חנן מור מכרה שישית מהנכסים שדרושים לה לשירות החובות
חנן מור מכרה שישית מהנכסים שדרושים לה לשירות החובות
קבוצת הנדל"ן, שפרסמה במרץ תוכנית מימושים שנתית של 825 מיליון שקל, מכרה החודש שלושה נכסים מסחריים במודיעין ובראשל"צ ב־143 מיליון שקל. תשואות האג"ח שלה, 12.4%, מונעות מיחזור חובות באמצעות גיוס בשוק ההון
נמשך מסע המימושים של חנן מור, במטרה לעמוד בשירות החוב. הקבוצה, בשליטת היו"ר חנן מור (38%), דיווחה במהלך מאי על שלוש עסקאות למכירת נכסים מסחריים ב־143 מיליון שקל. התמורה שצפויה להתקבל עבור שלושת הנכסים — מרוכשים שזהותם לא דווחה — גבוהה ב־16% משוויים בספרי החברה, נכון ל־31 בדצמבר 2022.
אתמול דיווחה חנן מור על התקשרות בהסכם למכירת נכסי מסחר בשטח של 1,872 מ"ר בפרויקט מודיעין מורשת 29. התמורה עליהם היא 50 מיליון שקל, והיא גבוהה ב־22% משווי הנכס בספרים — 41 מיליון שקל. החברה תקבל חצי מהתמורה במזומן ואת היתרה בתשלומים עד סוף נובמבר השנה.
מוקדם יותר, ב־18 במאי, דיווחה חנן מור על מכירת נכסי מסחר ששטחם 1,300 מ"ר בפרויקט מודיעין מורשת 11 תמורת 35 מיליון שקל. גם במקרה זה התמורה בעסקה גבוהה בשיעור משמעותי של 25% משווי הנכס בספרים, שעמד בסוף 2022 על 28 מיליון שקל. כ־65% מתמורת העסקה ישולמו לחנן מור עד אמצע יוני והיתרה תועבר זמן קצר אחרי קבלת טופסי 4 בשני המגרשים של הפרויקט.
את טרילוגיית המימושים החודשית של חנן מור משלימה העסקה שדווחה ב־1 במאי, ובמסגרתה היא התקשרה בהסכם למכירת נכס מסחרי בשטח של 2,060 מ"ר במגרשים שבפרויקט MORE נרקיסים בראשון לציון. התמורה בעסקה זו היא 58 מיליון שקל, וגם היא גבוהה משווי הנכס בספרים — 53.8 מיליון שקל. בעסקה זו נקבע כי הצד הרוכש ישלם 23.2 מיליון שקל מהתמורה ב־1 במאי ואת היתרה עד 30 בחודש.
המשותף לשלוש העסקאות אלה — מעבר למחירי הנכסים שגבוהים משוויים בספרים — הוא שהתמורה לכולן תופקד בחשבון הליווי של הפרויקט הרלבנטי. משמע, הכספים לא יגיעו לחשבון הבנק של החברה, אלא יופקדו בחשבונות שבהם יש לבנקים שנתנו לחברה את האשראי להקמת הפרויקטים השפעה על היכולת לשחרר כספים צבורים.
ההכנסות השנתיות הצפויות מדמי שכירות בתפוסה מלאה של שלושת הנכסים מסתכמות ב־9.7 מיליון שקל, ולפי התמורה בעסקאות המכירה גולמו המימושים בשווי שמשקף תשואת NOI של 6.8%. מימוש הנכסים נכפה על קבוצת הנדל"ן, לאור הצורך לייצר תזרימי מזומנים לטובת שירות החוב שלה למחזיקי האג"ח ולבנקים המממנים.
תוכנית מימוש הנכסים של חנן מור, שפורסמה לראשונה בסוף מרץ השנה, במסגרת הדו"ח התקופתי ל־2023, כוללת מכירת נכסים בשווי כולל של 825 מיליון שקל. המשמעות היא שכדי להוציא את התוכנית לפועל, הקבוצה נדרשת למכור עד סוף השנה נכסים נוספים בכ־680 מיליון שקל. על המדף נמצאים, בין היתר, נכסי המסחר בחריש, נכסים בפרויקט אור ים באור עקיבא וקרקע בגבעתיים, שרכישתה הושלמה בפברואר 2022.
שירות החוב של חנן מור בשנתיים הקרובות כולל פירעונות קרן ותשלומי ריבית למחזיקי האג"ח בהיקף של 202 מיליון שקל ב־2023, ותשלום של 102 מיליון שקל ב־2024. בנוסף, הקבוצה נדרשת למחזר אשראי בנקאי שנטלה לצורך רכישת קרקעות בשנים 2022-2021. האשראי הבנקאי, שבסוף 2021 עמד על 2.1 מיליארד שקל, מבוסס על הלוואות שהריבית עליהן נגזרת כמרווח מסוים מריבית הפריים. לפיכך, עליית הריבית במשק מגדילה את הוצאות המימון של החברה.
פרויקט הדגל של קבוצת חנן מור הוא זה שיוקם בשטח שדה דב בתל אביב, ואשר ברכישת הקרקע עבורו בדצמבר 2021 הושקע סכום עתק של 1.5 מיליארד שקל. ההלוואה שניטלה לשם כך נושאת ריבית משתנה של פריים + 1%, והיא אמורה להיפרע בדצמבר 2024. במועד נטילת ההלוואה עמדה ריבית הפריים על 1.6% בלבד, אולם לאחר רצף של 10 העלאות ריבית, נכון להיום ריבית הפריים היא 6.25%.
בתזרים המזומנים החזוי של חנן מור צוין כי בכוונת החברה להכניס ב־2024 שותף בהיקף של 30% לפרויקט שדה דב תמורת 132 מיליון שקל. בשלב זה החברה מקדמת את תכנון הפרויקט, ומתכננת להתחיל את עבודות הביצוע בתחילת 2024.
האג"ח של חנן מור נסחרות, נכון להיום, בתשואות של 12.4%, שמונעות ממנה למחזר את החוב הקיים באמצעות גיוס חוב חדש בשוק ההון. שלושת מימושי הנכסים החודש מאי תרמו לעובדה שמניית חנן מור רשמה מתחילתו עלייה חדה של 22% והחזירה מעט סומק ללחיי המשקיעים, שמתחילת השנה רשמו הפסד על הנייר של 36%.
שווי השוק של הקבוצה עומד על 240 מיליון שקל, אחרי שב־12 החודשים האחרונים איבדה מניית חנן מור 66% מערכה. מדובר בתשואת חסר משמעותית לעומת מדדי הבנייה והנדל"ן, שירדו ב־26% וב־28% בהתאמה.
