מה גרם לשתי חברות דיור מוגן להציג תוצאות הפוכות ברבעון?
מה גרם לשתי חברות דיור מוגן להציג תוצאות הפוכות ברבעון?
מגדלי הים התיכון, שמנייתה ירדה ב־7% מתחילת 2022, נהנתה ברבעון השלישי מעלייה של 92 מיליון שקל בשווי נכסיה בשל עליית הפיקדונות. בית בכפר, שמחקה מערכה 39% מאז ינואר, נמנעה מהערכות שווי - וספגה את העלייה בהוצאות המימון
באחוזת בית נסחרות כיום שלוש חברות שפעילותן ממוקדת בענף הדיור המוגן: מגדלי הים התיכון שנסחרת לפי שווי של 1.35 מיליארד שקל, בית בכפר שנסחרת בשווי של 711 מיליון שקל, ולצדן בית הזהב הקטנה יותר ששווייה בבורסה המקומית מסתכם ב־187 מיליון שקל.
בעוד מגדלי הים התיכון נסחרת בבורסה כבר מ־2014, בית בכפר הונפקה בתחילת השנה לפי שווי של 1.15 מיליארד שקל. שווי השוק שלה הגיע לשיא של 1.6 מיליארד שקל בסוף פברואר אך מאז צנחה המניה, כשממועד הנפקתה איבדה 39% משווייה. לעומתה, מגדלי הים התיכון ירדה בסיכום אותה התקופה ב־7%, לאחר מסחר תנודתי שבמהלכו הגיע שווייה באוגוסט האחרון ל־1.78 מיליארד שקל. מדד ת"א־נדל"ן שבו שתיהן נכללות ירד באותה התקופה ב־28%.
מודל הפעילות העיקרי בענף הדיור המוגן מבוסס על פיקדונות המשולמים מראש על ידי הדיירים ושמהם מנוכים סכומים שוטפים לאורך כמה שנים, ובסיום השימוש בנכס יתרת הקרן מוחזקת לדייר או ליורשיו. סכום הפיקדון ודמי האחזקה שמשלמים הדיירים מחושבים לפי השירותים שהם מקבלים, מיקום הבתים וגודלם, רמת התחזוקה והאבזור של יחידת הדיור; ומושפע גם מרמת המחירים הכללית בשוק הדיור למגורים ובעיקר באזורים שבהם ממוקמים הבתים.
אף שבענף החלו לפעול כמה חברות חזקות כדוגמת עזריאלי שמפעילה את רשת פאלאס, שפיר ששולטת ברשת עד 120, וישראל קנדה שרכשה באחרונה בית בכפר שמריהו, היצע הנכסים עדיין נמוך מהביקוש שעולה לאור העלייה בתוחלת וברמת החיים. אך ההאטה שהחלה מורגשת בשוק הדיור לאחרונה עשויה להשפיע על המשך הצמיחה בענף.
מגדלי הים התיכון היא הבעלים והמפעילה של שבעה בתי דיור מוגן שבהם כ־1,650 יח"ד. 95% מההסכמים מול הדיירים בבתיה מבוססים על תשלומי פיקדונות. ברבעון השלישי הכנסותיה הגיעו ל־60 מיליון שקל - שיפור של 11% מהרבעון המקביל ב־2021. מהן, 44 מיליון שקל (74%) מדמי אחזקה שגבתה מדייריה ו־13 מיליון מחילוט פיקדונותיהם - עלייה של 18% לעומת הרבעון המקביל.
השיפור נובע בעיקר מעלייה בתפוסה ומהעלאת דמי האחזקה בשל האינפלציה שהשפיעה גם על חילוט הפיקדונות. בסיכום ינואר־ספטמבר, ההכנסות הגיעו ל־173 מיליון שקל - עלייה של 10% לעומת התקופה המקבילה. 75% מהן מדמי אחזקה.
במקביל, מגדלי הים התיכון נהנתה מעלייה של 92 מיליון שקל בשווי הנדל"ן שלה לעומת 19 מיליון ברבעון המקביל, כשבסיכום ינואר־ספטמבר נרשמה עלייה של 247 מיליון שקל - פי 3 לעומת התקופה המקבילה. זאת בשל העלייה בתפוסה ומכניסתם של דיירים במקום אחרים שעזבו — תוך תשלום פיקדון גבוה יותר בהתאם לעלייה במחירי הדיור והאינפלציה.
בעקבות העלייה בהכנסות והקפיצה בשווי הנדל"ן הגיע הרווח התפעולי של מגדלי הים התיכון ברבעון השלישי ל־97 מיליון שקל לעומת 26 מיליון ברבעון המקביל, ול־265 מיליון שקל בינואר־ספטמבר לעומת 97 מיליון שקל בתקופה המקבילה. האינפלציה שתרמה לעלייה בהכנסות הובילה במקביל גם להכפלת הוצאות המימון ל־45 מיליון שקל ברבעון ול־126 מיליון שקל מתחילת השנה, לעומת 23 מיליון ו־59 מיליון שקל בהתאמה.
זאת בעיקר בשל הצמדת פיקדונות הדיירים לעליית המדד. במקביל, החברה ספגה עלייה של 11% בהוצאות התפעול, שנובעת מעלייה בתעריפי החשמל, הוצאות שכר והוצאות על פעילויות לדיירים. הרווח המיוחס לבעלי המניות הגיע ל־30 מיליון שקל לעומת הפסד של מיליון שקל ברבעון המקביל, ומתחילת השנה הגיע ל־87 מיליון שקל לעומת 13 מיליון שקל בתקופה המקבילה.
בית בכפר מפעילה חמישה בתי דיור מוגן, ארבעה מהם בבעלותה, שבהם כ־880 יח"ד. בדומה למגדלי הים התיכון גם מודל הפעילות העיקרי שלה מבוסס על פיקדונות, אך לצדו היא מקדמת מודל ליסינג שבמסגרתו הדיירים משלמים רק דמי אחזקה תקופתיים. ההסתמכות הגוברת על מסלול הליסינג מצמצמת את חשיפתה להשפעת עליית המדד על הפיקדונות, כשמצד שני תשלומי הדיירים השוטפים צמודים אליו ובכך מיטיבים עם החברה.
הכנסותיה של בית בכפר ברבעון השלישי הגיעו ל־21 מיליון שקל - עלייה של 7.5% ביחס לרבעון המקביל, כשבסיכום ינואר־ספטמבר הן הגיעו ל־62 מיליון שקל - עלייה של 9%. זאת, בשל עלייה בתפוסת הנכסים: 751 יח"ד לעומת 737 בסוף 2021, כשהחוזים החדשים נקובים בדמי אחזקה גבוהים יותר, כמו גם עקב עדכון דמי האחזקה והשפעת המדד בחוזים הקיימים.
בניגוד למגדלי הים התיכון, בית בכפר לא ביצעה הערכות שווי לנכסיה במהלך הרבעון השלישי. הרווח התפעולי במהלך הרבעון הגיע ל־8.6 מיליון שקל, בעוד ברבעון המקביל הוא הסתכם ב־9.6 מיליון שקל, לאחר עלייה בהוצאות התפעול. הוצאות המימון הגיעו ל־7 מיליון שקל ברבעון, לעומת 2.5 מיליון שקל ברבעון המקביל, והצטברו בינואר־ספטמבר ל־24 מיליון שקל בהשוואה ל־2 מיליון בתקופה המקבילה, בעיקר בשל השפעת המדד על פיקדונות הדיירים (18 מיליון שקל) והפסדים בהשקעות בניירות ערך.
כתוצאה מכך ירד הרווח המיוחס לבעלי המניות ל־1.5 מיליון שקל, לאחר שהגיע ל־5.5 מיליון ברבעון המקביל. לעומת זאת, בינואר־ספטמבר, ובהשפעת עלייה של 60 מיליון שקל בשווי הנדל"ן של החברה כתוצאה משיערוכים שנערכו בסיכום המחצית הראשונה, הגיע הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ל־51 מיליון שקל, לעומת 24 מיליון בתקופה המקבילה בשנה שעברה.
