בלעדיכך מתכנן עמוס לוזון לגזור קופון של מאות מיליונים מהבעלות על הפועל ראשל"צ
בלעדי
כך מתכנן עמוס לוזון לגזור קופון של מאות מיליונים מהבעלות על הפועל ראשל"צ
לוזון רונסון, שבשליטת לוזון, מקדמת פרויקט נדל"ן בראשל"צ, שתלוי במציאת מגרש להפועל נחלת יהודה. המכשול הוסר לאחר שלוזון הבטיח להעמיד לקבוצה את המתקנים של הפועל ראשל"צ
הבעלות של עמוס לוזון על קבוצת הכדורגל הפועל ראשון לציון, אותה רכש בשנת 2019, עשויה לשלשל לכיסו מאות מיליוני שקלים. ל"כלכליסט" נודע כי לוזון קידם את אחד ממיזמי הנדל"ן העיקריים של חברת לוזון רונסון, פרויקט פינוי בינוי בשכונת נחלת יהודה בראשון לציון, דרך שימוש במתקני הספורט של הפועל ראשון לציון. מהלך זה, אם אכן יביא למימוש הפרויקט יניב רווחים של עד 800 מיליון שקל לחברת הנדל"ן לוזון רונסון שבבעלות לוזון נדל"ן.
הפרויקט כולל פינוי של 234 דירות שבמקומן ייבנו 800 דירות וכן 3,640 מ"ר שטחי מסחר ו־6,760 שטחי תעסוקה. לוזון רונסון מעריכה שהפרויקט יניב לה רווח גולמי של 783 מיליון שקל עם עודפים שניתנים למשיכה בהיקף של 899 מיליון שקל. זאת בעקבות הכנסות חזויות בהיקף של כמעט 2.7 מיליארד שקל. ההכנסות חושבו לפי מחיר דירה ממוצע של 32 שקל למ"ר.
אחד האתגרים העיקריים של הפרויקט היה הריסת מגרש הכדורגל של השכונה כתנאי להתחלת הבנייה בהתאם להוראות התוכנית העירונית. המגרש, שנמצא בלב השכונה, משרת את מועדון הכדורגל הפועל נחלת יהודה ראשל"צ שמשחקת בליגה א'. לוזון אמר בפגישותיו עם גופים מוסדיים כי הצליח לספק פתרון לבעיה — העברת השחקנים למתקנים של הפועל ראשל"צ על חשבונו — עד לבניית אצטדיון חדש לקבוצה. לדבריו, קשריו בעיריית ראשל"צ לצד בעלותו על הפועל ראשל"צ אפשרו זאת.
"העירייה חייבה אותנו למצוא פתרון. הגענו עם הפתרון שאנו נדאג להם וננייד אותם למגרשים אחרים בעיר. זה היה אחד הדברים העיקריים שתקע את ההתקדמות בפרויקט. במקום להתאמן במגרש המקומי הם יתאמנו במגרש הפועל ראשון (מגרש הברפלד). זה היווה מכשול בגב ים ונפתר אצלנו", אמר ל"כלכליסט" מנכ"ל לוזון רונסון בועז חיים.
את הפרויקט רכשה לוזון רונסון מחברת נווה, חברה בת של גב ים בנובמבר 2022 תמורת 115 מיליון שקל. בכירים בענף הנדל"ן, שהיו מעורבים בעסקת המכירה, אישרו ל"כלכליסט" כי אחד האתגרים המהותיים בפיתוח הפרויקט שעמד בפני גב ים היה מציאת פתרון לאימונים ולמשחקים של שחקני הפועל נחלת יהודה. "גב ים ניהלו דיון מול העירייה במשך כעשור אך זו לא הייתה מוכנה לשחרר את הפרויקט עד שלא יובטח פתרון הולם לשחקנים", סיפר אחד המעורבים. לדבריו, העירייה ראתה בשחקנים חלק מהצביון של השכונה.
על השאלה מדוע גב ים לא הצליחה לפתור את הפלונטר אומר חיים: "יכול להיות שלנו היה קל יותר כי לוזון מחובר להפועל ראשון ומכיר את קהילת הספורט בעיר. יכול להיות שגב ים חשבו על הרעיון אבל לא הצליחו לקדם אותו".
לוזון ומנכ"ל החברה נפגשים בשבועות האחרונים עם מוסדיים לקראת הנפקת החוב של הראשונה של החברה (סדרה א'). החברה מבקשת לגייס חוב בהיקף של 200 מיליון שקל ל־6 שנים בריבית של 6% בשנה.
אתגר נוסף בפרויקט בנחלת יהודה הוא קבלת הסכמתם של בעלי הדירות. שיעור ההסכמה הנדרש הוא 66%. בתשקיף שהגישה לוזון רונסון לבורסה לפני גיוס אג"ח מסרה החברה כי 138 דיירים חתמו על ההסכם (64%). אולם רק 84 דיירים, שמהווים 40%, חתמו על תוספת להסכם וכן על הסכם בנוסח החדש של לוזון רונסון. בימים אלו נציגי לוזון רונסון ממשיכים להחתים את דיירי הפרויקט והחברה צופה כי תחל לשווק את הדירות החדשות כבר ברבעון השלישי של 2024. קשה להעריך מהם הסיכויים שהחברה תצליח להחתים את מספר הדיירים הדרוש, שכן הבנייה צפויה להתמשך על פני שש שנים ולא כל הדיירים מוכנים לכך.
הרווחיות הגבוהה של הפרויקט נובעת בעיקר מכמעט 600 דירות לשיווק, אך הן תלויות בחתימת הדיירים ונכון לעכשיו אין לחברה את ההסכמה הנדרשת.
בנוסף, נכון לנובמבר 2023, טרם התקבל אישור עיריית ראשל"צ להמחאת הזכויות בפרויקט לפי הסכם הפיתוח. ב־2023 אושרה תוכנית איחוד וחלוקה שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה. התוכנית מאפשרת את חלוקת המתחם לשלושה מתחמים שונים והיתר בנייה ניתן להוציא למתחם הראשון. באוגוסט 2023 הוגשה לעירייה תוכנית עיצוב לאישור ביחס לשלב א אך זו טרם אושרה. בשבועות הקרובים יחזיר לוזון את הפועל ראשון לציון לעירייה (הוא ביקש לעזוב כבר לפני שנה וחצי אך ניאות להישאר) וזו תצטרך לשוב ולתפעל אותה עד למציאת רוכש חדש. ניתן להניח כי את התועלת העיקרית מן הקבוצה לוזון כבר השיג.
מחברת לוזון רונסון נמסר: "על מנת לשמור על מלוא הזכויות של נוה גד בפרויקט היה עליה לאשר תוכנית איחוד וחלוקה לגבי השלב הראשון עד 30 במרץ, שאם לא כן היא הייתה מאבדת חלק מהזכויות בפרויקט לטובת שותף מהעבר. מיד עם החתימה על ההסכם פעלנו מול רשויות התכנון על מנת לאשר את התוכנית במועד והיא אכן אושרה וזכויותיה נשמרו. הקמת הפרויקט תלויה, בין היתר, בחתימת כל המפונים על הסכמי פינוי בינוי. נכון לעכשיו טרם חתמו כל המפונים אולם בחלק מהבניינים, ובמיוחד בשלב הראשון, קיים לחברה הרוב הנדרש לקיום הליכי דייר סרבן".
