בלעדירשות ני"ע בודקת את הסכם מכירת השליטה של סיידוף לכהן בשיכון ובינוי
בלעדי
רשות ני"ע בודקת את הסכם מכירת השליטה של סיידוף לכהן בשיכון ובינוי
הרשות העבירה שורת שאלות לבעלי תפקידים בשיכון ובינוי לגבי מזכר ההבנות שלא דווח עליו בזמן אמת, למכירת החברה לקבוצת משקיעים מארה"ב בראשות המנכ"ל היוצא. שיכון ובינוי במגעים למכירת הפעילות שלה בפולין באמצעות החברה־הבת RED
רשות ני"ע החלה בבדיקה מקיפה לגבי הסכם מכירת השליטה של נתי סיידוף בשיכון ובינוי עם קבוצה אמריקאית בראשותו של מנכ"ל החברה היוצא תמיר כהן, שלא יצא אל הפועל. לכלכליסט נודע כי בימים האחרונים העבירה הרשות שורה של שאלות לבעלי תפקידים מרכזיים בחברה, ביניהם דירקטורים וחברי הנהלה, וכן לסיידוף וכהן. הרשות דורשת לקבל פרטים על מהות המידע שהיה בידי כל גורם לגבי מסמך העקרונות של סיידוף וכהן, עליו שיכון ובינוי לא דיווחה בזמן אמת. זאת, למרות שהיתה עם תשקיף פתוח לגיוס אג"ח באותה עת.
במכתב ששלח תמיר כהן בסוף יולי לסיידוף הוא ציין את חתימת מסמך העקרונות. כהן טען כי ההסכם היה מותנה בחתימה על הסכם כולל, שההגעה אליו נמנעה וכי סיידוף החל במו"מ עם גורמים אחרים. סיידוף טען בתגובה לבורסה כי הוא דוחה את הטענות וכך גם שיכון ובינוי עצמה, שמנוהלת ע"י עמית בירמן כמ"מ מנכ"ל. במכתבו, כהן דרש מסיידוף לחזור בו מביטול ההסכמים ביניהם מ־2020. אז, סיידוף הסכים למכור 4% מהחברה לכהן תמורת 56 מיליון דולר, באמצעות הלוואת מוכר של סיידוף בריבית שנתית של 3.9%, שתשולם 40 חודשים לאחר שתינתן, בתשלום אחד. סיידוף גם העניק לכהן אופציה לרכוש ממנו 7.1% ממניות החברה תמורת 98 מיליון דולר. ההסכמים לא מומשו.
עוד לפני המכתב, בתחילת יולי 2024, הודיע כהן על התפטרותו מתפקיד מנכ"ל שיכון ובינוי וטען כי הוא עומד בראש קבוצת משקיעים לרכישת החברה. ההתפטרות נתפסה כאקט נגדי להצהרה של סיידוף בכלכליסט, לפיה החברה לא נוהלה טוב תחת כהן ועתה הוא ייכנס יותר לעניינים. לאחר הדברים מינה סיידוף את עצמו כדירקטור ויו"ר זמני.
בשלושת השבועות שלאחר פרישת כהן זינקה מניית שיכון ובינוי החבוטה ביותר מ־34%, אבל מאז ירדה בכ־15%. השינויים במניה שיקפו את חוסר האמון של השוק בניהול של כהן. החברה נסחרת כיום בשווי 4.6 מיליארד שקל, כמחצית משווי השיא אליו הגיעה ב־2021, שעמד על 8.5 מיליארד שקל.
פרשנויות משפטיות שונות
שיכון ובינוי עשויה להציג פרשנות משפטית שתומכת בכך שלא חלה חובת דיווח על מזכר ההבנות, ככל שאכן נחתם כפי שכהן טוען. אולם העובדה שלחברה יש תשקיף פתוח עומדת לרעתה, שכן תשקיף פתוח פירושו שעל החברה למסור את כל המידע המהותי שברשותה ואין לה יכולת להפעיל עיכוב דיווח.
במידה שהרשות תחליט ששיכון ובינוי היתה מחוייבת לדווח על מזכר העקרונות בין כהן לסיידוף, הרי שגם לכהן, שהיה מנכ"ל באותה תקופה, יש אחריות על אי הדיווח. בנוסף, החלטות שהוביל כהן היו עסקאות בעלי עניין בשל השליטה המשותפת בחברה לכאורה. כהן טען במכתבו כי החלטת סיידוף לבטל את ההסכמים ביניהם לא חוקית וביקש לבטלה.
מרשות ני"ע נמסר: "הרשות איננה מתייחסת לנושאי מבוקרים. במידת הצורך פעולותיה ידווחו בידי החברות".
סיידוף ממשיך לממש
במקביל, מוביל סיידוף, כיו"ר זמני, מהלך למימוש נוסף, אחרי מכירת הפעילויות בניגריה ואוגנדה, הפעם של הפעילות בפולין. פעילות זו, של נדל"ן למגורים בעיקר, שנמצאת תחת החברה־הבת RED, היא הגדולה ביותר של החברה באירופה ומרוכזת בעיקר בוורשה.
ב־2019 וב־2021 ניסתה שיכון ובינוי להנפיק את RED, אבל לא קיבלה את השווי המבוקש, חצי מיליארד יורו והקפיאה את המהלך. המגעים למכירת הפעילות נערכים מול מנהל הפעילות המקומית בפולין, שאמור לגייס 100 מיליון יורו לתשלום הראשון. גיוס זה עשוי להתנהל תמורת שעבוד הנכסים בפולין ולא כל הדירקטורים בחברה מוכנים לעסקה.
נכון לסוף הרבעון הראשון החוב הפיננסי של שיכון ובינוי עומד על 13.4 מיליארד שקל והחוב הפיננסי נטו על 6.7 מיליארד שקל. בסוף הרבעון השלישי של 2020, שלאחריו נכנס כהן ללשכת המנכ"ל, החוב הפיננסי עמד על 8.9 מיליארד שקל והחוב הפיננסי נטו על 6.5 מיליארד שקל. נטל החוב גדל, בין היתר, בשל רכישת קרקעות לבניית דיור להשכרה בשדה דב בת"א תמורת כ־2 מיליארד שקל, שמומנה באמצעות אשראי בהיקף של 1.5 מיליארד שקל. העסקה בוצעה בתחילת 2022, חודשים אחדים לפני שהריבית במשק החלה לעלות — דבר שהפך את מימון החוב המדובר ליקר ומעיק. שיכון ובינוי מקדמת פרויקטי בניית דירות להשכרה גם בלוד, בדרך השלום בת"א ובאור יהודה. עד כה היא מחקה סכום מצרפי של כמיליארד שקל על הפרויקטים האלה. בראיון לכלכליסט לפני כחודש אמר סיידוף כי "מה שקנינו בשדה דב היה לא לעניין, אידיוטי, הזוי. זו היתה טעות חמורה לקנות בנייני דיור להשכרה לפני שהריבית התחילה לקפוץ". שיכון ובינוי מנסה להקטין את החוב העצום שלה, וחתמה על מזכר כוונות למכירת הפעילות בניגריה תמורת 100 מיליון דולר, וכן על הכנסת שותף לפרויקטים של זכיינות בארץ שאמורים להפחית 2.4 מיליארד שקל מהחוב של החברה. שיכון זקוקה ל־700 מיליון שקל לפירעון אג"ח במרץ 2025, ולשם כך מנסה לממש נכסים.
משיכון ובינוי נמסר כי "מכירת הפעילות בפולין או חלקה נבחנת כחלק מתוכנית ההנהלה למיקוד ולהקטנת המינוף. מסגרת זו, תיבחן האפשרות למכירה לשותף או לגורמים אחרים".
לגבי תמיר כהן נמסר מהחברה כי "הואיל וטענותיו המופרכות של מר כהן עלולות להוביל לבירור משפטי מולו, לא נגיב בשלב זה".
ככה לא בונים עסקה - תקציר האירועים בשיכון ובינוי
- יוני 2018 - סיידוף רוכש את השליטה בשיכון ובינוי מידי שרי אריסון. לאחר השלמת הרכישה הוא ממנה את תמיר כהן ליו״ר החברה
- אפריל 2020 - סיידוף וכהן חותמים על הסכם שיאפשר לכהן לרכוש 8.3% ממניות שיכון ובינוי, בעיקר בעזרת הלוואת מוכר מסיידוף
- יולי 2020 - כהן ממונה גם לתפקיד המנכ״ל, לאחר עזיבתו של אייל לפידות
- מאי 2022 - כהן מוותר על תפקיד היו״ר, אבל נשאר בתפקיד המנכ״ל
- יוני 2024 - סיידוף מותח ביקורת פומבית על כהן בראיון לכלכליסט וממנה את עצמו ליו״ר זמני של החברה
- אמצע יולי 2024 - סיידוף מודיע חד צדדית על ביטול הסכם ההלוואה לכהן
- סוף יולי 2024 - כהן חושף במכתב תגובה שסיידוף חתם לכאורה על מזכר הבנות למכירת השליטה בשיכון ובינוי לקבוצת משקיעים בראשותו
- אוגוסט 2024 - רשות ני״ע מתחילה בבדיקת העסקה המדוברת, שלא יצאה לפועל בסופו של דבר
