כפי שנחשף בכלכליסטהקרב מול הטורקי ממונאקו הסתיים ברווח גדול למוסדיים
כפי שנחשף בכלכליסט
הקרב מול הטורקי ממונאקו הסתיים ברווח גדול למוסדיים
בתום מאבק של 3 שנים מול אדלר גרופ והעומד בראשה לכאורה, צ'בדט קנר, מכרו המוסדיים את חלקם בבראק אן.וי ל־LEG הגרמנית בכמיליארד שקל. הראל תמכור 7% תמורת 78 מיליון יורו ברווח של 70 מיליון שקל. ברוש השיגה 70% תשואה על השקעתה בחברה
מלחמה שנמשכה כמעט שלוש שנים, שבמסגרתה נאבקו שלושה גופים מוסדיים ישראליים — קרן הגידור ברוש, בית ההשקעות פסגות וחברת הביטוח הראל — בבעלת השליטה הגרמנית בחברת הנדל"ן בראק אן.וי הגיעה אתמול לסיומה, תוך שהמוסדיים הישראליים רושמים רווחי עתק.
כפי שפורסם לראשונה ב"כלכליסט", אתמול בבוקר מכרו ברוש, אלטשולר שחם (שרכש את פסגות, וכך קיבל גם את המניות של בראק), הראל ובעלי מניות נוספים 24% ממניות בראק לענקית הנדל"ן הגרמנית LEG שנסחרת בבורסת פרנקפורט לפי שווי של 9.5 מיליארד יורו, תמורת 270 מיליון יורו, שהם כמיליארד שקל. ברוש, שאותה מנהל אמיר אפרתי ושהוקמה על ידי גיל דויטש ורוני בירם, מכרה 4% ממניות בראק בתמורה לכ־44 מיליון יורו; הראל מכרה 7% מהמניות ותיפגש עם כ־78 מיליון יורו; ואלטשולר שחם מכר 6.93% מהמניות וייפגש עם סכום של כ־77 מיליון יורו. למכירה הצטרפו גופים נוספים כמו קרן הגידור אלפא, שמכרה נתח קטן של מניות בתמורה ל־60 מיליון שקל.
כמו כן, LEG רוכשת גם 6.7% מהמניות מבעלת השליטה בבראק — חברת הנדל"ן הגרמנית אדלר גרופ, שתרד לאחזקה של 63% בחברה — כך שבסה"כ היא רוכשת 31% מבראק. ל־LEG יש אופציה לקנות בתוך שנה את יתרת האחזקות של אדלר גרופ בבראק. LEG שילמה 485 שקל למניה, 40% מעל מחיר הפתיחה של מניית בראק בבורסה אתמול, שעמד על 352 שקל. בהתאם, מניית בראק זינקה ב־7.8% בבורסת ת"א ושווי החברה הגיע לכמעט 3 מיליארד שקל. מדובר על רווח אדיר למוסדיים הישראליים, שכן מרביתם רכשו את המניות לפני מספר שנים, במחירים נמוכים משמעותית ממחיר המניה בבורסה. הראל, לדוגמה, נפרדת מבראק ברווח כולל של 70 מיליון שקל, וברוש השיגה תשואה של 70% על ההשקעה הכוללת שלה בחברה. ל"כלכליסט" נודע כי ברוש תקבל 1% ממחיר העסקה בתור עמלה, כתשלום עבור הוצאותיה במאבק שניהלה באדלר גרופ.
LEG מחזיקה ב־150 אלף דירות להשכרה בגרמניה, ולוטשת עיניים לשליטה בבראק בשל הפורטפוליו שלה, שכולל 12 אלך דירות להשכרה. את החברה הגרמנית ייצגו בעסקה עוה"ד שרון אמיר ועינת רושו ממשרד נשיץ ברנדס אמיר.
"מודל הפעולה של ברוש מוכיח את עצמו"
בכך מגיע לסיומו המאבק שניהלו המוסדיים הישראלים באדלר גרופ ובראק. בפברואר 2018 רכשה אדלר גרופ 70% ממניות בראק בהשקעה כוללת של 2.36 מיליארד שקל. את המניות רכשה, בין היתר, מטדי שגיא, שנפרד מהשליטה בחברה ברווח של 300 מיליון שקל שנה לאחר שרכש אותה. אדלר היתה תעלומה עבור יתר בעלי המניות, והמוסדיים החליטו לפתוח בחקירה עצמאית נוכח מהלכים שביצעה, שאותם הם תפסו כאגרסיביים. החקירה הולידה טענות חמורות מצד המוסדיים נגד שתי החברות — אדלר גרופ ובראק ‑ הנוגעות לממשל תאגידי לקוי ושורה של עסקאות תמוהות. במסגרת המאבק, הצליחו המוסדיים להביא להחלפת חלק מהדירקטורים בבראק ולמינוי של סמנכ"ל כספים ישראלי. כמו כן, הלחץ שהפעילו המוסדיים, שנעזרו בעוה"ד עופר פליישר ואיתי שילוני ממשרד גורניצקי, הוביל לביטול שורת עסקאות בעייתיות.
במסגרת המאבק, שנחשף בהרחבה ב"כלכליסט", נציגים של פסגות, הראל וברוש טסו לאמסטרדם ונכחו בישיבת דירקטוריון של בראק, שם, בין היתר, העלו טענות והציפו סימני שאלה אודות בעל השליטה האמיתי באדלר גרופ. לפי הטענות, מדובר בטורקי־אוסטרי בשם צ'בדט קנר, שחי על יאכטה במונאקו ומשקיע מאמצים רבים בטשטוש הקשר שלו לאדלר גרופ. גורם מוסדי שהיה חלק מהתהליך אמר ל"כלכליסט" כי "מודל הפעולה האקטיביסטי של ברוש מוכיח את עצמו. הסיטואציה בבראק היתה לא פשוטה, אבל הקרן ניתחה אותה במדויק, הפגינה מעורבות, כפתה על החברה שינויים ובסופו של דבר ייצרה ערך עצום למשקיעים".
"עסקי אדלר בנויים על הונאה שיטתית"
מה שהוביל לכניעתה של אדלר גרופ הוא במידה רבה הצניחה במחיר המניה שלה. אדלר גרופ מתמודדת בתקופה האחרונה עם נפילה משמעותית. מתחילת השנה, מחיר המניה שלה נפל בקרוב ל־64%, מ־29 יורו ל־10.5 יורו, מה שמשקף לחברה שווי שוק של 1.2 מיליארד יורו בלבד. את מחיר המניה הנמוך ביותר — 10 יורו — רשמה החברה ב־6 באוקטובר, ולא במקרה.
בתאריך זה פרסמה קרן גידור אקטיביסטית בשם ויסרוי (Viceroy), שפועלת ממדינת דלוואר בארה"ב ושפתחה פוזיציית שורט נגד אדלר גרופ, סקירה שלילית במיוחד על החברה. הסקירה העלתה טענות קשות כלפי אדלר גרופ, שבמידה רבה חזרו על הטענות שהעלו המוסדיים הישראלים במהלך השנה שעברה, ושנחשפו לראשונה ב"כלכליסט" באמצעות חלופת מכתבים שהגיעה לידיו. הסקירה של ויסרוי אף מתייחסת לפרסומים ב"כלכליסט".
ויסרוי טוענת כי "העסקים של אדלר גרופ בנויים על חוסר כנות והונאה שיטתית, שתורמים להתעשרות של מקורבים. המאזן שלה מנופח באופן מלאכותי, המניות שלה אינן ברות־השקעה, והאג"ח שלה יגיע לחדלות פירעון בוודאות גבוהה. העסקים והפרקטיות העסקיות של אדלר גרופ, הנגועים בקלפטוקרטיה, אינם טהורים, אלא כאלו שמבוססים על חוסר כנות והונאה, מה שהופך את הניתוח הפיננסי האמיתי לבלתי אפשרי. אנו צופים כי הרשויות יתערבו בקרוב". בסקירה מסכמת ויסרוי כי "בשל כך, אנחנו מסרבים לקבוע מחיר יעד למניית אדלר, ומאמינים שהמניות שלה אינן ברות־השקעה".
בין היתר, ויסרוי טוענת כי המינוף של אדלר גרופ גבוה משמעותית מזה שלו היא טוענת. לפי הדו"חות של אדלר, ה־LTV של החברה עומד על 54.7%, אולם לפי ויסרוי, הנתון הזה עומד בפועל על 72.4% בתרחיש החיובי ועל 86.7% בתרחיש השלילי. לטענת ויסרוי יש להפחית עד 2.3 מיליארד יורו משווי פורטפוליו הדירות של אדלר גרופ, בשל ניפוח מלאכותי שבוצע בו, וכן להפחית עד 1.8 מיליארד יורו מפורטפוליו הנכסים שמוגדרים בייזום ופיתוח, מאותן סיבות. בסה"כ יש לבצע הפחתה של 3‑4.6 מיליארד יורו, ומשזו מבוצעת מתגלה יחס המינוף האמיתי של החברה, שאינו עומד באמות המידה הפיננסיות שלהן התחייבה מול מחזיקי האג"ח.
ויסרוי מגדירה 3 קטגוריות של שיטות עסקיות מפוקפקות שבהן לטענתה נוקטת אדלר: עסקאות ביזה (Looting Transaction), עסקאות מסומנות (Marking Transaction) ומה שניתן לתרגמו כעסקאות פורענות (Coup D’état Transaction). הסוג הראשון הוא כשאדלר קונה במחיר מופרז או מוכרת במחיר נמוך נכס מצד קשור, ולא מספקת גילוי על הקשר; הסוג השני הוא כשאדלר גרופ מוכרת נכס לצד קשור, ללא גילוי, במחיר מופרז, אך העסקה לא מושלמת ובסופו של דבר הנכס חוזר לידיה לאחר שבזמן הקצר שבו היה פורמלית לא בידיה הועמס עליו חוב; והסוג השלישי הוא כשאדלר משתלטת על חברה בעלת ממון רב משלה, מחליפה את הדירקטוריון ואז כופה על החברה הקטנה מיזוג. כלומר, מנצלת את קופתה הדשנה. לפי ויסרוי, העסקה שבמסגרתה אדלר גרופ רכשה את איי.די.או גרופ, בעלת השליטה באיי.די.או פרופרטיז, ולאחר מכן האחרונה, שהיא חברה־נכדה, רכשה את אדלר והתמזגה עימה, במה שיצר את אדלר גרופ הנוכחית, היא עסקה מהסוג השלישי.
ויסרוי גם מתייחסת לצ'בדט קנר, שלטענת המוסדיים ולפי פרסומים בתקשורת הוא בעל השליטה בחברה. הקרן מזכירה כי קנר מנהל את החברה מיאכטה ממונאקו ושהיה אחראי לפשיטת הרגל השנייה בגודלה בהיסטוריה של גרמניה בתחום קרנות הריט, כשקרן שלו, בשם Level one, פשטה את הרגל. כמו כן, חברת טלקום שהיתה בבעלותו, CLC פשטה את הרגל. לפי ויסרוי, קנר הורשע בהונאה והלבנת הון. לסקירה מצורפים נספחים, ביניהם ניתן למצוא מכתב מעורכי דין המייצגים בעלי מניות באדלר גרופ, שהתקבל יום לפני פרסום הסקירה, וניסה למנוע אותה.
