ישרס תשכיר למדינה משרדים בפתח תקווה; התמורה - עד 350 מיליון שקל
ישרס תשכיר למדינה משרדים בפתח תקווה; התמורה - עד 350 מיליון שקל
על רקע חולשה בשוק המשרדים ועודף היצע בפתח תקווה, ישרס תשכיר למדינה שטחים בעיר שבהם ישוכנו משרדי ממשלה והיכל המשפט בתמורה שנתית של 28 עד 35 מיליון שקל לתקופה של 10 שנים
ישרס של שלמה אייזנברג תשכיר למדינה שטחי משרדים בפתח תקווה לתקופה של 10 שנים, בתמורה כוללת שהיקפה המינימלי יגיע ל-280 מיליון שקל, והמקסימלי - עד ל-350 מיליון שקל.
החברה זכתה במכרז של מינהל הדיור הממשלתי להשכרת 20.5 אלף מ"ר עד 26 אלף מ"ר בתוספת של 460 מקומות חניה בפארק גיסין – פרויקט המשרדים שאותו היא מקימה בקרית אריה שבפתח תקווה. חלקו הראשון כבר פועל וחלקו השני נמצא בשלבי הקמה אחרונים. מינהל הדיור הממשלתי מייעד את השטחים עבור משרדי ממשלה שונים בהם רשות המסים ושירות התעסוקה ועבור בית המשפט לתעבורה ולמשפחה.
תקופת השכירות תחל במהלך הרבעון הראשון של 2025, כשדמי השכירות השנתיים יהיו בסך של 35-28 מיליון שקל, בהתאם לשטח שיושכר. למדינה תינתן אופציה להאריך את תקופת השכירות בחמש שנים נוספות.
הפרויקט כולל כ-63 אלף מ"ר, כאשר את שלב א' שלו, ובו כ-40 אלף מ"ר, החלה ישרס לאכלס ברבעון השלישי של 2022. נכון לסוף ספטמבר 2023 הושכרו בו כ-23 אלף מ"ר (מעט פחות מ-60%) מרביתם על ידי חברת התוכנה מלם תים, מי שהיתה אז החברה האחות של ישרס. הקמת שלב ב' שבו 23.4 אלף מ"ר הסתיימה ובישרס מעריכים כי אישור לאכלוס המתחם יינתן בשבועות הקרובים. כניסת משרדי הממשלה ובתי המשפט למתחם תכפיל את היקף השטח המושכר, ובישרס מקווים שתוביל להשכרת שטחים נוספים לעסקים שנסמכים על פעילות משרדי הממשלה.
זכייתה של ישרס במכרז מגיעה על רקע קשיים שהתגלו בתקופה האחרונה בשוק הנדל"ן למשרדים, כשמשכירים רבים דיווחו על התארכות המגעים להשכרת שטחים חדשים ועל ישיבתם של שוכרים רבים על הגדר תוך העדפה להארכת התקשרויות קיימות והימנעות מכניסה או מעבר לבנייני משרדים חדשים, בעיקר מחוץ לתל אביב. זאת על רקע הריבית הגבוהה, ההאטה בהייטק וההפיכה המשטרית שהממשלה ניסתה לקדם, כשלכך הצטרפה המלחמה.
פתח תקווה, שבה נוצר עודף היצע של שטחי משרדים, הפכה לאחד ממוקדי הקשיים. בעיר יש 11 מיליון מ"ר של שטחי משרדים מאושרים ושיעורי האכלוס בה עמדו במהלך 2023 על 70% ביחס ל-87% בבני ברק ו-97% בהרצליה. בין החברות שמחזיקות או מקימות שטחי משרדים בפתח תקווה והתחרו במכרז מול ישרס נמצאות מליסרון (שהחלה בשנה החולפת לאכלס את בנייני המשרדים הנוספים שהקימה בפארק עופר East בעיר) וקבוצה משותפת של קרסו נדל"ן ו-ויתניה (שמקימות בעיר את פרויקט המשרדים פארק VICA).
ישרס פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב (95% מההכנסות במהלך ינואר-ספטמבר) לצד פעילות שולית בתחום הנדל"ן למגורים – שבו פעלה במקביל עד ל-2018. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2023 היא רשמה NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 341 מיליון שקל תוך שיפור של 15% מהתקופה המקבילה ב-2022 ו-FFO (תזרים מזומנים מפעילות ריאלית, הנחשב כמדד המקובל לבחינת רווחיות בחברות נדל"ן מניב) של 258 מיליון שקל תוך שיפור של 27%.
שווי נכסיה המניבים שלה היה בסוף ספטמבר 7.8 מיליארד שקל. מרביתם בנכסי משרדים (34% משווי הנכסים ו-35% מה-NOI) ופארקים טכנולוגיים (27% מהשווי ו-28% מה-NOI), כשלצידם גם שטחי תעשייה, מלאכה ואחסנה, ומסחר. בכל הנכסים 616 אלף מ"ר כשהתפוסה, ללא שני נכסים שהחלה באכלוסם בסוף 2022 (פארק גיסין ונכס בהר חוצבים בירושלים שבו התפוסה עמדה בסוף ספטמבר על 26% בלבד), הגיעה ל-93%, ובהכללתם ל-87%.
עד לתחילת השנה בעלת השליטה בישרס היתה חברת ההחזקות ערד שבשליטתו של אייזנברג (44.8%), שהחזיקה במקביל גם בחברת התוכנה מלם תים. בסוף ינואר השלימה ערד שינוי מבנה במסגרתו העבירה את מלוא החזקותיה בישרס (61.3%, ובקרקע בבאר שבע שנותרה מפעילות חברת חסין אש שנסגרה) לחברה חדשה בשם ישרס אחזקות שמניותיה חולקו כדיבידנד בעין לבעלי המניות של ערד, כשזו החלה להיסחר בבורסה במקביל אליה. במקביל לשליטתו הישירה בישרס אחזקות (44.8%) אייזנברג מחזיק ישירות גם ב-10.9% ממניות ישרס.
