בלעדיהבנקים נסוגו ויעקב אטרקצ'י ירכוש את מגידו נדל"ן מידי רני צים
בלעדי
הבנקים נסוגו ויעקב אטרקצ'י ירכוש את מגידו נדל"ן מידי רני צים
הסכם ההבנות שנחתם עם לאומי ומזרחי טפחות באוגוסט, לפני המלחמה בעזה, לא יתקיים. צים, שרכש את חברת הנדל"ן לפני פחות משנתיים תמורת 307 מיליון שקל, ימכור את מגידו לאאורה שבשליטת יעקב אטרצ'י תמורת עד 315 מיליון שקל
במרדף אחרי הנזילות: פחות משנתיים אחרי שרכש את חברת ייזום הנדל"ן מגידו תמורת 307 מיליון שקל, רני צים מוכר אותה לחברת אאורה, שבשליטת יעקב אטרקצ'י. לפי ההסכם, אאורה, חברת הפינוי בינוי מהגדולות בישראל תרכוש את מלוא מניות החברה־הבת שמוחזקת תחת רני צים מרכזי קניות תמורת סכום שנע בין 315-300 מיליון שקל כתלות בביצועים עתידיים של החברה. עסקה זו מהווה גם פניית פרסה של בנק לאומי ומזרחי טפחות שניהלו מגעים עם צים לרכישת 30% (בחלקים שווים) ממגידו.
צים רכש את מגידו במאי 2022 מהיזם יגאל קרני תמורת 307 מיליון שקל. על פי ההסכם המקורי שנחתם בין הצדדים, צים מרכזי קניות היתה אמורה לרכוש 80% ממניות מגידו עד לינואר 2024, אולם במאי 2023 חתמו הצדדים על תוספת להסכם שבמסגרתו רכישת 44% מתוך אותם 80% תושלם ביולי 2024. כיום צים מרכזי קניות מחזיקה ב־36% ממגידו, אולם התחייבה לרכוש את מלוא מניות החברה במהלך השנתיים הקרובות והתחייבות זו תעבור לידי חברת אאורה.
המלחמה הורידה תיאבון
צים היה אמור למכור 30% ממניות מגידו, כאמור, לבנק לאומי ובנק מזרחי טפחות לפי שווי של 340 מיליון שקל, והצדדים אף חתמו על מזכר הבנות על העסקה באוגוסט 2023. אולם מזכר זה נחתם לפני הטבח ביישובי הנגב המערבי ומלחמת חרבות ברזל, ועל פי הערכות בשוק, המלחמה הורידה את התיאבון של שני הבנקים לרכוש חברת ייזום.
קבוצת מגידו מתמחה בייזום, תכנון וביצוע של פרויקטים למגורים ברחבי הארץ ויש לה גם זרוע של קבלנות וביצוע. בידי החברה יש כיום צבר פרויקטים של יותר מ־2,000 יחידות דיור, והיא שותפה גם בפרויקטים הכוללים שטחי מסחר ותעסוקה. למגידו 45 פרויקטים בביצוע בהיקף של כ־400 יח"ד. רכישתה על ידי אאורה, חברת נדל"ן שמתמחה בעיקר בפינוי בינוי מבשר על התרחבות של אאורה בענף הנדל"ן. בכנס משקיעים שנערך באאורה לאחר פרסום הדו"ח השנתי אמר אטרקצ'י למשקיעים כי הוא "לא מתבייש לומר את זה - שנת 2024 תהיה שנת מפנה עבור אאורה, שתהפוך מחברת ההתחדשות העירונית מספר אחת בישראל לחברת הנדל"ן למגורים מספר אחת בישראל".
הזינוק בשווי של אאורה
שווי השוק של אאורה נסחר היום בשיא של כל הזמנים - 4.25 מיליארד שקל. שווי השוק הנוכחי שלה גוזר להחזקות של אטרקצ'י בחברה (48.3%) שווי של 1.9 מיליארד שקל, והופך את אאורה לחברה החמישית בגודלה, במונחי שווי שוק, במדד ת"א־בנייה, שכולל את חברות הנדל"ן היזמיות. בראש הטבלה ניצבות קבוצת אשטרום וי.ח דמרי, עם שווי שוק של כ־5.6 מיליארד שקל ו־5.7 מיליארד שקל בהתאמה.
מבחינת צים, מדובר בהזרקת מזומנים משמעותית לצים מרכזי קניות. לצים יש התחייבות של 240 מיליון שקל לשלם עבור רכישת מגידו. לאחר המכירה צים אמור לקבל בחזרה 95 מיליון שקל שכבר הועברו תמורת ההחזקה הנוכחית. רכישת מגידו על ידי צים נועדה להכניס את צים מרכזי קניות, שמתמחה תחום מרכזי הקניות בעיקר במגזר הערבי, לפעילות הבנייה למגורים.
המינוף המעיק של צים
רני צים מרכזי קניות פועלת בתחום ההקמה והניהול של מרכזים מסחריים, רכישה, ייזום והשבחת קרקעות בישראל, והמינוף של צים פוגע לו בתמחור החברה. לרני צים מרכזי קניות יש שתי סדרות אג"ח, ב' וג' בהיקף של 315 מיליון שקל ושל 407 מיליון שקל בהתאמה, וההתחייבויות שלו לטווח הארוך עומדות על 1.6 מיליארד שקל. ההון העצמי של צים עומד על כמעט 700 מיליון שקל, אולם החברה נסחרת כמעט בחצי מההון העצמי בבורסה - לפי שווי של 387 מיליון שקל.
במסגרת הורדת המינוף חתמה מרכזי קניות על הכנסת שותף שיחזיק ב־15% עד 25% מהזכויות בקניון ים המלח שבבעלותה, לפי שווי של 195 מיליון שקל - סכום גבוה ב־21 מיליון שקל מהשווי בספרי החברה. במקביל לעסקה בקניון מנסה צים למכור את יתרת הפעילות שהוא מחזיק בבית ההשקעות פסגות. צים מכר בחודשים האחרונים את רוב פעילות פסגות ובחברה נותרו מזומנים בהיקף של יותר מ־200 מיליון שקל - כאשר נכסים נוספים של בית ההשקעות אמורים להניב עוד כ־80 מיליון שקל.
צים מעוניין למכור את החזקותיו בפסגות (54.3%) לבעלי מניות המיעוט, שצפויים להחליט האם לקבל בתמורה, במקום מזומן, מניות של רני צים מרכזי קניות. בכל מקרה, העסקה תשמש להקטנת המינוף האישי של צים. דירקטוריון פסגות מינה את ועדת הביקורת לבחון את הצעתו של צים ובהתאם ימליץ לבעלי מניות המיעוט האם לממש את הצעת הרכישה. שני המהלכים של צים ביממה האחרונה מעידים על רצונו של צים להתמקד בנכסים מניבים. בנוסף, המהלכים מעידים על היכולת של צים להנזיל נכסים ולהמיר אותם למזומן לפי שוויים בספרים - לעומת השוק שכאמור מתמחר את מרכזי קניות בחצי משווי ההון העצמי שלה.
