ניתוח כלכליסטלמה מחירי הדירות לא יורדים? כי לאף אחד אין אינטרס
ניתוח כלכליסט
למה מחירי הדירות לא יורדים? כי לאף אחד אין אינטרס
למרות העלייה בריבית, ההאטה במכירות והצניחה במחירי הקרקעות, מחירי הדירות נותרו יציבים. הסיבה היא שאף אחד מהמעורבים בנדל"ן למגורים לא רוצה שמחירי הדירות יירדו. זה נכון לבנקאי, ליזמים, למדינה, למשכירים ולבעלי הדירות
הנגיד העלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה, מנהל התיקים התקשר ללקוח המאוכזב בשאיפה לשמר אותו, הסמנכ"לית הכינה מצגת במטרה לקבל תקציב לפרויקט שהיא יזמה. אנשים עושים דברים מתוך אינטרס. לפעמים האינטרס הוא אישי, ולפעמים הוא לטובת הזולת. לפעמים האינטרס הוא להשיג דבר מה חיובי, ולפעמים הוא להימנע מהשלכות שליליות. אבל תמיד יש אינטרס.
קחו לדוגמה את ענף הדירות למגורים בישראל. לאף אחד מהעוסקים בתחום אין באמת אינטרס שמחירי הדירות יירדו. למעשה, אם לדייק, לכל מי שמעורב בתחום יש אינטרס שמחירי הדירות לא יירדו. התוצאה: למרות העלייה בריבית, על אף ההאטה במכירות, חרף הצניחה במחירי הקרקעות - מחירי הדירות נותרו יציבים. פה ושם רואים ירידות של אחוזים בודדים, אבל הן בטלות בשישים ביחס לזינוק בשיעור דו־ספרתי שנרשם בשנת 2022 במחירי הדירות.
כנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג ומשרד עוה"ד שטיינמץ, הרינג, גורמן, שהתקיים בשבוע שעבר בתל אביב, ממחיש היטב את האינטרס של כל הנוגעים בדבר בשמירה על יציבות מחירי הדירות.
לקוח בוכה, בנק זוכה
אם ענף הנדל"ן היה חתונה, אז הבנקים היו מופיעים גם מהצד של החתן, וגם מהצד של הכלה. הבנקים מוכרים כסף לשני הצדדים. הם מממנים את צד ההיצע באמצעות אשראי ליזמים, ואת צד הביקוש על ידי מתן משכנתאות לציבור. ירידה במחירי הדירות בהכרח תפגע ביכולת ההחזר של היזמים, ובהכרח תקטין את שווי הדירות שמשמשות כבטוחה למשכנתאות.
לא זאת אף זאת, ככל שמחירי הדירות גבוהים יותר, כך המשכנתא שהציבור נדרש לה גבוהה יותר. יש יחס ישר בין מחירי הדירות לגובה המשכנתא, כך שירידת מחירי הדירות בהכרח תביא לירידה בגובה האשראי שהבנקים מעמידים לציבור. הבנקים, חשוב לזכור, מתפרנסים ממתן אשראי. זה הביזנס שלהם. אז איך אפשר בכלל לצפות שהאינטרס שלהם יהיה שמחירי הדירות יירדו?
מנכ"ל בנק הפועלים דב קוטלר שיבח בכנס את הנגיד על העלאת הריבית ולדבריו היא זאת שבלמה את האינפלציה. זה נכון. הריבית אכן בלמה את האינפלציה, אבל היא גם הזניקה את רווחי הבנקים. בכל מה שקשור לגובה הריבית, האינטרס של הבנקים מנוגד באופן מוחלט לזה של הלקוחות שלהם. היזמים סובלים מהריבית שעלתה, והציבור כורע תחת העול שלה. זה משחק סכום אפס, כי את הריבית שמשלמים היזמים והלקוחות מקבלים הבנקים. אס בוכה, קינג זוכה, ובמקרה הזה הקינג הוא הבנק.
היזמים כולם מכירים בעובדה שיש האטה בקצב מכירת הדירות. המציאות במשרדי המכירות מכוערת, ואף אחד לא מנסה לייפות אותה. דפנה הרלב, מנכ"לית קבוצת אביב, אמרה במפורש שהענף כולו חווה האטה ושיש ירידה חדה בקצב המכירות. שאולי לוטן, בעל השליטה בקבוצת לוינשטיין, חיזק את דבריה וציין כי "ישנה ירידה חזקה מאוד במכירות. יש לנו מלאי, ואנחנו לא מורידים את המחירים".
בישראל יש גירעון כרוני בדירות למגורים, והוא לא יסתיים בגלל שהקונים משכו את בלם היד. במוקדם או במאוחר הביקוש הכבוש יתחדש, והיזמים מקווים לפגוש אותו עם מלאי דירות שיימכרו במחיר גבוה. היזמים מדווחים שבחודשים אפריל־מאי כבר רואים התאוששות במכירות לעומת השיממון שאפיין את הרבעון הראשון, וגם זה יכול להסביר את העמידות של מחירי הדירות. המלאי הנמוך של הדירות מונע הנחות משמעותיות בהווה, ועשוי להביא לעליית מחירים בעתיד.
גם הירידה במחירי הקרקעות לא מייצרת אופק לירידת מחירים עתידית, ולקורא התמים זה עשוי להישמע מוזר. כי כשמחירי הקרקעות עלו, היזמים הסבירו שהם חייבים להעלות את מחירי הדירות. אבל כשהקרקע, שמהווה לפחות שליש מהעלות של הדירה, יורדת? צרצרים. ליזמים יש לזה הסבר. מחירי הקרקעות ירדו, אבל העלות שלהן עלתה. הקרקע ממומנת בחוב, ובשנים הארוכות שחולפות ממועד רכישת הקרקע עד לקבלת היתרי בנייה ומסירת הדירות לרוכשים, העלות האפקטיבית של הקרקע עולה. זמן שווה כסף, והכסף הזה בא לידי ביטוי במחירי הדירות.
כמה מהיזמים שהשתתפו בכנס דרשו שהמדינה שמוכרת ליזמים את הקרקעות תיתן ערבות מדינה שתוזיל את עלויות המימון. אבל גם למדינה אין אינטרס כלכלי שמחירי הדירות יירדו. לנדל"ן למגורים יש תרומה משמעותית לקופת המדינה. החל ממכירת קרקעות המדינה ליזמים, ועד למס שבח שמוכרי הדירות משלמים. וראשי העיריות והרשויות המקומיות? גם להם אין אינטרס בהגדלת האוכלוסייה שדורשת שירותי חינוך ותברואה. ראש העיר רוצה עסקים שמשלמים ארנונה, לא זוג צעיר עם ילדים שצריך עבורם מבני ציבור.
אז מה עושים כשלא ניתן לקנות דירה? לכאורה (ולכאורה בלבד) התשובה פשוטה: שוכרים. אבל להגיד למשפחה ללא ההון הנדרש לרכישת דירה וללא ההכנסה הפנויה לתשלומי המשכנתא, לשכור דירה, זה בדיוק כמו לומר "אם אין לחם - תאכלו עוגות".
שוכרים באפלה
כשהביקוש לדירות להשכרה עולה וכשהריבית עולה, לבעלי הנכסים יש את הסיבות בעולם להעלות את שכר הדירה. מי שקנה דירה להשקעה במיליון שקל כדי לקבל עליה תשואה של 2.5% בעידן של ריבית אפס, הסתפק בשכר דירה שנתי של 25 אלף שקל. היום, אחרי עליית הריבית, כשהשקעה חסרת סיכון מניבה תשואה שנושקת ל־5% וכאשר החוב שניטל לצורך רכישת הדירה להשקעה כבר גובה מחיר יקר, המשקיע דורש תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלו. ואיך מגדילים תשואה על דירה להשקעה? מעלים את שכר הדירה. אלטרנטיבת השכירות הופכת לפחות ופחות אטרקטיבית. משכנתא בריבית קבועה מספקת לרוכשים ודאות ביחס לגובה ההחזר החודשי. התשלום יכול להיות גבוה, אבל ודאי. כשמדובר בשכר דירה, לעומת זאת, השוכרים נמצאים באפלה.
גם בעלי הדירות שמשתמשים בהן למגורים, בין שרכשו דירה לפני שנה ובין שרכשו לפני 20 שנה וסיימו לשלם את המשכנתא, לא רוצים לראות את שווי הנכס שלהם יורד.
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 67% ממשקי הבית גרים בדירה בבעלותם. בשני העשורים האחרונים הבעלות על הדירה לא נתנה רק קורת גג, אלא גם תחושת עושר. קנית דירה לפני עשור? סביר מאוד שהשווי שלה הוכפל. קנית ב־2 מיליון שקל? ברכות, יש לך על הנייר עוד 2 מיליון.
לאף אחד מהמעורבים בענף הנדל"ן למגורים אין אינטרס שמחירי הדירות יירדו, זה נכון לבנקאי, ליזמים, למדינה, למשכירים ולבעלי הדירות. וזה עוד לפני שדיברנו על עורכי הדין והמתווכים, שיודעים שאין דומה 1% מדירה בשווי 5 מיליון שקל ל־1% מדירה בשווי 3 מיליון שקל, ועל האדריכלים ומעצבי הפנים, והגננים (סליחה, אדריכלי גינות), והנגרים (קנית דירה ב־4 מיליון שקל, לא תשקיע 100 אלף שקל במטבח?). לכולם יש אינטרס שמחירי הדירות ימשיכו לגרד את השחקים. לכולם, מלבד לאלו שאין בבעלותם דירה.
הפורמט של כנסי הנדל"ן די קבוע, וגם הרכב המשתתפים. לרוב יש פאנלים בתחום המגורים והנדל"ן המניב, ומקובל לצרף בנקאים (כי הם נותנים אשראי, ובדרך כלל גם חסות). היחידים שתמיד נפקדים מבמת הדוברים הם רוכשי הדירות הפוטנציאליים – אלה שרוצים לרכוש דירה אבל לא יכולים, שהאינטרס שלהם שונה מזה של המשתתפים בכנסים.
