חנקין הגדיל את הנכסים של עזריאלי ב־75%, אך המניה נותרה מאחור
חנקין הגדיל את הנכסים של עזריאלי ב־75%, אך המניה נותרה מאחור
אחרי שצבר 60 מיליון שקל, אייל חנקין עושה רילוקיישן: מנכ"ל חברת הנדל"ן יעזוב את המשרה בינואר, לאחר שבע שנים, ויעבור ללונדון לטובת ניהול פעילות הדאטה סנטרס של עזריאלי, שאליה נכנסה תחת ניהולו. מאז 2017 התוצאות התפעוליות צמחו ב־50%, אך מניית עזריאלי פיגרה אחרי המתחרות
כיסא מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל מתפנה. הדיווח על תוצאותיה של קבוצת עזריאלי ברבעון השני עמד אתמול בצילה של ההודעה על סיום תפקידו של המנכ"ל אייל חנקין ומעברו ללונדון לניהול פעילות הדאטה סנטרס של החברה בינואר הקרוב.
חנקין מכהן כמנכ"ל עזריאלי מאז 2017 והוביל את פיתוח מגזר הדאטה סנטרס שלה. החל מרכישת חברת קומפאס ב־2019 ועד שהמגזר הפך לאחד ממנועי הצמיחה החשובים של עזריאלי שמהווה, נכון לסוף יוני, 17% משווי נכסיה - השלישי בחשיבותו אחרי המשרדים (32%) והקניונים (30%). כאשר בכוונתה של עזריאלי להמשיך ולהרחיבו כך שיגיע בטווח של שנתיים עד חמש שנים ל־25%-20% מפעילותה.
הקמפוס החדש של טיקטוק
עזריאלי מקימה לשם כך כיום חברה־בת זרה ייעודית, שתיקרא גרין מאונטיין גלובל, ושאותה ינהל חנקין ותרכז את כל פעילות הדאטה סנטרס של הקבוצה תחתיה. זו מבוצעת כיום בעיקר על ידי חברת גרין מאונטיין הנורבגית, שאותה רכשה עזריאלי ב־2021 בתמורה ל־2.8 מיליארד שקל, ושמפעילה ארבע חוות שרתים ומקימה קמפוס נוסף עבור הרשת החברתית טיקטוק.
לצידה מחזיקה עזריאלי בשתי חברות הפועלות באנגליה שאותן רכשה בתחילת 2023 בתמורה ל־217 מיליון שקל. אחת שמפעילה דאטה סנטר במזרח לונדון ושנייה שמחזיקה בקרקע הסמוכה לו. באוקטובר השלימה עזריאלי את מכירת החזקותיה (32.5%) בקומפאס (שפועלת בצפון אמריקה) בתמורה ל־3.2 מיליארד שקל. מכירה שהניבה לה תזרים נטו של 2.7 מיליארד שקל ורווח של 900 מיליון שקל, וגם הביאה אותה לחלק בסוף השנה דיבידנד של מיליארד שקל, הגבוה בתולדותיה כחברה ציבורית.
עזריאלי מכוונת להכניס שותף מיעוט לפעילות הדאטה סנטרס שלה, כך שתמשיך להחזיק ב־80%-70% מהפעילות, ובשלב מאוחר יותר היא מעוניינת להנפיקה או להכניס שותף נוסף. בינואר דיווחה בלומברג כי היא בוחנת לעשות זאת לפי שווי שעשוי להגיע עד ל־3.2 מיליארד דולר (כ־12 מיליארד שקל). בשיחת המשקיעים שקיים התייחס חנקין למעבר ואמר כי "זהו תחום עם פוטנציאל לגידול משמעותי מאוד ועם עוצמות גדולות, אף בממדים של עזריאלי". הוא התייחס כחלק מכך גם לביקוש הרב מצד חברות הטכנולוגיה הגדולות בעולם לדאטה סנטרס ולחשמל ירוק שיזין אותם.
המיקוד של חנקין ושל עזריאלי במגזר הדאטה סנטרס ניתן להסבר כשרואים את שיעורי הצמיחה הגבוהים בו, כשזה הגיע בטווח חמש שנים מאפס ל־17% משווי נכסיה של החברה והעסקאות בו נעשות בהיקפים כספיים גבוהים. כשלעומתו הצמיחה במגזרי הפעילות האחרים נעשית בקצבים איטיים בהרבה. כך, למשל, מגזר הדיור המוגן, ששיעורו מנכסיה של עזריאלי היה 6% בעת שחנקין נכנס לתפקידו, נשאר בשיעור זה גם כיום למרות התרחבותה של הפעילות בו מאז.
חנקין החל לכהן כמנכ"ל עזריאלי באוקטובר 2017, שאותה סיימה החברה עם NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 1.4 מיליארד שקל ו־FFO (תזרים מזומנים מפעילות ריאלית) של מיליארד שקל. בסוף 2023 הגיע ה־NOI ל־2.1 מיליארד שקל וה־FFO ל־1.46 מיליארד שקל, עליות של 53% ושל 46% בהתאמה, ובמחצית הראשונה של 2024 אלה עומדים על 1.1 מיליארד שקל ו־812 מיליון שקל.
במהלך התקופה הזו, עזריאלי נכנסה לכמה תחומי פעילות חדשים נוספים, בהם מגורים להשכרה בישראל ומלונאות בישראל. כמו כן, היא נפרדה מחברת ההחזקות שלה גרנית הכרמל, שהחזיקה בשלל פעילויות, כולל סונול וסופרגז. וכך, שווי נכסיה של עזריאלי שהיה 30 מיליארד שקל בסוף 2017 עלה מאז ב־75% ועומד בסוף יוני על 53 מיליארד שקל, כשעזריאלי היא חברת הנדל"ן הגדולה ביותר מבחינה זו, כמו גם מבחינת שווי השוק שלה שעומד על 30 מיליארד שקל, בעוד שווייה של החברה הבאה אחריה, מליסרון, עומד על 13 מיליארד שקל.
אולם, ביצועי המניה בסיכום תקופת כהונתו של חנקין פחות טובים מאלו של חברות הנדל"ן המניב הגדולות אחריה. בעוד מניית עזריאלי עלתה מתחילת כהונתו ועד אתמול בבוקר ב־48%, מניות מליסרון וביג עלו ב־74% וב־62% בהתאמה, ומדד ת"א־נדל"ן עלה ב־72%. מדד ת"א־35, מדד הדגל של אחוזת בית, הניב תשואה של כ־43%. בתקופה הזו עזריאלי חילקה דיבידנדים של 4.3 מיליארד שקל, מהם מיליארד שקל השנה. כמו כן, בשנים שחנקין כיהן כמנכ"ל, הוא משך שכר בעלות של כ־60 מיליון שקל.
תרומת המשרדים ל־NOI
עוד לפני המעבר של חנקין ללונדון, עזריאלי רשמה ברבעון השני שיפור של 5% ביחס לרבעון המקביל ב־NOI מנכסיה הזהים, משמע כאלה שהושכרו לאורך שתי תקופות הפעילות, כשזה הגיע ל־553 מיליון שקל. ב־NOI הכולל, בסכום דומה, נרשמה ירידה של 1% לאור הכללת תוצאות קומפאס ברבעון המקביל. מגזר הקניונים אחראי ל־45% מכך, עם NOI של 249 מיליון שקל, עלייה של 2%, שהושפעה בעיקר מעליית המדד על שכר הדירה ומעלייה ריאלית בו בחוזים שנחתמו.
השוכרים בקניונים של עזריאלי נהנו במהלך הרבעון מעלייה של 10% בפדיונותיהם, ולדברי חנקין ביולי העלייה אף הגיעה ל־14%, כשגם סל הקניות של הרוכשים גדל. הוא ציין כי עזריאלי ניצלה את בקשות ההקלות של חלק מהשוכרים בתחילת המלחמה כדי להזיז כמה מהם ממיקומים מרכזיים בקניונים מבלי שעזריאלי תדרש לשלם על כך, וכך טייבה את תמהיל השוכרים בקניונים, מהלך שתרם לשיפור ב־NOI.
המשרדים הניבו לעזריאלי NOI של 211 מיליון שקל, 38% מה־NOI הכולל, תוך עלייה של 3% ביחס לרבעון המקביל, שגם כן מיוחסת לעליית המדד ולשיפור בשכר הדירה בחוזים שנחתמו. עזריאלי אומנם איבדה לקוח מהותי, פייסבוק, ששוכרת ממנה כ־30 אלף מ"ר בבניין שרונה (ועוברת לבניין לנדמרק של מליסרון ואפי נכסים), אך זו תמשיך לשלם לה את דמי השכירות עד לסוף 2025.
תרומת הדאטה סנטרס
בדאטה סנטרס, המגזר המדובר של החברה, הגיע ה־NOI ברבעון ל־43 מיליון שקל, ירידה של 27% ביחס לרבעון המקביל. אך בניכוי תוצאותיה של קומפאס מנתוניו (מכיוון שזו נמכרה), מדובר בעלייה של 60% - שהושפעה מהכללת תוצאות הדאטה סנטר בלונדון שנרכש במהלך השנה שעברה.
במרץ 2023 התקשרה גרין מאונטיין בהסכם עם טיקטוק להקמת קמפוס עבורה בנורבגיה בהספק של 90 מגה־ואט ובהשקעה של 750 מיליון יורו. במהלך הרבעון גרין מאונטיין מסרה לטיקטוק את המבנה הראשון בהספק של 30 מגה־ואט, כשמסירת המבנה השני צפויה עוד החודש וזה השלישי בעוד חודש וחצי. כך שהקמפוס צפוי להניב עבורה כבר ברבעונים הקרובים, ולדברי חנקין יביא לעלייה של 50 מיליון שקל ב־NOI ברבעון הרביעי. מגזרי פעילות נוספים שבהם עזריאלי פועלת הם הדיור המוגן, משרדים בארה"ב ודיור להשכרה. אך היקפי ה־NOI בהם נמוכים יותר.
ה־FFO ברבעון השני עלה ב־17% לעומת התקופה המקבילה, ל־419 מיליון שקל, ובניכוי תוצאות מגזר הדיור המוגן הוא עמד על 374 מיליון שקל, שיפור של 11%. מעבר לעלייה ב־NOI, השיפור מיוחס גם לירידה בהוצאותיה של החברה ולמכירתה של קומפאס שהשפעתה על ה־FFO בתקופות המקבילות היתה שלילית.
בסיכום המחצית הראשונה של השנה מגיע ה־NOI של עזריאלי לכ־1.1 מיליארד שקל, בדומה למחצית המקבילה, ולעלייה של 4% בחישובו מהנכסים הזהים. ה־FFO עלה ב־15% ל־812 מיליון שקל, ובניכוי חלקו של הדיור המוגן הוא עלה ב־13% ל־762 מיליון שקל.
הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות צנח ב־63% ברבעון, ל־156 מיליון שקל. זאת כתוצאה מעלייה של 15% בהוצאות המימון ל־346 מיליון שקל, כמו גם מירידה חדה ברווחי השיערוך, 65 מיליון שקל לעומת 491 מיליון שקל ברבעון המקביל. חלק מכך נבע מפערי מטבע במדידת השיערוכים של נכסי גרין מאונטיין, ובהשפעת יציאתה של פייסבוק משרונה — שהובילה להפסדי שיערוך של 125 מיליון שקל. ביחס לכך ציין חנקין כי עזריאלי במגעים עם שוכרים חדשים לשכירת השטח. ככלל בהקשר למגעים מול שוכרים חדשים, הוא ציין כי אלה מתקיימים ושיש התעניינות בנכסים, אך קצב המגעים איטי וקיים קושי להגיע לסיכומים שכן שוכרים פוטנציאלים רבים נמנעים בעת הנוכחית מקבלת החלטות לטווח ארוך.
בכל הנוגע לייזום נכסים נוספים, בהמשך השנה צפויה השלמת הקמת נכס מסחרי במפרץ חיפה בשטח של 10.5 אלף מ"ר שכבר הושכר במלואו לחברת דבאח. ב־2025 מתוכננת השלמת הקמת קמפוס סולאראדג' בגלילות, שבו 43 אלף מ"ר משרדים, ובית דיור מוגן בראשל"צ שבו 274 יח"ד. כשנשאל בשיחת המשקיעים לגבי תוצאותיה הלא טובות של סולאראדג', השיב חנקין כי אין שינוי בתוכניות והביע ביטחון במיקומו של הקמפוס ובאיכות השוכר. לגבי מגדל הספירלה, שבו מקימה עזריאלי 150 אלף מ"ר שטחי מסחר, משרדים, מלונאות ודיור, ציין חנקין כי פתיחתו עשויה להידחות מסוף 2027 לתחילת 2028, וכי עדיין לא החלו בשיווק שטחיו.
