משבר בבריטניה? אלוני חץ קונה עוד נכסים במדינה
משבר בבריטניה? אלוני חץ קונה עוד נכסים במדינה
החברה־הבת ברוקטון חתמה על עסקה לרכישת שלושה מבני משרדים סמוך לעיר האוניברסיטאית קיימברידג' תמורת 180 מיליון ליש"ט
בעוד המטבע הבריטי צונח ומתרבים סימני השאלה לגבי כלכלת בריטניה, קבוצת אלוני חץ מרחיבה את פעילותה בממלכה. בשבוע שעבר חתמה החברה־הבת ברוקטון אוורלסט (Brockton Everlast) על עסקה לרכישת שלושה מבני משרדים המשמשים חברות טכנולוגיה תמורת 180 מיליון ליש"ט (700 מיליון שקל). המבנים, בשטח של 26 אלף מ"ר, ממוקמים בכניסה לפארק המדע קיימברידג' שסמוך לעיר האוניברסיטאית קיימברידג' שמצפון ללונדון. השלמת העסקה צפויה באוקטובר.
המבנים, שהקמתם הושלמה ב־2021, מושכרים לטווח ארוך ומניבים כיום NOI (הכנסות תפעוליות נטו) שנתי של 9 מיליון ליש"ט לעומת 31 מיליון ליש"ט שהניבו כלל הנכסים של ברוקטון ב־2021. להערכת אלוני חץ, בעוד שנתיים־שלוש לברוקטון אף תהיה אפשרות להעלות את דמי השכירות בהם. מימון העסקה מתוכנן באמצעות גיוס הון עצמי בהיקף של 50% משווי העסקה מבעלי המניות של ברוקטון: אלוני חץ (83%) ומנורה מבטחים (14%), שיעניקו לברוקטון הלוואת גישור על יתרת הסכום ובהמשך תישקל נטילת הלוואה בנקאית במקומה. שווי המתחם שנרכש מגיע ל־19% משווי נכסיה הקיימים של ברוקטון ושטחו המושכר מהווה 23% משטח הנכסים המניבים שהיא משכירה.
ברוקטון אוורלסט, שהוקמה ב־2018 כחברה־בת של אלוני חץ, עוסקת בהשכרה, ניהול ואחזקה של נכסים מניבים ובייזום ופיתוח נדל"ן מניב להשכרה במטרופולין לונדון, באוקספורד ובקיימברידג'. נכון לסוף המחצית הראשונה של השנה, ברוקטון החזיקה ב־14 נכסים מניבים בשטח כולל של 111 אלף מ"ר, בשווי של 950 מיליון ליש"ט (3.6 מיליארד שקל) ובשיעור תפוסה של 97.5%. נכסיה החברה הניבו במחצית זו NOI של 16.8 מיליון ליש"ט לעומת 31 מיליון ליש"ט בכל 2021. בנוסף, ברוקטון החזיקה בעתודות קרקע בשטח של 100 דונם בשווי של 234 מיליון ליש"ט.
זוהי אינה העסקה הראשונה של ברוקטון בפארק המדע בקיימברידג'. מתחילת 2021 היא רכשה עתודות קרקע לייזום בפארק בשטח כולל של 100 דונם ושילמה תמורתן 238 מיליון ליש"ט, ופועלת לקדם בהן תוכניות להקמת משרדים ומעבדות לתעשיית מדעי החיים. במסגרת זאת, בפברואר 2021 רכשה ברוקטון את זכויות החכירה של חמישה מבנים בפארק בשטח השכרה של 19 אלף מ"ר ובמתחם של 33 דונם תמורת 97 מיליון ליש"ט. חודש קודם לכן היא רכשה את זכויות החכירה של שני מבנים בהיקף של 6.5 אלף מ"ר במתחם של 17 דונם תמורת 45 מיליון ליש"ט. שווי הקרקעות של ברוקטון בפארק הסתכם בסוף יוני ב־385 מיליון ליש"ט.
בשיחה עם "כלכליסט" לאחר העסקה ציין נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ, כי "מדובר בנכסים שנבנו בבנייה ירוקה, והשוכרים משלמים כיום דמי שכירות נמוכים ביחס למחיר השוק. בגלל הקרבה לאוניברסיטאות ולהשקעות המשמעותיות בתחום מדעי החיים, יש מחסור בשטחי משרדים ומעבדות באזור, ולכן מעריכים שמחירי השכירות ימשיכו לעלות וברוקטון תוכל לגבות דמי שכירות גבוהים יותר בתוך שנתיים־שלוש. המחיר ששולם תמורת הנכסים נמוך מעלות הקמה של מבנים דומים, נמוך מהמחיר שברוקטון היתה נדרשת לשלם כמה חודשים קודם לכן ואף ממחיר השוק כיום, וזאת בגלל אילוצים של המוכר. אזור קיימברידג', שהוא אסטרטגי עבור ברוקטון, פחות חשוף למצב המשברי הנוכחי בבריטניה. ברוקטון פועלת לטווח הארוך, ולכן, גם אם כעת יש משבר בבריטניה, סביר שבתוך שנה־שנתיים הוא יחלוף".
בריטניה מצויה בעיצומה של טלטלה כלכלית. בעקבות המלחמה בין רוסיה ואוקראינה זינקו מחירי הגז למשקי הבית בבריטניה - וקצב האינפלציה הואץ וצפוי להסתכם ב־9.9% בתום 2022. בנוסף, שער החליפין של הליש"ט פחת מול הדולר מתחילת השנה ב־20% (מ־1.35 ליש"ט לדולר בינואר ל־1.07 ליש"ט לדולר, נכון לאתמול). כחלק מניסיונות ההתמודדות עם המשבר, הבנק המרכזי הבריטי העלה את הריבית ל־2.25% - השיעור הגבוה ביותר מאז 2008 - וממשלת בריטניה הכריזה באחרונה על חבילה של קיצוצי מסים ותמריצים להשקעות.
קבוצת אלוני חץ, שנסחרת לפי שווי של 8.3 מיליארד שקל, עוסקת בתחום הנדל"ן המניב והאנרגיות המתחדשות. הקבוצה שולטת באמות שפועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל ונסחרת בעצמה לפי שווי של 10 מיליארד שקל, ובאנרג'יקס שפועלת בתחום האנרגיות המתחדשות בישראל, ארה"ב ופולין ונסחרת לפי שווי של 7.9 מיליארד שקל. לצדן, היא מחזיקה גם בחברות Carr ו־AH Boston שפועלות בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב ובברוקטון בבריטניה. מניית אלוני חץ בלטה בקרב המניות שירדו אתמול במסחר באחוזת בית כשירדה ב־6.4%. מתחילת השנה איבדה המניה 18% משווייה, בדומה לירידות שרשם מדד ת"א־נדל"ן שבו היא נכללת ובעוד מדד ת"א־35 ירד רק ב־3%.
