בלעדיביג רכשה מניות, עלתה לכ־90% באפי נכסים ובוחנת את מחיקתה
בלעדי
ביג רכשה מניות, עלתה לכ־90% באפי נכסים ובוחנת את מחיקתה
ביג רכשה כ־3.5% ממניות אפי נכסים מידי הראל ביטוח. כעת בוחנת החברה שבשליטת האחים נפתלי הגשת הצעת רכש לרכישת יתרת המניות. הצעת רכש כזו צפויה להתבצע באמצעות החלפת מניות ובפרמיה על מחיר השוק של אפי נכסים. הפניקס תהיה הגורם המכריע
חברת הנדל"ן המניב שבשליטת האחים נפתלי (35.6%) נערכת למחיקת החברה־הבת מהמסחר בבורסה המקומית. ביג רכשה מהראל ביטוח כ־3.1% ממניות אפי נכסים, באמצעות הנפקת מניות ביג להראל ביטוח, ועלתה בכך לאחזקה של 88.4% באפי נכסים, וכעת בחברה בוחנים הגשת הצעת רכש, שדרושה על מנת לעלות לאחזקה של יותר מ־90%, כדי לרכוש את יתרת המניות שאינן בידיה (כ־11%). הצעת רכש כזו לא צריכה להיענות במלואה. מספיק שביג תגיע להיענות שתביא אותה לאחזקה של מעט יותר מ־95% על מנת שיתר בעלי המניות ייאלצו למכור לביג את המניות שברשותם. לכן הגורם המכריע בסיטואציה הזו יהיה הפניקס, שמחזיקה ב־5.7% ממניות אפי נכסים. אם תוגש הצעת רכש על ידי ביג והיא גם תיענה, אפי נכסים תימחק מהמסחר, אך תישאר חברה מדווחת משום שיש לה סדרות אג"ח נסחרות.
ככל שתוגש הצעת רכש, בכוונת ביג לבצע את ההצעה באמצעות החלפת מניות, כך שמחזיקי המניות של אפי נכסים יקבלו במקומן מניות בביג. ביג נסחרת כיום בשווי שוק של 8.8 מיליארד שקל ואפי נכסים נסחרת בשווי שוק של 4.5 מיליארד שקל. סביר להניח שביג תצטרך לרכוש את המניות בפרמיה מסוימת על מחיר השוק של אפי נכסים, כך שהיקף העסקה יהיה גבוה משווי השוק של מניות אפי נכסים שבידי הציבור — כמעט 500 מיליון שקל.
יש היגיון ברצונה של ביג למחוק את אפי נכסים מהמסחר. לביג, כאמור,יש כרגע 88.8% ממניות אפי נכסים והפניקס מחזיקה ב־5.7% באמצעות קופות הגמל, כך שהסחורה הצפה מצומצמת למדי. בהתאם, מחזור המסחר היומי במניה ב־90 הימים האחרונים עמד על פחות מ־850 אלף שקל, ולשם השוואה, המחזור היומי באותה תקופה במניית חברת הנדל"ן המניב ישרס, ששווי השוק שלה דומה לזה של אפי נכסים, היה בממוצע 4 מיליון שקל. מחזור המסחר הממוצע בביג, עם שווי שוק של כ־8.8 מיליארד שקל, הוא 11 מיליון שקל. במילים אחרות, ככל שביג סבורה שהתמחור של אפי נכסים אינו בא לביטוי במלואו, הרי שהסחירות הנמוכה במניה לא מאפשרת לבדוק אם זה אכן כך.
נכון לסוף הרבעון הראשון של 2023 מחזיקה אפי נכסים בפורטפוליו ששוויו 16.5 מיליארד שקל. היא פועלת בצ'כיה, פולין, ישראל, רומניה, סרביה, בולגריה וליטא, בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, שמהווה 74% מהתיק שלה במונחי שווי, אבל גם בייזום דירות להשכרה. ההכנסות נטו מהשכרת והפעלת נכסים עמדו ברבעון הראשון על 168 מיליון שקל, עלייה של 25.3% לעומת התקופה המקבילה ב־2022. ה־NOI, ההכנסות התפעוליות נטו, הסתכם ב־178.2 מיליון שקל לעומת 144 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ה־FFO הריאלי המיוחס לבעלי המניות, שמודד את הרווח התזרימי בניכוי פחת ושיערוכים, הסתכם ב־57.5 מיליון שקל — ירידה בהשוואה ל־61.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה.
נכון לסוף הרבעון הראשון, יש לביג לבדה 64 נכסים, מהם 47 מרכזים מסחריים מניבים בשטח של 930 אלף מ"ר. לשם השוואה, שטח הנכסים המניבים של אפי נכסים עומד על כ־1.1 מיליון מ"ר.
ביג פועלת בעיקר בישראל, אבל גם במזרח אירופה ובמדינות הבלקן. שווי הפורטפוליו שלה, נכון לסוף הרבעון הראשון, עמד על 25 מיליארד שקל. כלומר, איחוד מלא עם אפי נכסים יעמיד את שווי הפורטפוליו שלה על 41.5 מיליארד שקל — מה שיהפוך אותה לקבוצת הנדל"ן המניב הציבורית השנייה בגודלה אחרי עזריאלי עם תיק נכסים של כ־49 מיליארד שקל.
הכנסות ביג ברבעון הראשון הסתכמו ב־231.3 מיליון שקל, עלייה של 6.3% לעומת הרבעון המקביל. באיחוד אפקטיבי עם אפי נכסים ההכנסות עמדו על 436 מיליון שקל לעומת הכנסות של 352.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ה־NOI של ביג לבדה הסתכם ב־179.8 מיליון שקל לעומת 168 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ה־NOI באיחוד אפקטיבי עם אפי נכסים עמד על 348 מיליון שקל, זינוק של 36% בהשוואה לרבעון הראשון של 2022. ה־FFO הריאלי של ביג כבר מביא בחשבון את אפי נכסים, שתרמה 67.4 מיליון שקל ברבעון הראשון, והוא הסתכם ב־191 מיליון שקל לעומת 156 מיליון שקל בתקופה המקבילה, כך שאפי נכסים תרמה 49.6 מיליון שקל.
ביג נכנסה לאפי נכסים במרץ 2019, כשהובילה עם מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס קבוצת משקיעים שרכשה 51% ממניות אפריקה ישראל נכסים, תמורת 1.3 מיליארד שקל. אפריקה ישראל נכסים, ששמה שונה לאפי נכסים, הייתה חלק מאימפריית אפריקה ישראל של לבייב, שאותה איבד במסגרת הסדר חוב. במסגרת אותה עסקה רכשו ביג ומגה אור 13% כל אחת ממניות אפי נכסים תמורת 318 מיליון שקל. בדצמבר אותה שנה גייסה אפי נכסים 640 מיליון שקל בהנפקת מניות. ביג רכשה מניות ב־407 מיליון שקל ועלתה לאחזקה של 20.4%, ובמהלך 2020 עלתה לאחזקה של 22.4% בהשקעה נוספת של 122 מיליון שקל. ואז, באמצע דצמבר 2020, הגישה ביג הצעת רכש ל־47.2% ממניות אפי נכסים בתמורה למניות ביג, ובמסגרת ההצעה, שהושלמה בינואר 2021, הגיעה ביג לאחזקה של 61.5% ונהפכה לבעלת השליטה הרשמית והיחידה באפי נכסים. בהמשך אותה שנה רכשה ביג מניות נוספות בשוק ועלתה לאחזקה של 66.4%.
ביולי 2022 פרסמה ביג הצעת רכש נוספת לאפי נכסים - הפעם בכוונה למחוק אותה מהמסחר ולהשלים לאחזקה של 100%. לכן היא הציעה לרכוש 34% ממניות אפי נכסים, יתרת המניות שאינן בידיה, גם הפעם בתמורה למניות ביג, בעסקה של כ־2 מיליארד שקל.
הצעת הרכש לא צלחה במלואה, וביג רכשה 18.9% נוספים ממניות אפי נכסים, וכך הגיעה לאחזקתה הנוכחית. מי שלאורך הדרך נענתה בצורה עקבית להצעות הרכש של ביג הייתה מגה אור, שנהפכה לבעלת המניות השנייה בגודלה בביג אחרי האחים נפתלי עם אחזקה של 15.7%.
