להשקעה בבזן יש ריח של בטון ולא של דלק
להשקעה בבזן יש ריח של בטון ולא של דלק
העסקה המתגבשת של קבוצת חג'ג' לרכישת כ־30% מבזן תאפשר לה לחלוש על עתודת קרקע נדירה ולהשיג לראשונה דריסת רגל משמעותית מחוץ לתל אביב. תוכניות הבנייה שנרקמות בשטח שוות לקבוצה מאות מיליוני שקלים
העסקה המתגבשת של קבוצת חג'ג' לרכישת כ־30% מבזן תאפשר לה לחלוש על עתודת קרקע נדירה ולהשיג לראשונה דריסת רגל משמעותית מחוץ לתל אביב רבתי. חג'ג' קנו מניות של בתי זיקוק, אך יעדיפו את הפסקת הפעילות ולא רק בגלל הזיהום, אלא במיוחד משום שתוכניות הבנייה שנרקמות בשטח שוות לקבוצה מאות מיליוני שקלים ואולי אף יותר.
היקף וסוג הבנייה בשטח שתפנה בזן עוד לא ידועים. תוכניות הבנייה עוד לא יצאו לדרך, ולשמחתם של חג'ג' התוצר הסופי ייגזר גם מהסכמות של בזן עם הממשלה. בתחילת החודש הממשלה אישרה החלטה להקמת צוות משא ומתן עם המפעלים המזהמים על הפסקת פעילותם במפרץ.
המשא ומתן הזה עם בזן נחוץ משום שהחברה חתמה ב־2007 על הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל למשך 49 שנים, ואופציה להארכתו ב־49 שנים נוספות. כך שאם הממשלה תורה על הפסקת הפעילות שלא בהסכמת החברה, היא חשופה לתביעה כספית בגובה מיליארדי שקלים. מנגד, הסכם החכירה מאפשר לבזן לעסוק בפעילות זיקוק, אך לא לשנות את ייעוד הקרקע. בתמורה להפסקת הפעילות הממשלה תוכל להקנות לחברה את הזכות לשנות את ייעוד הקרקע לשימושים רווחיים יותר. שני הצדדים יצטרכו להסכים על מועד הפסקת הפעילות, ועל היקף וסוג הזכויות שיישארו בידי בזן.
1 צפייה בגלריה
האחים צחי חג'ג' ועידו חג'ג'. תוכניות הבנייה שנרקמות בשטח שוות לקבוצה מאות מיליוני שקלים
(צילום: טל צ'יקורל)
מנעד השימושים והיקפם כפי שעלו בדיונים בשנים האחרונות הוא רחב. את התכנון הכלכלי לשינוי פני המפרץ מקדמת המועצה הלאומית לכלכלה. רשות מקרקעי ישראל מקדמת את תוכנית הבנייה שזכתה לכינוי מפרץ החדשנות והיא חולשת על שטח של יותר מ־20 אלף דונם. לבזן 10% מהשטח הזה. תוכנית הענק הזו תאפשר לבנות בסך הכל כ־90 אלף דירות, וכ־6 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה.
בעזרת אסף גסטפרוינד, יו"ר מחוז חיפה והצפון בלשכת שמאי המקרקעין, הוערך השווי החזוי של שטח בזן. לחישוב שווי הקרקע הפחתנו עלויות טיהור הקרקע, שלהערכת המשרד להגנת הסביבה הן כ־700 מיליון שקל. כמו כן הפחתנו מקדם דחייה של 10 שנים במימוש התוכנית, ומקדם של אי־ודאות. בכל אחד מהחישובים לקבוצת חג'ג' יהיו כ־30% מהזכויות בהתאם לנתח המניות שבידיה.
בתחילת הדרך בשטח שבו פועלת בזן הוצע לאפשר בניית 11 אלף דירות. הקרקע, בלי פעילות הזיקוק, שווה כיום כ־1.7 מיליארד שקל. 30% של חג'ג הם כ־510 מיליון שקל.
במהלך 2021 המועצה הלאומית לכלכלה הובילה דיונים לגיבוש חלופות לפיתוח מפרץ חיפה והפסקת הפעילות המזהמת בו. משרדי הכלכלה והאנרגיה ביקשו להקים באזור שטחי תעשייה, מלאכה ולוגיסטיקה. בין היתר משום שיש הערכה כי נחוצים כ־200 דונם לאחסון תזקיקי דלק לכל הפחות לתקופה של 10 שנים עד שמשק האנרגיה ייערך לפעילות ללא מפעלי הזיקוק. בהתאם נבחנה בדיונים האלה האפשרות לצמצם את מספר הדירות ל־4,000 ולאפשר בנייה של כמיליון מ"ר תעשייה. במקרה הזה שווי הקרקע כיום הוא כ־472 מיליון שקל, שמקנים לנתח של חג'ג כ־141 מיליון שקל. בנוסף, באזור הסמוך לנמל חיפה יש ביקוש לשטחי לוגיסטיקה. על פי הערכות, דונם הייעוד הזה שווה כ־2 מיליון שקל.
להערכת גסטפרוינד, "זו עסקה מצוינת. חטיבת קרקע שאני לא יודע כמה גדולות כאלה נשארו בארץ". בכיר בממשלה שעוסק בתכנון מפרץ חיפה אמר ל"כלכליסט" כי "אנו רואים כדבר טוב שנושא הנדל"ן הוא זה שיעמוד לעיני הרוכשים ומקווים שבעלי זכויות נוספים יצטרפו לאותו קו. אם המוטיבציה שלהם היא להגיע לקו הסיום (פינוי בזן — א"ג), זה יקצר את כל התהליך".
