המלחמה האטה את הצמיחה של מבנה, אך התוצאות טובות מהתחזית
המלחמה האטה את הצמיחה של מבנה, אך התוצאות טובות מהתחזית
ההכנסות התפעוליות של חברת הנדל"ן המניב ברבעון הרביעי נותרו ללא שינוי של ממש ביחס לרבעון המקביל ונמוכות מהרבעון הקודם, והרווח התזרימי ירד. אך בסיכום השנתי עקפה החברה את התחזית
המלחמה האטה את הצמיחה של מבנה ברבעון הרביעי, ובכל זאת חברת הנדל"ן המניב עקפה את התחזיות שאותן עדכנה לפני פריצתה.
מבנה נדל"ן רשמה ברבעון הרביעי של 2023 NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 201 מיליון שקל, במיליון שקל יותר מהיקפו ברבעון המקביל ב-2022, וב-11 מיליון שקל נמוך מהרבעון הקודם, השלישי של 2023. כשה-FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית שנחשב כמדד המקובל למדידת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב) ירד ב-3% ל-144 מיליון שקל, וב-8% ביחס לרבעון הקודם.
הפעילות בישראל היא העיקרית של החברה, וה-NOI בה הסתכם ב-186 מיליון שקל (כפי שנרשם ברבעון המקביל, וב-10 מיליון שקל פחות מאשר בזה הקודם), כשה-NOI שנבע מהנכסים הזהים (אלה שהושכרו בשתי התקופות במקביל) עלה ב-2% ל-182 מיליון שקל. מה-NOI הרבעוני קוזזו 4 מיליון שקל בהשפעת המלחמה לאור פינוי נכסים בעקבותיה.
בסיכום השנה הגיע ה-NOI ל-825 מיליון שקל, 9% יותר מב-2022, וה-FFO השנתי עלה ב-11% והסתכם ב-603 מיליון שקל. כאשר תוצאות שני המדדים גבוהות במעט מאלו שהציגה מבנה בתחזית שעדכנה בספטמבר (NOI של 820-810 מיליון שקל, ו-FFO של 600-590 מיליון שקל).
בתחזיתה ל-2024 מעריכה מבנה עלייה מירבית של 3% בשני המדדים, ל-NOI של 850-825 מיליון שקל, ול-FFO של 630-610 מיליון שקל.
במבנה מצפים כי עד לסוף 2027 יעלה ה-NOI בכ-280 מיליון שקל, בעיקר מתוספת שטחים מניבים שבייזום, כשהעיקרי שבהם הוא פרויקט הסוללים בתל אביב שבו כ-68 אלף מ"ר להשכרה לשטחי משרדים ומסחר. השלמת הקמתו מתוכננת ברבעון הראשון של 2026 והוא צפוי להניב NOI של 117-109 מיליון שקל. לצידו מקימה החברה עוד חמישה פרויקטים מניבים, שיושלמו, לפי התכנון, עד לתחילת 2027 ויניבו NOI משוער מצטבר של כ-70 מיליון שקל.
ישראל היא כאמור מרכז הפעילות של החברה וה-NOI השנתי בה היה 763 מיליון שקל - שיפור של 8% מהשנה הקודמת. כשה-NOI מהנכסים הזהים הגיע ל-745 ועלה ב-9%. העלייה השנתית מיוחסת בעיקר להשפעת עליית המדד על מחירי השכירות, ולעלייה ריאלית בחוזים שחודשו.
בכל הנוגע למלחמה, מעבר לקיזוז אותם 4 מיליון שקל מה-NOI, במבנה מעריכים שבהינתן המשכה בעצימות הנוכחית השפעתה לא תהיה מהותית עבורה, ולא צופים עיכובים מהותיים בפרויקטים שבייזום. המנכ"ל עוזי לוי ציין בשיחת המשקיעים לרגל פרסום הדוחות כי פיזור השוכרים (3,125 כאלה), ופיזור הנכסים שלה בסקטורים השונים, לצד שכר הדירה הנמוך יחסית שאותו החברה גובה בנכסיה, מגנים עליה מפני השלכות האטה אפשרית. נכסי התעשייה והלוגיסטיקה הם העיקריים של החברה והיו אחראים ל-42% מה-NOI השנתי בישראל, נכסי המשרדים תרמו 34% ממנו, ונכסי המסחר 17%.
מעבר למדדים התפעוליים, מבנה רשמה ברבעון הרביעי שיערוכי נדל"ן שליליים של 218 מיליון שקל, לעומת כאלה חיוביים של 319 מיליון ברבעון המקביל. כשבסיכום השנה מגיעים הפסדי השיערוך ל-62 מיליון שקל לעומת רווחי שיערוך של 1.3 מיליארד שקל ב-2022. במבנה הסבירו זאת בעליית שיעורי ההיוון, בעקבות הריבית שעלתה, ל-7.14% לעומת 6.95% בסוף 2022. לצד ירידת שווי זכויות הבנייה, עלייה בעלויות הבנייה הצפויות, וירידה בהכנסות החזויות משכירות בשלושה נכסים בתל אביב והרצליה; וכן מירידת שווי בנכס באוקראינה.
השיערוכים השליליים פגעו ברווח הנקי. כשבסיכום הרבעון הפסידה מבנה 80 מיליון שקל (הפסד מיוחס לבעלי המניות) לעומת רווח של 301 מיליון ברבעון המקביל. כשבסיכום השנה הסתכם הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ב-333 מיליון שקל, ירידה של 74% ביחס ל-2022.
אף שעזב את מבנה כבר במרץ, המנכ"ל לשעבר דודו זבידה היה בכיר המשתכרים ב-2023, כשעלות שכרו הגיעה ל-6.2 מיליון שקל. המנכ"ל הנוכחי, לוי, המכהן בתפקידו מיולי קיבל שכר בעלות של 3.6 מיליון שקל.
מניית מבנה ירדה בעקבות הדוחות ב-3.5% לעומת 0.6% שירד מדד ת"א נדל"ן שבו היא נכללת, ככל הנראה בשל ההאטה ברבעון, ולאור התחזית המתונה ל-2024. ב-12 החודשים האחרונים ירדה המניה ב-5% לעומת עלייה של 22% במדד.
