מידאס שוב זקוקה למזומנים: מוכרת לריט 1 את יתרת החזקתה בשרונה
מידאס שוב זקוקה למזומנים: מוכרת לריט 1 את יתרת החזקתה בשרונה
החברה נדרשת לפרוע למחזיקי האג"ח שלה 70 מיליון שקל שאין ברשותה. המכירה - בתמורה ל-33 מיליון שקל - מסיימת סכסוך בין שתי החברות שנגע לתמורת עסקה קודמת ביניהן מ-2018
חברת הנדל"ן המניב מידאס השקעות מכרה לקרן הריט לנדל"ן מניב ריט 1 את חלקה (33%) בחברת גני שרונה, שמחזיקה במתחם שרונה הסמוך לקריה בתל אביב ושבו 15 מבנים טמפלרים המושכרים לשימושי מסעדות, מסחר ומשרדים. תמורת העסקה נקבעה על 33 מיליון שקל, שנמוכה ב-9% משווי החזקתה של מידאס בחברה כפי שמופיעה בספריה. בעקבות העסקה העלתה ריט 1 את החזקתה בגני שרונה ל-83%.
מכירת ההחזקה בחברה, שנחשבת על ידי מידאס כנכס מהותי מאוד והיתה אחראית ב-2023 ל-23% מהכנסותיה, מגיעה על רקע צורך דחוף של החברה במזומנים. כיוון שתידרש לפרוע למחזיקי האג"ח שלה (סדרה ד') בדצמבר 18 מיליון שקל ובחודש מרץ 53 מיליון שקל, בזמן שנכון לסוף יוני היו ברשותה 3 מיליון שקל בלבד במזומנים ושווי מזומנים. לדוחותיה הכספיים האחרונים אף צורפה הערה מרואי החשבון שלה ובה הפניה לגירעון בהון החוזר בסך של 91 מיליון שקל. כן הוזכר מצבה הפיננסי ותוכניותיה לעמוד בפירעון ההתחייבויות למחזיקים. בהן מימוש חלק מנכסיה וכוונה להנפיק אג"ח - שטרם מומשה.
עסקת המכירה מהווה נקודת סיום לסכסוך שפרץ בין מידאס וריט 1 בנובמבר ונגע למחלוקת בדבר תמורת המשך שנקבעה לעסקה קודמת בין השתיים ב-2018. באותה העסקה רכשה ריט 1 ממידאס 18% ממניות גני שרונה, עלתה להחזקה של 50% והחליפה אותה כבעלת המניות הגדולה בחברה. תמורת העסקה אז היתה 18 מיליון שקל, לצד תמורה נוספת שהיתה אמורה להיקבע בהתאם לפערים בחישוב שווי המתחם בין 2018 ל-2023.
ריט 1 דרשה בנובמבר כי מידאס תשלם לה תמורה נוספת של 9 מיליון שקל, וטענה כי האחרונה נמנעת מלהעביר לה את הנתונים הנדרשים להשלמת התחשיב שלפיו תחושב התמורה המדויקת. אך לטענת מידאס, דווקא ריט 1 היא זו שנדרשה לשלם לה סכום של כ-12 מיליון שקל. מעבר לכך, בין השתיים התגלעה מחלוקת בדבר ניהול המתחם, ועל אופן התנהלות דירקטוריון החברה המשותפת.
במרץ הציעה מידאס לרכוש את מניותיה של ריט 1 בחברה, אך הצדדים נחלקו בדבר הערכת שווי הנכס וריט 1 דחתה את ההצעה. כעת, כאמור, הושלם מהלך הפוך וריט 1 רכשה את חלקה של מידאס. שתי החברות התחייבו לוויתור הדדי על טענות, לרבות ויתור על דרישות כספיות הדדיות וסגירת כל ההליכים המשפטיים ביניהן.
שווי החזקתה של מידאס בגני שרונה (33%) נאמד בספרים, נכון לסוף דצמבר, ב-36.5 מיליון שקל. המשקף לחברה כולה שווי של 110 מיליון שקל. העסקה עם ריט 1, בתמורה ל-33.2 מיליון שקל, מבוצעת בהנחה של 9% מהשווי הרשום.
שווי המתחם שבו מחזיקה חברת גני שרונה, שבו 15 המבנים הטמפלרים בשטח של 6,200 מ"ר בסמוך לקריה בת"א, נאמד בסוף 2023 (על סמך הערכת שווי שנעשתה עבור מידאס) ב-211 מיליון שקל, לעומת 217.5 מיליון בסוף 2022. כאשר שווי ההתחייבויות עליו נאמד ב-101 מיליון שקל. ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) ממנו הסתכם ב-2023 ב-12 מיליון שקל ושיעור התפוסה בסוף יוני עמד על 83%.
מידאס עוסקת בנדל"ן מניב בישראל ובארה"ב ובייזום בנייה למגורים ולמלונאות. כשהיא מחזיקה בישראל בנוסף לגני שרונה בשני נכסים מניבים נוספים בנתניה, ובקרית ענבים הסמוכה לירושלים.
במחצית הראשונה של 2024 היא הפסידה 10 מיליון שקל, בעוד שבזו המקבילה הרוויחה 1.2 מיליון. כשאת 2023 היא סיכמה עם רווח של 1.4 מיליון שקל.
גם הסכם המכירה הקודם מול ריט 1, מ-2018, הגיע על רקע צורך דחוף של מידאס במזומנים, על רקע פירעון מתקרב למחזיקי האג"ח שלה.
מידאס נסחרת כיום לפי שווי של 46 מיליון שקל לאחר ירידה של 29% בשווי המניה בשנה החולפת, ושל 49% בשלוש השנים האחרונות. זאת בזמן שמדד ת"א נדל"ן עלה ב-12 החודשים האחרונים ב-12% ובשלוש השנים האחרונות ירד ב-7%.
