האם מניבים הסתירה עזיבת שוכר גדול?
האם מניבים הסתירה עזיבת שוכר גדול?
לוגיסטיקר, חברה־בת של ממן, הודיעה על כוונה לצאת מהסכם פעיל לשכירת מרלו"ג של קרן הריט בבית שמש, שהוצא לו צו פינוי — צו שצומצם בהמשך. אך מניבים דיווחה למשקיעים רק שהיא במגעים עם החברה
סערות הגשמים שהתחוללו בחורף האחרון הסבו נזקים לחקלאות, לתשתיות ולמבנים ברחבי הארץ, אך מתברר שתוצאותיהן עלולות להוביל גם לביטול הסכם השכירות בין קרן הריט לנדל"ן מניב מניבים לבין חברת הלוגיסטיקה לוגיסטיקר, ששוכרת ממנה נכס.
בתחילת יולי דיווחה מניבים כי עיריית בית שמש הוציאה צו פינוי למרלו"ג שאותו היא משכירה באזור התעשייה הרטוב שבעיר. זאת בעקבות נזקים שגרמו לסחיפת קרקע בשל הגשמים הרבים. החברה הסבירה כי ביצעה עבודות לתיקון הנזקים ולחיזוק המבנה, ואף קיבלה חוות דעת שלפיהן מרבית השטחים בו בטוחים לשימוש. בהמשך החודש עדכנה מניבים כי צו הפינוי יחול רק על רבע מהשטח, שאותו היא כבר פינתה, ובאוגוסט עדכנה כי זה יחול רק על 10% מהמרלו"ג.
בדו"ח לסיכום הרבעון השני של 2024 , שאותו פרסמה ב־8 באוגוסט, ציינה מניבים כי עלות תיקון הנזקים וחיזוק המבנה הובילה לשיערוך שלילי של 10.5 מיליון שקל משוויו, והוסיפה כי היא "מצויה במגעים עם שוכר המבנה, לצורך בחינת המשמעויות שעשויות לנבוע מהודעת העירייה".
אולם, אף שמדיווחי מניבים עולה כי עניין צו הפינוי מטופל, נראה כי מבחינת השוכרת, חברת לוגיסטיקר, ההתרחשויות מהוות עילה לביטול הסכם השכירות.
לוגיסטיקר היא חברה־בת של חברת מסופי המטען והלוגיסטיקה ממן, שבינואר נמחקה מהמסחר בבורסת תל אביב ונהפכה לחברה פרטית, אך עדיין חלה עליה חובת דיווח, שכן יש לה סדרות אג"ח נסחרות.
בתחילת יוני, עוד בטרם דיווחה מניבים על הבעיות במרלו"ג בבית שמש, דיווחה ממן כי לוגיסטיקר "צופה כי תידרש להעתיק את פעילותה במרלו"ג למיקום אחר". לפי דיווחי ממן, ב־14 ביולי הודיעה לוגיסטיקר למניבים על כוונתה לבטל את הסכם השכירות. זאת במקביל לצמצום פעילותה במרלו"ג לקראת העתקת הפעילות ממנו עד סוף השנה. לוגיסטיקר מעריכה כי למהלך יהיו עלויות שונות, וכבר הכירה כתוצאה מכך בירידת ערך של 3.8 מיליון שקל. אך לפי הדו"ח הרבעוני של ממן, היא צופה כי "תפעל לצורך קבלת החזרים ושיפויים בהתאם מהמשכיר (מניבים — א"פ) ומחברות הביטוח שלה".
מדובר במרלו"ג, ששטחו הבנוי הוא 15 אלף מ"ר. מניבים רכשה אותו בסוף 2016, בסמוך לסיום הקמתו, ומאז הוא מושכר ללוגיסטיקר. הסכם השכירות המקורי היה לחמש שנים, ומאז הוא הוארך כמה פעמים, ועתיד להסתיים ב־2031.
ה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של מניבים מהשכרת הנכס הגיע בשנה שעברה ל־6.7 מיליון שקל, והשנה הוא צפוי להניב לקרן 7.2 מיליון שקל ולהגיע בהמשך, בהתאם להסכם השכירות בין הצדדים, ל־8 מיליון שקל בשנה.
מניבים רכשה את הנכס תמורת 82 מיליון שקל, וערכו הנוכחי — לאחר השיערוך השלילי — מגיע ל־114 מיליון שקל. הנכס אינו נחשב מהותי עבור הקרן, שכן שוויו עומד על פחות מ־4% משווי נכסיה הכולל (3.2 מיליארד שקל), וה־NOI ממנו ב־2023 הסתכם בשיעור דומה מתוך ה־NOI הכולל של 183 מיליון שקל.
אם לוגיסטיקר אכן תבטל את הסכם השכירות, היא תהיה השוכרת השנייה שמודיעה על סיום ההתקשרות עם מניבים בשנתיים האחרונות. בדצמבר 2022 הודיעה חברת טכנולוגית להבים (לשעבר ישקר) — חברה־בת של הענקית האמריקאית פראט אנד וויטני (Pratt & Whitney), ושוכרת מהותית של מניבים — על כוונתה לסגור את פעילות המפעל שלה בנהריה, שאותו היא שוכרת מהקרן. אולם, בעוד נראה כי לוגיסטיקר מכוונת לסיים את התקשרותה עם מניבים בעוד חוזה השכירות בתוקף, הרי שטכנולוגית להבים מתכוונת לעמוד בהתחייבויותיה המלאות כלפי מניבים עד תום תקופת השכירות המתוכננת, ביוני 2029. ביולי הודיעה מניבים על מכירת שטח המפעל בנהריה, בהתאם למועד סיום החוזה של טכנולוגית להבים, לקרן הנדל"ן מרתון, תמורת 155 מיליון שקל, והרוכשת מתכוונת לשנות את ייעוד הקרקע למגורים.
מניבים מסתמכת בעיקר על השכרת נכסי לוגיסטיקה ותעשייה, שהיו אחראים ברבעון השני לכ־48% מה־NOI של הקרן. היא סיימה את הרבעון עם שיפור של 19% ב־NOI ל־54 מיליון שקל ועם שיפור של 21% ב־FFO (תזרים מזומנים מפעילות ריאלית) ל־41.5 מיליון שקל.
ממן, החברה־האם של לוגיסטיקר, נהפכה בינואר לחברה פרטית לאחר שבעלי השליטה, משפחת לבנת ואלייד, רכשו את מניות הציבור (10.35%) תמורת 60 מיליון שקל, בפרמיה של 19% על שווי המניות בסמוך להגשת הצעת הרכש. משפחת לבנת מחזיקה, באמצעות חברת תעבורה, בכ־65% מממן ואלייד בכ־35%.
ממניבים נמסר בתגובה: "מדובר באירוע הנדסי של נזק למבנה — אירוע שדווח בצורה מפורטת בדו"חות החברה. כפי שצוין בדו"חות החברה, אנו נמצאים במגעים מול השוכר, ואף הודענו לו שאנו דוחים מכל וכל כל טענה לביטול ההסכם בצורה חד־צדדית".
