ניתוחהמלחמה קטעה את הירידה במחירי הדירות. בחברות הנדל"ן צופים שהמצב רק יחמיר
ניתוח
המלחמה קטעה את הירידה במחירי הדירות. בחברות הנדל"ן צופים שהמצב רק יחמיר
בין יוני לנובמבר 2023 מחירי הדירות ירדו ב־1.2% במצטבר. מאז ועד יוני 2024 הם עלו בחדות בכ־6% ומנהלי חברות הנדל"ן צופים שהמצב רק יחמיר, זאת בגלל עליית התשומות והמחסור בעובדים, ובגלל שהציבור נואש מהמתנה לירידת הריבית על המשכנתאות
בשלהי 2023, ערב המלחמה שפרצה בעקבות הטבח שבוצע על ידי חמאס בתושבי הנגב המערבי ב־7 באוקטובר, ענף הנדל"ן למגורים סבל מחולשה. הריבית שהתחילה לטפס שנה וחצי קודם לכן נתנה את אותותיה, הכבידה את תשלומי המשכנתא של רוכשי הדירות והקפיצה את עלויות המימון של יזמי הנדל"ן. כפועל יוצא מכך, מחירי הקרקעות צנחו, קצב מכירת הדירות האט ומדד ת"א־בנייה השיל 38% מהשיא שאליו הגיע בינואר 2022.
ואז התחילה המלחמה ובתוך פחות משנה מדד ת"א־בנייה כבר הספיק לעלות ב־16%. את הסיבה ניתן למצוא בדו"חות של חברות הנדל"ן למגורים, שפורסמו במהלך אוגוסט — בחצי השנה האחרונה נמכרו יותר דירות, במחירים גבוהים יותר וברווחיות גבוהה יותר ליזמים.
אם לשפוט לפי שיחות הוועידה למשקיעים, שהתקיימו עם ההנהלות של אותן חברות, ולפי שיחות שכלכליסט קיים עם בכירים בענף, המגמה הזאת לא צפויה להשתנות בעתיד הקרוב. בדו"חות של חברות הנדל"ן למגורים בישראל ניכרת מגמה ברורה של עלייה בקצב מכירת הדירות. העובדה הזאת עולה בקנה אחד עם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שמצביעים על כך שמספר הדירות החדשות שנמכרו ברבעון השני של השנה זינק ב־57% לעומת התקופה המקבילה, ל־10,520 יחידות דיור.
נראה שרוכשי הדירות יורדים מהגדר שהם טיפסו עליה לפני שנתיים, ומסתגלים לרמת הריבית הגבוהה בעזרת שני פתרונות מימון מרכזיים: ראשית, פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר. שנית, מנגנון 80-20 שמאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה חדשה מבלי לשלם משכנתא תוך כדי תשלום דמי שכירות, ושמאפשר למשפרי הדיור למכור את הדירה שבבעלותם בסמוך למועד קבלת המפתח לדירה החדשה.
התחדשות עירונית היא אחד הפתרונות לטיפול במחסור בקרקעות ובדירות למגורים באזור המרכז. יתרה מזאת, מלחמת חרבות ברזל, והאיום מפני טילים מזירות נוספות, לא משאירים ספק בדבר הצורך במרחבים מוגנים. התחדשות עירונית היא הפתרון המתבקש שיביא במקביל הן לצמצום במספר הדירות הלא ממוגנות והן לעלייה במספר הדירות הממוגנות באזורי הביקוש.
אולם הפתרון הזה יוצר גם בעיה. את הדיירים הוותיקים, מהבניינים נטולי המרחבים המוגנים שמיועדים להריסה, נדרש להעביר לדיור חליפי. אלא שמלאי הדירות להשכרה מצומצם, בין היתר לנוכח ביקוש שהגיע ממשפחות שהתפנו מבתיהן מצפון המדינה ומיישובי מערב הנגב. וכך, אותו פתרון שאמור להביא להיצע של דירות ממוגנות באזור המרכז, מייצר ביקוש שמחריף את המחסור בדירות.
הביקוש לדירות חדשות לא מגיע רק מהשוק המקומי. הוא מבעבע גם ממשקיעים וגם מיהודים תושבי חוץ שחווים אנטישמיות שהולכת וגואה. יגאל דמרי, בעל השליטה בי.ח. דמרי, אמר בשיחת הוועידה למשקיעים: "אנחנו רואים שציבור מצרפת ומארה"ב מתחיל לזלוג חזרה לארץ, ולדעתי זאת רק ההתחלה". אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, אמר לאחרונה כי "כרגע יש להסתכל על שני סגמנטים מאוד משמעותיים. הסגמנט הראשון הוא המשקיעים - מאז שהריבית החלה לעלות המשקיעים הורידו הילוך בשוק ולכן המחירים התמתנו, אבל עכשיו מתחילים לראות מגמה הדרגתית מתונה של חזרה של משקיעים לשוק, בעיקר דווקא לאזור הדרום. סגמנט נוסף שבולט בפעילות הם תושבי חוץ והעולים החדשים - יש הרבה התעניינות בשוק מצד הפלח הזה. מרבעון לרבעון קצב העלייה בפעילות שלהם הולך וגובר". לדברי יוניסי, בעבר תושבי חוץ הרבו לרכוש דירות להשקעה בישראל, בעוד היום רואים יותר רכישות שמטרתן מגורים מצד תושבי חוץ, בעיקר ממערב אירופה ומצפון אמריקה, שעולים לארץ.
מגמה נוספת שבולטת בדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן לבנייה היא העלייה במחירי הדירות. גם הנתון הזה מקבל חיזוק מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמצביעה על תופעה מעניינת. מלחמת חרבות ברזל קטעה רצף של ירידות במחירי הדירות, ומאז סוף 2023, לאורך שבעה פרסומים רצופים, מדי חודש נרשמת עלייה מצרפית של 6% במחירי הדירות. אם המגמה הזאת תימשך גם ביתר חודשי השנה, הרי שקצב עליית מחירי הדירות יגיע למספר דו־ספרתי.
"אנחנו ממשיכים לחוות את מגמת ההתעוררות בשוק הנדל"ן, ואני מעריך שמגמת עליית המחירים שאנחנו עדים לה בחודשים האחרונים תמשיך ותתחזק", אמר מנכ"ל חברת אזורים, רון אבידן, בשיחת הוועידה למשקיעים. התחזית של אבידן להמשך עליית מחירי הדירות נובעת משילוב של כמה גורמים, החל מהתייקרות תשומות הבנייה, דרך התארכות תקופת הביצוע והשפעת שיעור הריבית הגבוהה על הוצאות המימון של היזמים, ועד לרוכשים שמבינים שמחירי הדירות לא צפויים לרדת וכבר לא מחכים שהריבית תרד. לדברי אבידן, "בעיקר אנחנו רואים חשש גובר מצד הרוכשים לעליית מחירים, מה שכמובן דוחף אותם למשרדי המכירות".
גם יגאל דמרי צופה המשך של עליית מחירי הדירות. התחזית שלו מתבססת על ירידה בקצב התחלות הבנייה והמחסור בכוח העבודה שיגרמו לצוואר בקבוק בהיצע הדירות בשוק, שפוגש ביקוש חזק. לדבריו, "נוצר מצב שהביקוש ממשיך לגדול, וקצב הביצוע והתחלות הבנייה הולך ויורד, אני מאמין שנמשיך לראות את עליית המחירים".
דמרי מצביע גם על עליית מחירי הביצוע כגורם שתומך בעליית מחירי הדירות, מה שיאלץ את הקבלנים להעלות תעריפים, ואת היזמים להעלות מחירים. "אני מאמין שאנחנו נמצאים בשוק עולה, והמחירים ימשיכו לעלות. לאנשים קשה לקנות דירות ובשנה האחרונה יש הרבה מבצעים שמכרו דירות ב־80-20 וגם 90-10, אבל להערכתי, אני מאמין, השוק ימשיך לצמוח וימשיך לפרוח, זה בסך הכל עושה טוב לחברות הנדל"ן", אומר דמרי ומוסיף בכנות, "אבל פחות טוב לצעירים, ואני מקווה שהממשלה תמצא את הדרך לפתור את זה - לתת מענקים לפריפריה, ולא דרך מחיר מטרה שנותנים בכל המדינה".
בעל השליטה והמנכ"ל של חברת אאורה יעקב אטרקצ'י התייחס בשיחה עם כלכליסט למחירי הדירות ואמר: "על שנה כמו 2023 שבה לא בנו פה אנחנו נשלם ביוקר. ב־2023 ואפילו במחצית הראשונה של 2024 בגלל המחסור בפועלים, גם חברות שזכו במכרזים לפני שנתיים־שלוש, חלקן הגדול לא התחיל לבנות. בעצם היום בונים במדינת ישראל הרבה פחות ממה שצריך, והמחסור גדל. כשאני רואה את בעיית הפועלים החמורה, שיש פחות התחלות בנייה ושיש פחות שיווקים של קרקעות, אני חושב שמשהו פה הולך להתפוצץ בשנה הבאה. לגבי סוף 2024, אני מניח שאותה מגמה שהיתה בשמונת החודשים הראשונים תימשך, יכול להיות שהמחירים יעלו בעוד 3%-2%. לגבי 2025, אני לא רוצה להיות נביא זעם, אבל אני אהיה - אם לא יהיה פה משהו בלתי צפוי, אני חושב שאנחנו מסוגלים להגיע ב־2025 לעלייה דו־ספרתית במחירי הדירות".
עוד תופעה רוחבית שעולה מהדו"חות הכספיים שפורסמו במהלך אוגוסט האחרון מגלה שרוב חברות הנדל"ן למגורים בישראל מציגות שיפור ברווחיות הגולמית שלהן. המשמעות היא שבמחצית הראשונה של 2024, מכל שקל אחד של הכנסה שנרשמה ממכירת דירות למגורים, יזמי הנדל"ן הצליחו לשמור אצלם רווח גולמי גבוה יותר מזה שהם הציגו במחצית הראשונה של 2023.
אפריקה ישראל מגורים, לדוגמה, הציגה במחצית הראשונה של 2024 רווחיות גולמית של 24.5%, שיפור לעומת הרווחיות הגולמית שנרשמה במחצית הראשונה של 2023. הנתון המעניין יותר נמצא בדו"ח בטבלה שמפרטת את הפרויקטים של החברה שכבר נמצאים בשלב הביצוע. לפי נתוני החברה, הפרויקטים בביצוע, שעתידים להסתיים בשנים 2029-2025, צפויים להניב לחברה רווחיות גולמית של 31%. גם באאורה, אזורים וי.ח. דמרי, הרווחיות הגולמית של כל אחת מהן קפצה במחצית הראשונה של 2024 ב־5%. זה אומר שמכל 100 מיליון שקל הכנסות שנרשמו ממכירת דירות למגורים, הן הצליחו להגדיל את הרווח הגולמי שלהן בסכום נוסף של 5 מיליון שקל.
השיפור ברווחיות של חברות הנדל"ן למגורים מגיע חרף הקפיצה בתשומות הבנייה, תופעה שאפשר לתלות בשני גורמים. ראשית, קצב עליית מחירי הדירות גבוה מקצב עליית תשומות הבנייה. שנית, הרווחיות הגולמית נגזרת מפרויקטים שנמצאים בשלבי ביצוע, ובדרך כלל מדובר בפרויקטים עם חוזים סגורים שמושפעים במידה מוגבלת משינויים בעלויות של הקבלנים. אם כן, ההשפעה של הקפיצה בעלויות הבנייה עלולה להופיע בפרויקטים שנמצאים כרגע בשלב תכנון. לכאורה, התייקרות הביצוע מהווה איום על הרווחיות הגולמית של היזמים, אולם לנוכח הביקוש הקשיח וההיצע המצומצם, נראה שלא יהיה קשה "להעמיס" את ההתייקרות על ציבור רוכשי הדירות.
עם פרוץ המלחמה רשויות מקומיות רבות החליטו על עצירת פעילות באתרי הבנייה בחודשים אוקטובר-דצמבר 2023. מאז הפעילות חודשה, אולם מצבת העובדים באתרים לא נמצאת בתפוקה מלאה. לאור המחסור בעובדי בניין, חברות הנדל"ן למגורים הגדולות מדווחות על ירידה בקצב הביצוע, אולם הן מעריכות שהעיכוב בהתקדמות העבודות לא צפוי להיות מהותי. "כל הפרויקטים שלנו נמצאים בקצב ביצוע של 90%-80%, אני לא רואה כרגע חשיפה משמעותית לאיחורים במסירה", אמר מנכ"ל אזורים למשקיעים ייחס זאת גם לעובדה שאזורים נוהגת לשמור על מרווח בין לוחות הזמנים של הקבלן המבצע לבין המועדים שבהם החברה מתחייבת בפני לקוחותיה לסיים את ההקמה.
המציאות ששוררת בקרב היזמים הגדולים לא בהכרח מתקיימת בקרב היזמים הקטנים. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהיזמים הגדולים, שנהנים מיציבות גבוהה יחסית, זוכים לעבוד עם הקבלנים הגדולים שמצליחים לשמור על העובדים הקיימים שלהם ולהביא עובדים זרים חדשים. הקבלנים שהתחייבו לבצע פרויקטים במחירים קבועים נמצאים במצוקה לנוכח העלייה בתשומות הבנייה, והם פונים לסיוע ממזמיני העבודות, ויזמי הנדל"ן בוחנים כל מקרה לגופו מתוך שאיפה שלא לפתוח הסכמים. כך, לדוגמה, אפריקה ישראל מגורים מדווחת שהיא בוחנת דרישות תשלום מקבלנים ביחס לכמה פרויקטים בסכומים לא מהותיים, ושעד כה הדירקטוריון אישר תשלום של 2.1 מיליון שקל לחברה־האחות דניה סיבוס שמשמשת קבלן ראשי ולשני קבלנים נוספים.
בענף הנדל"ן למגורים שוררת הסכמה רחבה על כך שמחירי הדירות ימשיכו לטפס, ושהמצב הזה פוגם ביכולת הקנייה של הציבור. אבל גם בביקוש קשיח יש רמה מסוימת של מחיר שהציבור פשוט לא יכול לעמוד בה. וכמו שפתרונות לפעמים מייצרים בעיות חדשות, כך גם מצוקות לעתים מולידות פתרונות יצירתיים. ככל שמחירי הדירות מטפסים, כך ציבור רחב יותר מגיע לקצה גבול היכולת שלו, והפריפריה עוברת למרכז, או כמו שדמרי ניסח: "עלויות הבנייה יאלצו את החברות להעלות את המחירים. אתה מעלה את המחירים, כוח הקנייה מצטמצם; כוח הקנייה מצטמצם, הוא מתחיל לזלוג למעגל השני והשלישי. בפריפריה קצב המכירות שלנו גדל בצורה מטורפת". לדבריו, דירות 4 חדרים שנמכרו בנתיבות ובאופקים לפני שנה במיליון שקל, נמכרות היום ביותר מ־1.5 מיליון.
גם אטרקצ'י רואה בפריפריה פתרון אפשרי. "הבעיה הכי קשה היא לזוגות הצעירים שעדיין אין להם דירה", אמר אטרקצ'י לכלכליסט, "ומה הם עושים? אחת משתיים: או שהם מגדילים משכנתא, ובריביות של היום זה קשה, או שהם פשוט מתרחקים מהמקום שהם רצו לגור בו. אנשים יכולים לחיות גם מחוץ לגוש דן, מחוץ לגדרה חדרה". לדבריו, בפרויקטים של אאורה באופקים הביקוש לא מגיע רק מתושבי העיר, אלא גם מאנשים שמגיעים מישובים אחרים, ואת התופעה הזאת הוא מזהה גם בחדרה שבעבר היתה פחות מבוקשת.
גם מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, רואה בפריפריה פתרון אפשרי. "באלטרנטיבה עדיין כדאי ועדיף למישהו לקנות דירה מאשר לשכור דירה. מחירי המכירה גבוהים, אבל זה במרכז, ואף אחד לא אומר לאף אחד שאם אתה לא מסוגל אז תקנה דירה במרכז. אתה לא חייב לקנות דירה במרכז. עדיין אפשר לקנות דירות בפחות מ־2 מיליון שקל בפריפריה. אנחנו מוכרים בקריית ביאליק, בנשר ובקריית אתא, אלו אזורים נגישים. היום החשיפה שלנו לפריפריה הולכת וגדלה בצורה משמעותית".
