אלקטרה נדל"ן בשנת שיא ונושאת עיניים לבלקסטון
אלקטרה נדל"ן בשנת שיא ונושאת עיניים לבלקסטון
הרווח הנקי של חברת הקרנות שמשקיעות בנדל"ן בארה"ב זינק ב־38% ועמד על 181.5 מיליון דולר ב־2022. אלקטרה נדל"ן מעריכה שהמצב הנוכחי טוב לשוק השכירות, ומביאה כדוגמה את מנהלת הנכסים הגדולה בעולם
המצגת שפרסמה אלקטרה נדל"ן לסיכום 2022, שהייתה שנת שיא עבור החברה שבשליטת האחים זלקינד (60%, באמצעות אלקו), חשפה שאיפות גדולות, או לכל הפחות מקור השראה שמציב רף גבוה.
אלקטרה נדל"ן, שמנוהלת על ידי אמיר יניב, היא חברה שעברה מהפך. ב־2017 היא הפכה מחברת נדל"ן מניב לחברה שמנהלת קרנות פרייבט אקוויטי, שאליהן היא מגייסת כספים ממשקיעים פרטיים ומוסדיים. את הכסף הזה היא משקיעה בעיקר בנדל"ן בארה"ב, ובפרט בתחום הנדל"ן למגורים, כולל מיקוד בתחום המגורים להשכרה. עד היום גייסו 7 הקרנות ו־19 השותפיות של אלקטרה נדל"ן סכום של 5.2 מיליארד דולר, והיא מנהלת כיום 4.6 מיליארד דולר. הסכומים האלו שימוש אותה לרכישת נכסים בשווי כולל של 9.3 מיליארד דולר. כחצי מהפורטפוליו ממוקד בתחום המגורים להשכרה.
2022 הייתה, כאמור, שנת שיא, עם רווח נקי של 182 מיליון דולר, עלייה של 37.8% בהשוואה ל־2021, שהייתה בעצמה שנת שיא, אז הרווח הנקי הסתכם ב־132 מיליון דולר. אלא שככל הנראה באלקטרה נדל"ן מכוונים גבוה יותר. במצגת למשקיעים שפרסמה החברה, לצד שלל נתונים שמסבירים את המיקוד שלה ואת הפוטנציאל שהיא רואה בתחום הדיור להשכרה בארה"ב, החברה צירפה לראשונה שקף שנושא את הכותרת "גופי ההשקעה הגדולים בעולם מקצים את מרבית ההשקעות לתחום הדיור להשכרה". בשקף הזה מציגה אלקטרה נדל"ן את התפלגות הנכסים של ענקית ההשקעות ברוקפילד, ושל קרן BREIT – קרן הדגל של בלקסטון, מנהלת הנכסים האלטרנטיביים הגדולה בעולם - שהיא קרן הנדל"ן הגדולה בעולם. הדיור להשכרה מהווה 55% מהפרוטפוליו של הקרן שמנהלת יותר מ־120 מיליארד דולר.
אלקטרה נדל"ן סיכמה את 2022 עם הכנסות של 273 מיליון דולר, עלייה של 38% לעומת השנה הקודמת. רוב ההכנסות (77%) מקורן בדמי הצלחה, שהסתכמו ב־209 מיליון דולר, עלייה של 46%. נתון זה מבטא את חלקה של אלקטרה נדל"ן כשותף־מנהל בשינוי בשווי מקבצי הדיור ששוערכו או מומשו במהלך התקופה, לאחר החזר תשואה מינימלית למשקיעים. לעיקר דמי ההצלחה היו אחראיות הקרן השנייה והשלישית של אלקטרה נדל"ן שמתמחות במקבצי דיור, שהחלו לפעול ב־2018 ו־2019. שתי הקרנות רכשו עד כה במשותף 89 מקבצי דיור. מתחילת 2022 ועד למרץ השנה מימשו שתי הקרנות 19 מקבצי דיור בסכום כולל של כ־1.4 מיליארד דולר, וההכנסה שרשמה החברה משערוך נכסים הגיע ל־43 מיליון דולר, עלייה של 43% ביחס לשנה הקודמת.
ה־NOI (דמי השכירות המתואמים) עלה ב־10% והגיע ל־281 מיליון דולר, כשה־NOI מנכסים זהים צמח ב־18% והתייצב על 158 מיליון דולר. פעילויות הקרנות ושותפויות ההשקעה הניבו תזרים מזומנים של 176 מיליון דולר, שיפור של 71% ביחס לשנה הקודמת.
אולם השורה התחתונה השנתית מתבססת בעיקר על התוצאות החזקות של אלקטרה נדל"ן במחצית הראשונה של השנה, שהניבה 76% מהרווח הנקי של 2022. במחצית השנייה הרווח הנקי עמד על 44 מיליון דולר, כשהרבעון הרביעי סיפק רק 7 מיליון דולר, זאת לעומת רווח נקי של 51 מיליון דולר בתקופה המקבילה. זאת בעיקר על רקע ירידה בדמי ההצלחה מרמה של 58 מיליון דולר ברבעון המקביל ו־42 מיליון דולר ברבעון הקודם, לרמה של 15 מיליון דולר בלבד ברבעון הנוכחי. באלקטרה נדל"ן הסבירו זאת בפערים בכמות המשתנה של הנכסים שמשוערכים בין רבעון לרבעון, וכן בעובדה שהקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור מומשה במלואה עד תום הרבעון השלישי של שנת 2022; זאת בזמן שהקרן הרביעית טרם הניבה הכנסות משמעותיות.
בדו"חות ובשיחת הועידה שערכה עם משקיעים ואנליסטים לאחר פרסומם התייחסה הנהלת אלקטרה נדל"ן למצב בשווקים וציינה שהשפעת עליית הריבית על החברה נמוכה יחסית, זאת מכיוון שההלוואות שלה ניטלות בריבית קבועה או מגודרות, וכן משום שעליית ה־NOI מהנכסים (כתוצאה מהשבחתם וכתוצאה מהשפעת האינפלציה על מחירי חוזי השכירות שמתחדשים מדי שנה) מסייעת למתן את ההשפעה השלילית של הריבית ותורמת לעליית שווי הנכסים במקביל. בחברה הסבירו כי עליית הריבית בארה"ב, ביחד עם מחסור בהיצע של דירות, מובילה לעלייה בביקושים לדיור בהשכרה על חשבון רכישת דיור, כשבאזורים שבהם החברה פועלת, מדינות רצועת השמש, הנתונים הכלכליים טובים מבשאר ארה"ב. כל אלה מובילים לעלייה במחירי השכירות.
אלקטרה נדל"ן נסחרת כיום לפי שווי שוק של 1.75 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה צנחה ב־12 החודשים האחרונים ב־50%, בדומה למדד ת"א־מניב חו"ל שבו היא נכללת. כמו חברות נדל"ן מניב רבות, מנייתה ספגה פגיעה קשה בחודשים האחרונים בשל החשש של המשקיעים מהשפעת הריבית העולה וההאטה המסתמנת. החודש תחלק אלקטרה נדל"ן דיבידנד של 40 מיליון שקל עבור תוצאות 2022, שיצטרפו ל־40 מיליון שקל שחולקו בספטמבר.
