תחום המשרדים סובל מהאטה, אך מבנה בונה עליו כמנוע הצמיחה המרכזי שלה
תחום המשרדים סובל מהאטה, אך מבנה בונה עליו כמנוע הצמיחה המרכזי שלה
חברת הנדל"ן המניב הציגה תחזית לצמיחה של 62% ב־NOI עד 2028, כשהיא מתכוונת לרכז את פעילותה בת"א וגוש דן. מוסדי בכיר: "התוכנית לא חידשה יותר מדי ונתפסת כשמרנית". המשקיעים לא התלהבו ומניית מבנה עלתה בפחות מ־1%
כשנה מאז שהחל עוזי לוי את כהונתו כמנכ"ל מבנה, חברת הנדל"ן המניב השיקה אתמול את האסטרטגיה העסקית שלה לחמש השנים הקרובות. התוכנית מציגה תחזית לצמיחה של 62% ב־NOI עד לשנת 2028, לרמה של 1.28 מיליארד שקל ולצמיחה של 58%-49% ב־FFO שיגיע ל־950-900 מיליון שקל בשנה. אולם למרות זאת המשקיעים הגיבו לפרסומה באדישות ומניית החברה עלתה בסוף יום המסחר בפחות מ־1% בלבד.
בכיר בגוף מוסדי ששוחח עם כלכליסט תלה זאת בכך ש"החברה לא חידשה יותר מדי בתוכנית שאותה הציגה, וזו נתפסת כשמרנית יחסית, מאחר שמבנה הדגישה את כוונתה שלא להעלות את שיעור המינוף שלה". בנוסף עולה ממנה כי מבנה צפויה להרחיב את התבססותה על שוק המשרדים בזמן שנרשמים בו בתקופה האחרונה קשיים וסימני האטה.
מנגד, לדברי תום פינגולד, אנליסטית הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס, "התוכנית ממשיכה את הקו הקיים כיום בחברה, ומחדדת לשוק ולמבנה את הכיוון שלה אחרי שחלק גדול משדירת הניהול בה התחלפה. לפי התוכנית מבנה תימנע מנטילת סיכונים שכרוכים במינוף גבוה ובכך ההנהלה מנסה לאותת לשוק על כוונה לשמור על יציבות עם פחות סיכון". פינגולד התייחסה בחיוב גם לכוונת החברה לחלוקת דיבידנדים בשיעור של מחצית מה־FFO בכל שנה לצד שמירה על רמת מינוף יציבה.
הצמיחה הצפויה במדדים התפעוליים מבוססת בעיקר על תוספת הנבה משישה נכסים שמבנה כבר מקימה בימים אלה. כשה־NOI מהם יגיע ב־2028 ל־254 מיליון שקל, 52% מסך התוספת ל־NOI הכולל של החברה. כשליש מהתוספת הכוללת, 166 מיליון שקל, מיוחסים לתוספת הכנסות מנכסיה הקיימים, כשמבנה מבססת אותה בהנחת עלייה ריאלית בשכר הדירה השנתי של 1% בלבד. אך זאת, לצד עלייה של 2.5% במדד מדי שנה, ובהנחה כי שיעורי התפוסה בהם, שעמדו על 93% בסוף הרבעון הראשון השנה, יישמרו.
מבנה, שמחזיקה ב־1.65 מיליון מ"ר שטחים מניבים ברחבי הארץ שהניבו NOI של 786 מיליון שקל ב־2023, מסתמכת כיום על נכסי התעשייה והלוגיסטיקה שלה כשטחים המניבים העיקריים שלה. אלה היו אחראים על 41% מה־NOI ב־2023 (בדומה לתוצאות הרבעון הראשון השנה) בזמן שנכסי המשרדים שלה הניבו 37% ממנו ושטחי המסחר 18%. התוכנית מסיטה את הדגש אל שוק המשרדים כמנוע הצמיחה העיקרי של מבנה, שיעלו ל־45% מה־NOI הכולל שלה, זאת בזמן שה־NOI משטחי התעשייה והלוגיסטיקה שלה יעלה אומנם ב־24%, ל־400 מיליון שקל, אך משקלו מה־NOI הכולל צפוי לרדת ל־31%.
במקביל, התוכנית מבשרת על התמקדות רבה יותר של מבנה בפעילות בליבת העסקים בתל אביב, לצד המעגל הקרוב לה בגוש דן. בעוד שכיום רק 8% מה־NOI של מבנה מופק מנכסים בתל אביב ו־19% מנכסים בגוש דן, עד לסוף 2028 משקלם של הנכסים בתל אביב מה־NOI יגיע ל־16% ומשקלם של אלו בשאר ערי גוש דן יעלה ל־25%.
הסטת עיקר הפעילות אל שוק המשרדים מתרחשת בתקופה בעייתית בתחום, כשרבות מחברות הנדל"ן המניב שממוקדות בו מזהירות בה מפני האטה. כך למשל אמות, שפריסת שימושי הנכסים של מבנה תהפוך עם השלמת התוכנית דומה לזו שלה, הזהירה בסוף הרבעון הראשון כי בעקבות ההאטה בהייטק "תהליכי המו"מ להשכרת נכסים נהיים ארוכים וקשים יותר, נדרשת עבודת שיווק מאומצת יותר ויש תחרות גדולה על כל לקוח". כשבנוסף הזהירה מפני קושי בהשכרת בניינים ישנים או באזורים חלשים יותר.
במבנה ערים לחששות אלה והדגישו כי לאחר השלמת הקמת הנכסים שבבנייה בכוונת החברה לשמור כי משקלם של נכסי המשרדים לא יעלה מעבר ל־45% מה־NOI שלה. לוי אמר אתמול לכלכליסט כי "העלייה בנכסי המשרדים נובעת ממיקוד בנכסים ברמה גבוהה שאנחנו מקימים במרכז אזורי הביקוש בתל אביב ובהרצליה, בזמן שכיום רבים מהמשרדים שלנו הם יותר בפריפריה.
הייזום שלנו נעשה באופן מדורג וגם עכשיו הפרויקטים בבנייה הם פחות מ־10% משטח הנדל"ן שלנו, והאכלוס שלהם יעשה בכל מקרה באופן מדורג. אנחנו נישאר חברה מגוונת וניכנס גם לתחום הדאטה סנטרס".
בנוסף מכוונת החברה להמשיך ולממש נכסי Class B ישנים או כאלה שפוטנציאל ההשבחה בהם מוגבל, בתמורה כוללת של 350 מיליון שקל. אך להערכת הבכיר המוסדי קיים "סימן שאלה אם היא תצליח למכור אותם בשווי שלהם לאור המצב בשוק. אך גם אם כן, המשקל שלהם נמוך יחסית. היא לא תמכור את כולם בבת־אחת ככה שההשפעה של המהלך אינה משמעותית". בנוסף בכוונתה להמשיך במימוש פעילותה בחו"ל - 12 נכסים בשווי של 883 מיליון שקל שהניבו 62 מיליון שקל ב־2023.
מבנה היא חברה ללא גרעין שליטה, ובעל המניות העיקרי בה הוא דוד פורר (20.7%), שבנו טל פורר מכהן בה כיו"ר. לוי נכנס לתפקידו בתחילת יולי 2023, במקומו של דודו זבידה שעזב לאחר כהונה של 9 שנים בעקבות חילוקי דעות מול הדירקטוריון בנוגע לתנאי העסקתו ועסקאות שהוביל.
במהלך כהונתו של זבידה זינק שווי השוק של מבנה מ־1.9 מיליארד שקל ל־7.5 מיליארד שקל. שנתו הראשונה של לוי בתפקיד, על רקע ההאטה בשוק הנדל"ן בעקבות הריבית שעלתה, השלכות ניסיון ההפיכה המשטרית והמלחמה, צנועה יותר.
מניית מבנה ירדה ממאז כניסתו לתפקיד ב־3%, בדומה למדד ת"א מניב ישראל שבו היא נכללת. אך מתחילת השנה היא סובלת מתשואת חסר, עם ירידה של 18% לעומת כזו של 13% שנרשמה במדד. שווי השוק שלה כיום הוא 6.6 מיליארד שקל.
