אלקטרה נדל"ן רשמה הפסד רבעוני שביעי ברצף, אך מתאוששת בתחילת השנה
החברה מגייסת כספים ממשקיעים פרטיים ומוסדיים על מנת להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב; שיערוכים שליליים בשווי הנכסים ומימושים מועטים השפיעו לרעה אשתקד על דמי ההצלחה שגבתה מהקרנות שהיא מנהלת; ברבעון הרביעי שכאמור נרשם בו הפסד, החלה התאוששות שנמשכת גם השנה
אלקטרה נדל"ן מסכמת את הרבעון הרביעי של 2024 כרבעון הפסדי שביעי ברציפות. אך בשוק שבו היא פועלת מורגשת התעוררות, אם כי זו לא הספיקה להיפוך המגמה.
אלקטרה נדל"ן, שבשליטת האחים זלקינד (באמצעות אלקו, 51.2%), היא חברת קרנות (Private Equity Funds) המגייסת כספים ממשקיעים פרטיים ומוסדיים על מנת להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב, בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים ובדגש על מקבצי דיור.
בעוד קרנות מקבצי הדיור שלה (תחום הפעילות העיקרי של החברה) נהנו מעלייה בשכר הדירה בנכסיהן, ורושמות שיפור מתמשך ב-NOI (הכנסות תפעוליות נטו), מקורות ההכנסה של אלקטרה נדל"ן עצמה הם דמי הניהול ודמי הצלחה שהיא גובה בתור השותף המנהל של הקרנות.
במקביל היא זכאית (בדומה לשאר השותפים המוגבלים בקרנות, המשקיעים שהשקיעו בהן) גם לרווחים שוטפים מחלוקות הקרנות ולרווחי שיערוך בנכסיהן.
דמי הניהול השוטפים הגיעו ב-2024 ל-16.5 מיליון שקל, תוך שיפור של 4% ביחס ל-2023, ול-3.9 מיליון שקל ברבעון הרביעי. זאת לאור מימוש מספר נכסים ועלייה בהיקף ההון המנוהל. זה הגיע בסוף 2024 ל-5.1 מיליארד דולר ולשווי נכסים של 9.7 מיליארד דולר, לעומת 4.9 מיליארד דולר ו-9.6 מיליארד דולר בהתאמה ב-2023.
דמי ההצלחה כבר מספרים סיפור אחר. הם מבטאים את חלקה של החברה כשותף-מנהל בשינוי בשווי מקבצי הדיור שאותם רכשה, וששוערכו או מומשו במהלך התקופה לאחר החזר תשואה מינימלית לשותפים המוגבלים עבור השקעתם בנכס.
מכך, היקפם תלוי בשינויים בשווי הנכסים שמשוערכים, כמו גם ביכולת לבצע עסקאות ולממש נכסים. אלה נגזרים מהמצב הכללי בשוק הדיור והושפעו לרעה מהריבית שהחלה לעלות ב-2022, ורק בסוף 2024 הורדה מעט.
לאחר 19 מימושים ב-1.5 מיליארד שקל ב-2022 (מרביתם במחצית הראשונה שלה), 2023 הסתיימה עם שני מימושים ב-106 מיליון שקל. הבצורת נמשכה עד לסוף הרבעון השלישי של 2024. אז, בהתאם לציפיות להורדת הריבית ולהורדתה בפועל בספטמבר, החלה התעוררות בשוק, והקרן השניה למקבצי הדיור מימשה ברבעון הרביעי חמישה נכסים ושניים נוספים ב-2025. הקרן השלישית מימשה מתחילת 2025 ארבעה נכסים.
בהתאם, לאורכה של 2024 נרשם בסעיף דמי ההצלחה הפסד של 38.3 מיליון דולר. אולם המגמה בסעיף חיובית, כשב-2023 הסתכם ההפסד מסעיף זה ב-67.9 מיליון דולר. ההפסד שנרשם בכל אחד מהרבעונים של 2024 במגמת ירידה עד שהגיע לחצי מיליון דולר ברבעון הרביעי.
ההפסדים בדמי ההצלחה בשילוב הפסדים של 39.7 מיליון דולר משיערוך שווי הנכסים (על רקע הריבית הגבוהה והעלייה בשיעורי ההיוון בעקבותיה) מובילים לכך שלבעלי המניות של אלקטרה נדל"ן מיוחס הפסד שנתי של 91.6 מיליון דולר, שגבוה ב-44% מהיקפו ב-2023.
בחלוקה הרבעונית אומנם מיוחס לבעלי המניות הפסד של 13.4 מיליון דולר, אך הוא קטן ב-50% מהיקפו ברבעון הרביעי של 2023, ואף קטן בשיעור דומה מזה שנרשם ברבעון שקדם לו, השלישי של 2024.
אלקטרה נדל"ן מחזיקה כיום בשלוש קרנות פעילות להשקעה במקבצי דיור והחלה בהקמת קרן נוספת שבכוונה לגייס לה מיליארד דולר.
זאת בנוסף לשתי קרנות חוב למקבצי דיור, 25 שותפויות להשקעה בבתים פרטיים, שותפות ריט להשקעה במלונות בארה"ב וקרן להשקעות במשרדים בבריטניה.
החודש היא השלימה סגירה ראשונה לקרן נוספת שתשקיע בתחום הבתים הפרטיים, אליה גייסה כבר 225 מיליון דולר. בנוסף, היא מחזיקה בקרקעות במיאמי המיועדות לבניית דיור להשכרה.
קרנות החוב שלה מנהלות כיום 54 עסקאות להשקעה במקבצי דיור, שבהן כ-16 אלף יח"ד. לאור קשיים של חלק מהלווים בעקבות הריבית הגבוהה, הקרנות השתלטו על ניהולן של 25 עסקאות, קרוב למחציתן. ב-13 מהן הועברה הבעלות על הנכסים מידי הלווה אל הקרנות עצמן, והן פועלות להשביחם ולממשם בהמשך. בחברה מעריכים כי ייתכנו מקרים נוספים.
אלקטרה נדל"ן נסחרת כיום בשווי של 2.8 מיליארד שקל לאחר שמנייתה עלתה בשנה החולפת ב-16%, לעומת עלייה של 5% במדד ת"א מניב-חו"ל שבו היא נכללת. עלות שכרם של מנכ"ל החברה אמיר יניב והיו"ר גיל רושינק הגיעה ב-2024 ל-6.4 מיליון שקל ול-6.3 מיליון שקל בהתאמה.
