כלפי המחזיקים) ובדומה להרץ פרופרטיס נקלעה גם היא לקשיים בפעילותה. כשמועד הפירעון הסופי של האג"ח נקבע לסוף החודש, אך אין ביכולתה של החברה לעמוד בכך ובינתיים הוא נדחה בשבועיים נוספים.
בתחילת אוגוסט ספגה החברה הורדת דירוג, כשמידרוג הורידה את דירוגה של סדרה ב' מדירוג Baa1 לדירוג B3, תוך שהעריכה כי קיימת סבירות גבוהה לכשל פירעון של החברה, בשל התקצרות לוחות הזמנים להשגרת מקורות מימון נדרשים לפירעון האג"ח. כשהורדת הדירוג, ביחד עם ירידה בהיקף ההון העצמי לפחות מ־200 מיליון דולר (179 מיליון דולר) היוו עילות עבור מחזיקי האג"ח להעמדתו לפירעון מיידי.
אך שנדרשה לדווח אודות תוצאותיה הכספיות למחצית הראשונה של שנת 2023 עד לסוף אוגוסט, החברה הודיעה כי אין ביכולתה לבצע זאת, ופרסמה אותן בסופו של דבר רק בשבוע שעבר. במחצית הראשונה רשמה דלשה הפסד של 75.5 מיליון דולר, בעיקר כתוצאה משיערוכים שליליים של הנדל"ן שברשותה (41.9 מיליון דולר) ושל חברות מוחזקות (29 מיליון דולר נוספים). ורואי החשבון של החברה אף הוסיפו הערת עסק חי לדוחותיה הכספיים.
אף שסדרת האג"ח מובטחת בשעבוד על נכס מסחרי בן 5 קומות במנהטן ‑ שמושכר במלואו וששוויו שעודכן לאחרונה (72 מיליון דולר) גבוה מהיקף החוב למחזיקי האג"ח (63 מיליון דולר) ‑ התשואה לפדיון של סדרת האג"ח מגיעה לתשואת זבל של 241%. תשואה זו מבטאת חוסר אמון של המשקיעים ביכולתה של החברה לעמוד בחובותיה כלפיהם – חוסר אמון שעד עתה לפחות נראה מוצדק.
החברה מנהלת מגעים עם מחזיקי האג"ח על מנת להגיע להסדר לצורך עמידה בהתחייבויותיה, כשהיא פועלת למכור את הנכס המשועבד ולשלם בעזרת תמורת המכירה את חובותיה למחזיקים.
בנוסף, התקשרה דלשה בעסקה למכירת נכס נוסף, שתמורת מכירתו מיועדת גם היא לכיסוי התשלומים להם. נראה שהמגעים של החברה עם מחזיקי האג"ח יובילו לדחייה של כמה חודשים במועד הפירעון הנדרש, על מנת לאפשר את מיצוי האפשרויות למכירת הנכסים.
