בלעדיקיסטון תעביר מקדמה לאגד; המורים התמודדו בשתי קבוצות
בלעדי
קיסטון תעביר מקדמה לאגד; המורים התמודדו בשתי קבוצות
המקדמה בגובה של 360 מיליון שקל, שמהווה 15% מההצעה במכרז אגד, תגיע ממסגרת אשראי שקיבלה קיסטון מהראל, וכן מקרן המורים והגננות. כלל, מנורה ומגדל שותפות בקיסטון שהתמודדו מולה במכרז, וכן הראל שכספי ההלוואה שלה משמשים למקדמה
קרן קיסטון צפויה להעביר היום כ־360 מיליון שקל לקופת אגד כמקדמה עבור עסקת רכישת השליטה בחברת התחבורה. ל"כלכליסט" נודע כי לפני ואחרי יום העצמאות סיכמו בכירי אגד עם קיסטון את פרטי העסקה. קיסטון גם חתמה על ההסכם המחייב, כפוף לאישור אסיפת חברי אגד. האסיפה תתכנס בסוף מאי, ואם תאשר - תחתום גם אגד על העסקה.
באסיפה יצביע כל אחד מ־1,300 חברי אגד על שני סעיפים: אם לקבל את ההחלטה של קיסטון (רוב של 51% יספיק לאישור), ואיזה נתח מהמניות שלו הוא מוכן למכור במסגרת העסקה - 0%, 50%, 75% או 100%. בהתאם לנכונות החברים למכור את אחזקותיהם, תחתום אגד על הנתח שתמכור לקיסטון, בין 50% ל־60%. קיסטון מעוניינת לרכוש 60%, וההערכות הן שזה אכן הנתח שיימכר. חברי אגד יקבלו אופציה מקיסטון למכור את יתרת המניות שלהם תוך שנתיים באותו שווי עסקה: 4.77 מיליארד שקל לאגד. לכאורה, האופציה לא מעניקה אפסייד כלשהו לחברים שימתינו למימושה, ואם מדובר באותו מחיר, הרי שהם יעדיפו למכור כבר עתה את כל הנתח שלהם.
הדילמה של חברי אגד היא באפשרות לקבל אפסייד מכיוון אחר. בכוונת קיסטון להוביל את אגד להנפקה כבר ב־2023. אם השווי בהנפקה יהיה גבוה מ־4.77 מיליארד שקל, הרי שהחברים יוכלו לממש את האופציה בשווי גבוה יותר. אם שווי החברה יהיה נמוך יותר בהנפקה או יירד בתקופה של שנתיים, קיסטון מעניקה לחברים מעין רשת ביטחון למכירה בשווי הנוכחי.
השקעה מחסכונות הפנסיה
קיסטון תעמיד את הסכום של 360 מיליון שקל ממקורותיה העצמיים, וכן מקרן ההשתלמות של המורים והגננות (54 מיליון שקל). רק לאחר מכן תצרף קיסטון שותפים, שכרגע לא ברור אם ישנם או מי הם, ותגייס הון לחלק מהסכום. מקורותיה העצמיים של קיסטון כוללים, ככל הנראה, נתח משמעותי ממסגרת אשראי שהעמידה לה חברת הביטוח הראל (שהתמודדה במכרז אגד עם קרן אחרת, תש"י), של 500 מיליון שקל. מסגרת האשראי שעליה הוכרז לפני כחצי שנה נושאת ריבית שנתית שווה לריבית בנק ישראל בתוספת מרווח בשיעור של 3%-2.5% לשנה, ובשלב הראשון מיועדת לפירעון הלוואות בנקאיות בהיקף של 140 מיליון שקל.
קיסטון היא קרן ריט לתשתיות, והעובדה שהגישה סכום גבוה יחסית אינה מפתיעה, שכן לקרנות אלה יד קלה יחסית על ההדק: כספי ההשקעה הם כספי מוסדיים (בעיקר כספי פנסיה של חוסכים) שרוכשים מניות של הקרן בבורסה ומדוללים בכל גיוס. הקרן תצטרך לגייס הון עצמי דרך הנפקת זכויות, ומאחר שהיא נסחרת מתחת למחיר שבו הונפקה, היא תדלל את המשקיעים שלה במחירי הפסד. קרנות השקעה מסורתיות מגייסות את הסכומים מראש וקוראים לכסף במקרה הצורך, ולא מקיימות גיוס במקרה של השקעה חדשה.
קרן כזאת בנויה כך שככל שנפח הנכסים שלה גדל, כך גם דמי הניהול של מנהליה גדל בהתאם. במקרה הזה, המנהלים הם גיל דויטש, רוני בירם ונבות בר, שעם השלמת העסקה יקבלו עד עשרות מיליוני שקלים נוספים כדמי ניהול בכל שנה לאור השווי המשמעותי. בקרן מסורתית, דמי הניהול הקבועים משמשים בדרך כלל לניהול השוטף של הקרן, והשותפים עושים את הכסף האמיתי מדמי ההצלחה ורק אם יש הצלחה.
דוגמה אחרת להצעה שהגישה קרן תשתיות במכרז אחר היא ההצעה של ג'נריישן ושפיר הנדסה במכרז לרכישת מתקן ההתפלה באשדוד - 900 מיליון שקל מול כ־450 מיליון שקל של המתחרה IDE.
קיסטון לא הגישה את ההצעה הגבוהה ביותר במכרז למכירת השליטה באגד. קרן ריט אחרת לתשתיות, אלומה, הגישה עם קרסו מוטורס (יבואנית רנו וניסאן) וחברת הביטוח מגדל וכן קרן ההשתלמות של המורים והגננות הצעה גבוהה בהרבה: 5.6 מיליארד שקל. ואולם, באגד החליטו להקשיח את תנאי המכרז ולדרוש 15% מקדמה במקום 5%, בין היתר מאחר שמדובר בקרן ריט שאמורה לגייס את חלקה במכרז מהציבור. הקבוצה הזוכה סירבה לתנאי. אגד פנתה לקבוצה השנייה, וזו הסכימה לשינוי מהמכרז המקורי. אף שמעטים האמינו ביכולות שלה להביא את 15% הנדרשים כמקדמה, קיסטון הצליחה להביא אותם, אם כי מדובר כאמור בכספי חוב ולא הון עצמי, מה שמעלה שאלה לגבי היקף המינוף הכולל בעסקה והאם אינו גבוה מדי.
הרוויחה משינוי המכרז
קיסטון ניגשה למכרז למעשה רק עם קרן ההשתלמות של המורים והגננות, שהשתתפה כאמור גם במכרז של אלומה - מהלך חריג שבו גורם אחד משתתף במכרז מטעם שתי קבוצות. בקרן המורים והגננות - שמנוהלת על ידי פסח לנדסברג והעומד בראשה הוא אייל גבאי, לשעבר מנכ"ל משרד רה"מ - מסבירים את המהלך בכך שלא היו שותפים לקביעת גובה ההצעה, אלא רק העניקו התחייבות להיות 15% ממרכיב הקבוצה, וכי עדכנו כל אחת משתי הקבוצות בכך שהם משאירים לעצמם את החופש להתמודד בקבוצות נוספות.
מבחינת הקרן - שבראש ועדת ההשקעות שלה מכהן ברק סורני, לשעבר מנכ"ל פסגות - ביטול הזכייה של קרסו ומגדל והעברת הזכייה לקיסטון היטיבו עם האחרונה, משום שאפשרו לה לרכוש את חלקה באגד במחיר נמוך יותר, של 800 מיליון שקל במונחי שווי. בעיני גופים מוסדיים אחרים, זהו מהלך בעייתי, שכן לגוף שמנהל כספי פנסיה צריכה להיות הבנה מוגדרת לגבי השווי שבו הוא מתמחר את הנכס. קרן המורים והגננות השקיעה בעבר בכמה חברות ריאליות, בהן הנדסת התפלה (IDE), ובקרן מאמינים כי השווי של אגד גבוה פוטנציאלית בהרבה מהשווי של הזכייה במכרז. במגדל לא מתכוונים בשלב זה להצטרף לקיסטון, ומכחישים אפשרות כזאת. הסיבה היא כנראה חוסר רצון להיות שותף לגוף שמבחינת מגדל הפר את תנאי המכרז ושינה את כלליו לאחר הזכייה.
3 צפייה בגלריה
ברק סורני, יו"ר ועדת ההשקעות של קרנות המורים והגננות. 54 מיליון שקל מהמקדמה יגיעו מהקרנות
(צילום: רמי זרנגר)
התמחור של קיסטון גבוה בכ־800 מיליון עד מיליארד שקל מההצעות של הקבוצות האחרות. קרן תש"י ודלק רכב יחד עם מנורה, כלל והראל הגישו הצעות של 3.95 מיליארד שקל, כלמוביל וקרן פורטיסימו הציעו 3.8 מיליארד שקל, ושיכון ובינוי וקרן ברוקפילד הציעו 3.7 מיליארד שקל. אגב, כלל, מגדל, מנורה וקרנות ההשתלמות של המורים והגננות הן בעלות עניין בקיסטון, כלומר משקיעות בגוף שהתמודד עמן במכרז וזכה בהצעה גבוהה יותר, כך שהן שותפות בעקיפין לזכייה.
כפי שכבר פורסם ב"כלכליסט", הבנקים לאומי ומזרחי טפחות יעניקו לקיסטון מימון של 700 מיליון שקל (כל אחד) ויקבלו שעבוד על המניות שתרכוש הקרן באגד.
