לא מפתחת נכסים ולא מחלקת דיבידנד: כך צנחה IES של חיים גייר ב־33% מהשיא
לא מפתחת נכסים ולא מחלקת דיבידנד: כך צנחה IES של חיים גייר ב־33% מהשיא
מניית חברת הנדל"ן השיגה תשואת חסר של 43% לעומת ת"א־125 בשנתיים וחצי, ונסחרת ב־1.3 מיליארד שקל, 16% פחות מהונה העצמי. החברה הוצאה ממדדי ת"א־90 ות"א־125, למרות שהציגה שיפור בתוצאות ושווי הקרקע שהיא מחזיקה בפלמחים זינק
באפריל 2022 רשמה מניית איי.אי.אס (IES) את רגעי השיא שלה, כששווי חברת הנדל"ן שבשליטת (52.7%) חיים גייר הגיע ליותר מ־2 מיליארד שקל. אך בחלוף שנתיים וחצי המניה ירדה ב־33% ושווי החברה עומד על 1.3 מיליארד שקל ‑ נמוך ב־16% מהונה העצמי.
המניה מציגה ביצועי חסר ביחס למדדים שבהם היא נכללת, ואף הוצאה בעדכון המדדים שנערך בתחילת נובמבר מהמדדים ת"א־90 ות"א־125 שבהם נכללה. זאת, לאחר שבשלוש השנים האחרונות היא ירדה ב־15% לעומת 3% שירד מדד ת"א מניב־ישראל, ובזמן שת"א־125 עלה באותה תקופה ב־21%.
ביצועי החסר של המניה מגיעים דווקא לאחר שהחברה הצליחה להגדיל את הכנסותיה, מ־23.5 מיליון שקל ב־2018 ל־52 מיליון שקל ב־2023, ול־40 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2024, ובזמן שהיא פועלת למעשה ללא חובות משמעותיים, וכשברשותה יתרות מזומנים של 474 מיליון שקל, המניבות לה גם הכנסות מימון.
גורמים בשוק שמעורים בפעילות IES ושוחחו עם כלכליסט הסבירו את חוסר ההתאמה בין ביצועי המניה לביצועי החברה בכך שפוטנציאל הפעילות שלה גבוה מאופן המימוש שלו.
ל־IES שני תחומי פעילות רשומים, אך בפועל רק אחד מהם מניב עבורה ‑ תחום הנדל"ן להשקעה באמצעות פארק התעשיות פלמחים, שבו היא מחזיקה 100%. תחום הפעילות השני, באמצעות מתחם איירפארק שסמוך לשדה התעופה הצבאי עובדה באזור אילת, שבו היא מתעתדת להקים מתחם לאחסון ותחזוקת מטוסים, נותר, לפחות בינתיים, "על הנייר" בלבד.
בפארק התעשיות הסמוך לקיבוץ פלמחים 301.5 דונם, מהם כ־40 שמושכרים למתקן להתפלת מי ים שמופעל על ידי קרן ג'נריישן (באמצעות חברת דרך הים). הפארק מאוכלס בתפוסה של 97% ע"י 19 שוכרים. בנוסף למתקן ההתפלה (שהיה אחראי ב־2023 ל־13% מהכנסות הפארק), מרבית השוכרים הם מענף הרכב ומתחום הבנייה, השירותים והתשתיות. כשאלה שוכרים בו שטחים לתקופות קצרות ובינוניות למטרות אחסנה פתוחה, לוגיסטיקה וייצור.
IES הצליחה לאורך השנים להעלות את הכנסותיה מהפארק. כשה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) שב־2018 עמד על 22.5 מיליון שקל, הגיע בסוף 2023 ל־42.9 מיליון שקל ול־36.1 מיליון בתשעת החודשים הראשונים של 2024. בחברה הסבירו זאת בעלייה ריאלית בדמי השכירות ובהשפעת עליית המדד. כשאלה הובילו גם לרווחי השיערוך שנרשמו מתחילת השנה (23 מיליון שקל).
עתודות קרקע במרכז הארץ
יתרותיה הנזילות של IES סייעו לה גם ברישום הכנסות מימון בחמש משש השנים האחרונות, מהן, 26.5 מיליון שקל ב־2023, ו־25.7 מיליון שקל עד לסוף ספטמבר השנה. הרווח המיוחס לבעלי המניות מושפע מרווחי השיערוכים המשתנים בין שנה לשנה, והגיע ב־2023 ל־65.7 מיליון שקל, ובתשעת החודשים הראשונים של 2024 ל־64.5 מיליון שקל.
בניסיון להרחיב את פעילויותיה, החלה IES להיערך לסיום תוקף הסכם השכירות של מתקן ההתפלה, בינואר 2030. ביולי היא הגישה תביעה למינוי שמאי לקביעת שווי המתקן והיא בוחנת אפשרות לרכשו ובהמשך לשדרגו, ואף להקים לצידו מתקן נוסף ותחנת כוח שתספק להם אנרגיה. כחלק מהמהלך הקימה החברה סקטור תשתיות והיא מתמודדת במכרז להרחבה והפעלת מתקן ההתפלה באשקלון.
לדברי הגורמים ששוחחו עם כלכליסט, העובדה שלחברה שטח של יותר מ־300 דונם בפלמחים, סמוך לצירי תנועה ראשיים כמו כביש 20 (איילון), כביש 4 וכביש 431, מהווה נקודת חוזק משמעותית עבורה, שכן לא נותרו עתודות קרקע גדולות דומות במרכז הארץ. לאור זאת, גם שווי הקרקע מצוי במגמת עלייה: מ־61 מיליון שקל עלות הרכישה המקורית (באופן הדרגתי מ־2005 עד 2017), ל־584 מיליון שקל ב־2018 ועד ל־1.38 מיליארד שקל בסוף ספטמבר. ב־2021, שבסיומה הוערך שווי המתחם על ידי IES ב־1.1 מיליארד שקל, פורסם כי גב‑ים ואמות התעניינו ברכישתו תמורת 1.5 מיליארד שקל, ומאז עלה השווי המוערך שלו ב־25%.
אולם, בזמן ששווי הקרקע עלה, חלקים גדולים ממנה נותרו לא בנויים, משמשים לאחסנת כלי רכב וציוד ומושכרים בחוזים קצרי טווח שפוטנציאל ההכנסה מהם נמוך יחסית. מנתוני IES עולה כי דמי השכירות הממוצעים למ"ר לשנה בחוזים החדשים שעליהם חתמה היו 215 שקל ובשאר החוזים 187 שקל.
זאת, בזמן שמחירי השכירות במרלו"גים מודרניים באזור המרכז והשפלה עמדו במחצית הראשונה השנה, לפי נתוני חברת שירותי הנדל"ן Newmark Natam, על 600 עד 780 שקל למ"ר (50 עד 65 שקל למ"ר לחודש) ובכאלה ברמה נמוכה יותר על 540 עד 600 שקל למ"ר. הכנסה גבוהה בהרבה מזו שמפיקה IES מהנדל"ן שלה.
המשקיעים לא ראו דיבידנד
מעבר לכך, למרות רווחים של 227 מיליון שקל ב־2022 ושל 66 מיליון ב־2023, ויתרות המזומנים הגבוהות שלה, המשקיעים במניית החברה לא ראו ממנה מזה שנתיים וחצי דיבידנדים. החברה הפעילה בשנים האחרונות מספר תוכניות לרכישת מניות (Buyback), אך אלה מתנהלות בקצב איטי יחסית. כך, בתוכנית שנמשכה עד אוגוסט IES השלימה 77% מהיקף הרכישות המירבי שהוגדר בה, 19 מיליון שקל מתוך 25 מיליון. בתוכנית רכישה בהיקף מירבי של 100 מיליון שקל מאפריל השנה ועד אפריל הקרוב, היא ביצעה עד כה רכישות בפחות מ־5 מיליון שקל.
בכל הנוגע לאיירפארק, ב־2022, לאחר העלייה בפעילות ובביקושים בתעופה העולמית שהתאוששה מהקורונה, עתיד המתחם היה נראה מבטיח. זאת, לאור מיקומו, שמאפשר שימוש בתשתיות של שדה תעופה עובדה הפעיל, כמו גם בשל מזג אוויר החם והיבש ששורר באזור ומיטיב עם אחסנת כלי טיס, ותנאי הקרקע שמאפשרים הקמה בהשקעות נמוכות יחסית.
בהתאם לכך, לצד מהלכים לקידום הקמתו מול הרשויות, התקשרה IES במזכרי הבנות עם גורמים שונים בעולם התעופה לשימוש במתחם. אולם המלחמה, שמועד סיומה אינו ידוע, הפכה את היתכנות ההקמה למוטלת בספק. IES אומנם ממשיכה בהכנות לכך, אך בדו"ח הרבעון השלישי השנה העריכה כי "לאור האתגרים בתקופה הנוכחית, קיימת אי ודאות ביחס להשלכות על הפעילות השוטפת של ענף התעופה הבינ"ל בישראל ובוודאי ביחס להשקעות בתחום זה".
המנכ"ל ניר דגן, שהובא על ידי גייר ב־2020 לחברה לטובת קידום הפרויקט, לאחר שכיהן קודם כמנכ"ל ארקיע, ועבר באוקטובר 2021 לכסא המנכ"ל של IES, יסיים את תפקידו בחודש פברואר, אך ימשיך לכהן כיו"ר החברה־הבת, שפועלת לפיתוח מיזם האיירפארק.
לצד בעל השליטה חיים גייר, בעלי המניות הגדולים ב־IES הם הגופים המוסדיים מיטב (15%), מנורה (7%) וכלל (6%). בעוד שווי החזקותיו של גייר הגיע באפריל 2022 ליותר ממיליארד שקל, שוויין הנוכחי עומד על 689 מיליון שקל. כשב־2022 ו־2023 הוא הוסיף לכך שכר בעלות מצטברת של 8.2 מיליון שקל ועוד כ־4.5 מיליון שקל מהדיבידנד האחרון שחולק. גייר מחזיק בשליטה בחברה מאז 2001.
לפני שרכשה את הקרקע בפלמחים והתמקדה בתחום הנדל"ן, עסקה IES בהשקעות והחזקות בחברות שונות, בעיקר בתחום האלקטרוניקה. היא רכשה את עיקר הקרקע בפלמחים מידיו של הקיבוץ הסמוך, שהחזיק בה קודם לכן. חלקה הראשון של הקרקע, שנרכש ב־2005 השתרע על פני שטח של 134 דונם, שבו פעל מפעל ספנקריט של קיבוץ פלמחים, שייצר לוחות בטון לענף הבנייה ונקלע לקשיים.
גייר הורשע ב־2015 בעבירה של מתן שוחד לראש עיריית רמת גן לשעבר צבי בר, כשהשניים הורשעו גם בשיבוש הליכי משפט. הוא ריצה כחצי שנת מאסר בפועל וביולי 2017 שוחרר. בעקבות הרשעתו הוא חדל מלכהן כיו"ר IES, כהונה שבה החל בסמוך לרכישת השליטה בה. ב־2019 שב לתפקיד. בתחילת השנה גייר היה מעורב במרוץ על השליטה בשופרסל, כשחבר לקבוצה שהוביל צבי ויליגר, בעל השליטה בחברת המזון וילי פוד. בסופו של דבר זכו בחברה האחים אמיר.
