המהפך של דניה סיבוס עוד לא הושלם, אבל הוא כבר משתלם
המהפך של דניה סיבוס עוד לא הושלם, אבל הוא כבר משתלם
חברת הבנייה והתשתיות הציגה תוצאות שיא ב־2021, גם בזכות שינוי מיקוד שהתרחש מאז שהשליטה עברה לידי יעקב לוקסנבורג: עלייה בפעילות המגורים המשתלמת, שכוללת פרויקטים קטנים יותר, על חשבון פעילות התשתיות הגרנדיוזית והרווחית פחות
מגה־פרויקטים אאוט, בנייה למגורים אין. חברת הקבלנות והתשתיות הגדולה בישראל דניה סיבוס, שבשליטת (75%) לפידות קפיטל של יעקב לוקסנבורג (לוקסי) ואלטשולר שחם (באמצעות אפריקה השקעות הפרטית), הציגה תוצאות שיא בפרמטרים המרכזיים ב־2021, והדו"חות שלה יכולים ללמד על הכיוון שאליו החברה צועדת — הגברת הנוכחות בתחום הנדל"ן למגורים.
את 2021 סיימה החברה שפועלת בארבעה מגזרים – קבלנות בנייה למגורים, קבלנות בנייה לא למגורים, קבלנות תשתיות, וייזום וביצוע למגורים – עם הכנסות שיא של קצת יותר מ־4 מיליארד שקל, עלייה של 14% בהשוואה להכנסות של 2020, שהסתכמו בכ־3.6 מיליארד שקל. הרווח הגולמי הסתכם ב־198 מיליון שקל לאחר שעלה ב־43.7%, הרווח התפעולי ניתר ב־73.5% והסתכם ב־163.5 מיליון שקל, והרווח הנקי יותר מהכפיל את עצמו ועמד על 213.3 מיליון שקל, זאת לעומת רווח נקי של 105 מיליון שקל בשנת 2020. על רקע תוצאות השיא האלו, דניה סיבוס הכריזה על חלוקת דיבידנד של 30 מיליון שקל, שיצטרפו לדיבידנדים בהיקף של 90 מיליון שקל שחולקו במהלך 2021, כך שעבור שנה זאת יחולקו לבעלי המניות 120 מיליון שקל. זו השנה הראשונה שבה דניה סיבוס מחלקת דיבידנד לבעלי המניות שלה, לפחות מאז 2007. הדיבידנדים שחולקו ויחולקו עבור 2021 משקפים תשואת דיבידנד למניה של 4.5% - אחת מחמש תשואות הדיבידנד הגבוהות במדד ת"א־בנייה, שבו כלולות 35 חברות, כולל דניה סיבוס.
הגודל לא קובע
דניה סיבוס היא חברה גדולה ומוכרת, אך למעשה היא חדשה־ישנה בשוק ההון המקומי. היא הונפקה בפברואר 2021, לאחר שהבעלות עליה עברה מהנושים של האימפריה של לב לבייב ללוקסי ולאלטשולר שחם, וזאת לאחר שנמחקה מהבורסה בשנת 2015 על ידי אפריקה ישראל שהיתה באותה עת בשליטת לבייב.
מניתוח הדו"חות הכספיים שלה ל־2021 ומהשוואתם לאלו שהציגה החברה לקראת הנפקתה המחודשת, עולה כי תחת הבעלות החדשה החברה שינתה כיוון, ונדמה שבכוונתה להתמיד בו ולהעמיק בו, כשבמוקד היא שמה את תחום המגורים, הן בכובעה כקבלנית והן בכובעה כיזמית. כשדניה סיבוס החלה ברוד שואו לקראת הנפקתה המחודשת בבורסת ת"א , בתחילת 2021, המצגות שהוצגו למוסדיים נשענו על התוצאות הכספיות שלה לתשעת החודשים הראשונים של 2020. באותה העת תחום הבנייה למגורים חלש על 42% מהצבר של החברה, שעמד על 9.6 מיליארד שקל, והיה אחראי ל־51% מההכנסות של החברה, שהסתכמו ב־3.6 מיליארד שקל בקצב שנתי. תחום הייזום למגורים חלש על 1% בלבד מהצבר ועל 2% מההכנסות. תחום התשתיות היה אחראי ל־25% מהצבר ול־23% מההכנסות, ותחום הבנייה שלא למגורים היה אחראי על 32% מהצבר ועל 24% מההכנסות.
בסיכום 2021 ניתן לראות שהתמונה השתנתה ותחום הייזום למגורים מציג את הצמיחה הגבוהה ביותר. הוא חולש כבר על 4% מהצבר, שמסתכם ב־11.1 מיליארד שקל, ואחראי ל־6% מההכנסות, שהסתכמו, כאמור, ב־4.1 מיליארד שקל. הצבר של המגזר הזה זינק ביותר מפי 5 מרמה של 81 מיליון שקל בסוף 2020 לרמה של 425 מיליון שקל בסוף 2021. אמנם מדובר במספרים קטנים בשלב זה ביחס להיקף הפעילות של דניה סיבוס, אך בצמיחה משמעותית.
2 צפייה בגלריה
מימין: יו"ר דניה סיבוס אריק שפיר והמנכ"ל רונן גינזבורג צילומים: אוראל כהן
(צילומים: אוראל כהן)
נכון לסוף 2021, תחום הבנייה למגורים חולש על 48% מהצבר ואחראי ל־44% מההכנסות. למעשה, שני תחומי המגורים הם היחידים שהציגו עלייה בצבר מסוף 2020. הצבר של תחום הבנייה למגורים ניתר ב־35.5%, בעוד הצבר של תחום הבנייה לא למגורים התכווץ מעט (ירד בכ־40 מיליון שקל לכ־2 מיליארד שקל), והצבר של תחום התשתיות הצטמצם בכ־180 מיליון שקל והסתכם ב־2.43 מיליארד שקל.
אם מחפשים את הסיבה לכך, ניתן למצוא אותה בשורת הרווח. כשבוחנים את הרווחיות הגולמית של דניה סיבוס מהתחומים השונים, ניתן לראות בקלות שהבנייה והייזום למגורים הם תחומים שמשתלמים לה הרבה יותר בהשוואה לשני התחומים האחרים. בתחום הבנייה למגורים, שבו דניה סיבוס משמשת כקבלן ביצוע, היא בונה פרויקטים דוגמת מגדלי Upper House של גינדי בשכונת יד אליהו בתל אביב, את מגדלי TLV של זרוע אחרת של משפחת גינדי, ואת הפרויקט של אאורה ברמת חן. בתחום הייזום היא מקימה ומקדמת פרויקטים בראשון לציון, באר יעקב, אשקלון ורומניה. בתחום הבנייה שלא למגורים דניה סיבוס משמשת כקבלן ביצוע של פרויקטים גדולים דוגמת קריית הממשלה המחוזית ירושלים. בתחום התשתיות דניה סיבוס בונה מגה־פרויקטים כמו הקו האדום של הרכבת הקלה. ואלה פחות משתלמים לה.
לוקסי ואלטשולר שילמו 676 מיליון שקל עבור דניה סיבוס ואפריקה מגורים, והרווח על הנייר (אחזקות, דיבידנדים, קרקעות ומכירת מניות) עומד על 3.6 מיליארד שקל
בסוף 2021 הרווחיות הגולמית של תחום הבנייה למגורים עמדה על 6% וזו של תחום הייזום למגורים עמדה על 17.6%, בעוד הרווחיות הגולמית של תחום הבנייה לא למגורים עמדה על 3% וזו של מגזר התשתיות עמדה על 2.2% בלבד. הדבר מסביר את המוטיבציה והרציונל בשינוי שמבצעת דניה סיבוס, שרק ילך ויגבר, שכן מפרויקט הקו האדום היא עתידה להיפרד במהלך הרבעון הראשון של השנה הנוכחית, ואילו ברומניה היא מחזיקה קרקעות שעליהן היא מבקשת ליזום בנייה של 1,500 דירות.
השבחה מהירה
בינואר 2020 השלימו לפידות קפיטל ואלטשולר שחם את רכישת אפריקה השקעות מידי נושי אפריקה ישראל, וזאת בתמורה ל־676 מיליון שקל. לפידות קפיטל רכשה 80% ואלטשולר שחם רכש 20%. אפריקה השקעות החזיקה ב־100% מדניה סיבוס, שהחזיקה בשליטה (51%) בחברה הציבורית אפריקה מגורים. כדי להוציא את הנפקת דניה סיבוס לפועל בלי להפר את חוק הריכוזיות שאוסר על פירמידה בת יותר משתי שכבות ציבוריות או מדווחות, דניה סיבוס העבירה את מניות השליטה באפריקה מגורים לידי אפריקה השקעות הפרטית, כך שאפריקה מגורים הפכה מחברה־בת לחברה־אחות.
דניה סיבוס, שמנוהלת על ידי רונן גינזבורג ושבראש הדירקטוריון שלה עומד אריק שפיר, יד ימינו של לוקסי, הונפקה בסוף פברואר 2021 לפי שווי של 1.65 מיליארד שקל, תוך שהיא מגייסת מהציבור 146 מיליון שקל, כך שהיא החלה להיסחר לפי שווי שוק של 1.8 מיליארד שקל. כיום שווי השוק של החברה עומד על 2.8 מיליארד שקל. שווי האחזקות העקיפות של לפידות קפיטל ואלטשולר שחם עומד על 2.1 מיליארד שקל, וחלקם בדיבידנדים שחולקו עומד על 90 מיליון שקל. החברה־האחות אפריקה מגורים נסחרת כיום לפי שווי שוק של 2.8 מיליארד שקל גם כן, שמשקף לאחזקות העקיפות של בעלי השליטה שווי של 1.42 מיליארד שקל. מאז שעברה השליטה, החברה חילקה דיבידנדים בהיקף של 125 מיליון שקל, שהחלק היחסי של בעלי השליטה בהם הוא כ־62 מיליון שקל. בנוסף אפריקה השקעות מכרה מניות בכ־200 מיליון שקל ויש לה קרקעות בשווי של 400 מיליון שקל, כך שעבור אותם 676 מיליון שקל ששילמו לפידות קפיטל ואלטשולר שחם, הם הרוויחו על הנייר 3.6 מיליארד שקל.
