בלעדיגלי ההדף של קריסת רשת סלינה הגיעו גם ללקוחות העשירים של אלטשולר
בלעדי
גלי ההדף של קריסת רשת סלינה הגיעו גם ללקוחות העשירים של אלטשולר
בית ההשקעות גייס כ־10 מיליון ליש"ט ממשקיעים כשירים לרכישת ארבעה בתי מלון באנגליה עם אראונדטאון. סלינה, שהפסיקה לשלם דמי שכירות, הוחלפה בשוכר אחר, ואלטשולר שחם מכרה את רוב חלקה במלונות בהנחה
רשת המלונות וההוסטלים סלינה קרסה ברעש גדול השנה, שנתיים לאחר שהונפקה בנאסד"ק לפי שווי של 1.2 מיליארד דולר. הריקושטים השליליים מהקריסה הגיעו לרבים – החל מהמייסדים, דרך בעלי מניות דוגמת אדם נוימן, ועד לספקים ובעלי נכסים שהשכירו לסלינה את הלוקיישנים השונים שלה. מי שעוד נקלעו לטלטלה הם משקיעים כשירים של אלטשולר שחם פרופרטיז, זרוע הנדל"ן של חברת ההשקעות האלטרנטיביות של אחד מבתי ההשקעות הגדולים בישראל.
בפברואר 2019 רכשה שותפות ייעודית, שהוקמה על ידי אלטשולר שחם פרופרטיז, פורטפוליו של ארבעה נכסים מלונאיים באנגליה. היא עשתה זאת בחלוקה כמעט שווה עם ענקית הנדל"ן הגרמנית אראונדטאון, שבשליטת הישראלי יקיר גבאי. אלטשולר שחם פרופרטיז רכשה 49% ממניות הפורטפוליו, ואילו אראונדטאון, שהיא גם השותף המנהל של הנכסים, רכשה 51%. השותפות שהקימה אלטשולר שחם פרופרטיז לצורך העסקה בדצמבר 2018 השקיעה בעסקה 13.7 מיליון ליש"ט. הסכום הזה כולל את ההון המושקע וכן הלוואות בעלים שהועמדו מצד השותפות לפורטפוליו. בסך הכל גייסה אלטשולר שחם פרופרטיז לשותפות סכום של 9.9 מיליון ליש"ט ממשקיעים כשירים בלבד, כמו כן, השותפות נטלה הלוואה בנקאית של 8 מיליון ליש"ט. היקף ההשקעה ברכישת הנכסים, יחד עם הסכום ששילמה אראונדטאון, עמד על כ־28 מיליון ליש"ט.
במצגת של אלטשולר שחם פרופרטיז למשקיעים פוטנציאליים הוצגו להם כמה יתרונות של ההשקעה המדוברת, שאותה היא שאפה לממש ברווח בתוך שבע שנים, דוגמת "שוק המטיילים הצעירים הגלובלי בצפי גדילה מ־270 מיליון בשנת 2015 ל־320 מיליון בשנת 2020. קיימת צמיחה בסך ההשקעות בהוסטלים בעולם. באנגליה, בהשוואה לערים מרכזיות אחרות באירופה, כגון ברלין וברצלונה, קיימים מעט הוסטלים ויש מקום לצמיחה". המצגת גם התגאתה בשיתוף הפעולה עם אראונדטאון, וציינה כי סלינה "נמצאת בתהליך של התרחבות גלובלי תוך התמקדות בארה"ב ובאירופה". בנוסף, ציינה אלטשולר שחם פרופרטיז בשקף "יתרונות העסקה" את העובדה שסלינה שוכרת את הנכסים המדוברים, ש"נמצאים במיקום מרכזי ואטרקטיבי", ל־20 שנה בדמי שכירות גבוהים מהנהוג בשוק המלונות באנגליה, וכן שקיים פוטנציאל השבחה ושדרוג של הנכסים.
העסקה נסגרה, כאמור, בפברואר 2019, שנה בדיוק לפני שמגפת הקורונה פרצה ושיבשה את העולם בכלל, ואת ענף המלונאות בפרט. המגפה תרמה תרומה משמעותית, אבל לא יחידה, לקריסה של סלינה, שהתרחבה בקצב מהיר, ויש שיאמרו מהיר מדי, תוך ביצוע השקעות גדולות, שהגדילו את רמת המינוף שלה – מה שהפך אותה פגיעה במיוחד לריבית שהחלה לעלות באמצע 2022. וכך, בסופו של דבר, סלינה הגיעה לקריסה במהלך השנה הנוכחית.
בעדכון שנשלח למשקיעי השותפות ברבעון השלישי של 2023 כתבה אלטשולר שחם פרופרטיז כי "בחודשים האחרונים נתקלנו באתגרים בניהול ההתקשרות השוטפת מול קבוצת סלינה, שהפסיקה להעביר את התשלומים החודשיים החל מספטמבר". עוד הודיעה אלטשולר שחם פרופרטיז באותו העדכון כי "לאור פיגורי התשלומים, ברבעון זה לא תתבצע חלוקה לשותפים". למעשה, מנקודה זו ועד לרבעון השלישי של 2024 לא בוצעו חלוקות למשקיעים.
המגעים מול סלינה נמשכו, אך לא נשאו פרי. ברבעון הראשון של 2024 עדכנה השותפות כי נחתמו הסכמי שכירות חדשים מול קבוצת פנטה (Penta), שכבר מנהלת מלונות אחרים עבור אראונדטאון, אך רק ביחס לשלושה נכסים, וזאת למשך שלוש שנים, החל מאפריל 2024 ועד לאפריל 2027, כשיש אופציית יציאה הדדית לאחר 18 חודשים, ותוך שהשותפות ואראונדטאון נדרשות להשקיע 200 אלף ליש"ט בשיפוץ הנכסים. החוזה מול פנטה אינו נוקב בדמי שכירות קבועים, אלא באחוז מהרווח התפעולי־תזרימי (EBITDA).
ברבעון השלישי של 2024 עדכנה אלטשולר שחם פרופרטיז את המשקיעים כי יש צורך בהשקעות נוספות בהיקף של 1.3 מיליון ליש"ט, וכי לאחר שבחנה את האפשרויות השונות שעומדות בפניה החליטה למכור את רוב המניות שלה בפורטפוליו, 36.5%, לאראונדטאון לפי שווי של כ־23 מיליון ליש"ט, דיסקאונט של 10% על השווי בהערכת השווי האחרונה, שבוצעה בסוף 2023. הכסף שקיבלה השותפות, 8.5 מיליון ליש"ט, שימש ברובו (8 מיליון ליש"ט) לפירעון הלוואה בנקאית. במקביל הודיעה השותפות על חלוקה של מרבית יתרת הסכום, 450 אלף ליש"ט, למשקיעים.
וכך, מוצאים עצמם המשקיעים כמעט חמש שנים לאחר ביצוע ההשקעה, עם החזר של 36% בלבד ממנה, ובשלב זה לפחות ללא רווח מההרפתקה. באלטשולר שחם פרופרטיז בונים על מימוש מוצלח של הנכסים בהובלת אראונדטאון, שיאפשר ל־12.5% שהם ממשיכים להחזיק בפורטפוליו לכל הפחות להחזיר את מלוא ההשקעה, ואולי אף לייצר רווח מסוים למשקיעים, הגם שאלו לא הציפיות שאיתן יצאו לדרך.
מאלטשולר שחם פרופרטיז נמסר: "המשקיעים לא הפסידו דבר, מכיוון שהנכס עדיין 'עובד', ואנו פועלים למקסם אותו עבורם. למרות תקופת הקורונה והריבית הגבוהה, שפגעו בנכסי תיירות, פעלנו, יחד עם חברת Aroundtown, במטרה להשיא ערך למשקיעים. במסגרת זו, החלפנו את סלינה, אשר קרסה, בשוכרים איכותיים. אנו צופים שהנכס יחזיר את ההשקעה, אם כי בתקופה ממושכת יותר בשל הנסיבות העולמיות".
