מנכ"ל בוליגו: "אין משבר בשוק האמריקאי ואין מחנק אשראי"
מנכ"ל בוליגו: "אין משבר בשוק האמריקאי ואין מחנק אשראי"
בוליגו קפיטל המנהלת שותפויות להשקעה בנדל"ן בארה"ב ונכסים בשווי של 2.5 מיליארד דולר, הרוויחה במחצית הראשונה של השנה 15 מיליון דולר, פי 9 מהמחצית המקבילה ויותר מבכל 2021. הכנסותיה של בוליגו זינקו ל-26.7 מיליון דולר לעומת כ-4.5 מיליון דולר אשתקד, השיפור בהכנסות נובע מעלייה בהיקפי הפעילות, חלקה בשל הקורונה
בוליגו קפיטל המנהלת שותפויות להשקעה בנדל"ן בארה"ב הרוויחה במחצית הראשונה של השנה 15 מיליון דולר, פי תשע יותר מהרווח שרשמה במחצית הראשונה אשתקד, וגבוה אף מהרווח בכל שנת 2021 (13.6 מיליון דולר). הכנסותיה של בוליגו זינקו במחצית הראשונה של השנה לסך של 26.7 מיליון דולר לאחר שבמחצית המקבילה הגיעו למעט פחות מ-4.5 מיליון דולר.
בוליגו קפיטל הוקמה בשנת 2012 ועוסקת בניהול שותפויות השקעה בנדל"ן מניב בארה"ב, בעיקר בדרום מזרח ארה"ב ובמערב ארה"ב. עיקר השקעותיה בתחום מקבצי הדיור (MultiFamily – 64%), ולצד זאת גם במרכזים מסחריים (15%), נכסי תעשייה ולוגיסטיקה (11%) ובבתי אבות (10%). בוליגו משמשת במרבית המקרים כשותף הכללי (General Partner) ומטפלת בכל שלבי העסקאות וניהול הנכסים ועד למימושם. זאת, בתמורה לעמלות, תשלומים שוטפים ודמי הצלחה במימוש הנכסים. בנוסף היא החלה להשקיע בעצמה בנכסים עד לסך של 5% משווי העסקה ועד כה השקיעה במסגרת זאת 30 מיליון דולר.
בוליגו מנהלת כיום נכסים בשווי של 2.5 מיליארד דולר. מהם 32 נכסים בתחום מקבצי הדיור שבהם 7,737 יחידות דיור בשווי של 1.6 מיליארד דולר, 15 נכסים בתחום המרכזים המסחריים, 10 נכסים בתחום התעשייה והלוגיסטיקה ו-12 נכסים ובהם 1,305 יחידות דיור בבתי אבות. סה"כ ההון המנוהל על ידי בוליגו הגיע בסוף המחצית הראשונה של השנה ל-839 מיליון דולר, לעומת 683 מיליון בסוף שנת 2021, כשמתוכם 517 מיליון דולר בתחום מקבצי הדיור. נכון למחצית אוגוסט הגיע היקף ההון המנוהל ל-909 מיליון דולר, 33% יותר מבסוף שנת 2021.
מתחילת פעילותה ועד לסוף חודש יוני השנה רכשה בוליגו 123 נכסים בהיקף כספי של 3.4 מיליארד דולר, ממנו 1.1 מיליארד דולר מכספי משקיעים. מתוכם מימשה 55 נכסים בתמורה ל-1.4 מיליארד דולר. זאת, בתשואה שנתית ממוצעת (IRR) של 27% לשנה עבור המשקיעים. במהלך המחצית הראשונה של 2022 בוליגו רכשה 15 נכסים בתמורה ל-614 מיליון דולר, מהם 224 מיליון דולר שגויסו ממשקיעים. להערכת החברה במחצית השנייה של השנה היא צפויה להשלים 7 עסקאות רכישה או ייזום נוספות בהיקף של 329 מיליון דולר ומהם 137 מיליון דולר מכספי משקיעים. במהלך המחצית הראשונה בוליגו מימשה 7 נכסים בתמורה ל-347.5 מיליון דולר ובתשואה שנתית ממוצעת של 38.5%. זאת לעומת תשואה שנתית ממוצעת של 27% בשנת 2021, של 19% בשנת 2020 ושל 20% ב-2019.
48% מהכנסותיה של בוליגו במחצית (12.8 מיליון דולר) היו מדמי הצלחה לאחר מימוש נכסים לעומת פחות ממיליון דולר במחצית המקבילה, 45% נוספים הגיעו כהכנסה מעמלות לעומת 3.6 מיליון דולר בלבד במחצית המקבילה. השיפור בהכנסות נובע מהעלייה בהיקפי הפעילות, חלקה כתוצאה ממגבלות הקורונה שעדיין היו תקפות במחצית המקבילה.
להערכת החברה בשנת 2022 כולה ההכנסות צפויות להגיע ל-45-40 מיליון דולר, לעומת 30 מיליון בשנת 2021, מהן כ-20 מיליון דולר בעמלות עסקה וייזום ו-20.5 מיליון דולר כדמי הצלחה.
השיפור בתוצאותיה של בוליגו מגיע על רקע העלייה בשיעורי האינפלציה והריבית בארה"ב, כשלהערכתה של בוליגו, היא אינה חשופה להשפעה שלילית מהותית כתוצאה מעליית הריבית מכיוון שפחות ממחצית מהשקעותיה חשופות למימון בריבית משתנה וחלק גדול מהן כוללות הסדרי גידור. כשמצד שני, עליית הריבית מובילה לעליה בהוצאות המימון לרכישת נדל"ן למגורים ולכן מובילה לעלייה בביקוש לדיור בשכירות, ומכך מובילה לעלייה בתעריפי שכר הדירה שאותם בוליגו יכולה לגבות מהשוכרים בנכסיה. כאשר חוזי השכירות במקבצי הדיור ובבתי האבות שמפעילה בוליגו, המהווים 74% מכלל נכסיה, מתחדשים מדי שנה. 75% מ-7,737 יחידות הדיור שהיא משכירה מסווגות כ- Class Aו-20% נוספות כ-Class B, ומנתונים שאותם הציגה עולה כי החל מיוני 2021 העליה בדמי השכירות בדירות מסוגים אלה גבוהה מהעלייה בשיעור האינפלציה, כשביוני 2022 הגיעה לכ-12%, לעומת אינפלציה של 9.1%.
מנכ"ל בוליגו, איתי גורן אמר בשיחה עם כלכליסט אמר כי "מתוצאות המחצית מסתמן כי זוהי תהיה השנה הכי טובה של בוליגו. האינפלציה והריבית לא משפיעות על הפעילות שלנו". להערכת גורן "לא צפוי משבר במשק האמריקאי ואין מחנק אשראי. שווי הנכסים המשיך לעלות, כמו גם דמי השכירות, מכיוון שיש מחסור ביחידות דיור ובשטחי מסחר, ונדל"ן הוא אפיק השקעה טוב בזמן אינפלציה. ההשקעות בתחום מקבצי הגיעו ל-47% מסך ההשקעות בנדל"ן בארה"ב ברבעון השני".
בוליגו נסחרת כיום לפי שווי של 779 מיליון שקל, לאחר ששוויה צנח ב-19% מתחילת השנה, אז הגיע לשיא של 963 מיליון שקל לאחר שהונפקה בסוף ספטמבר 2021 לפי שווי של 321 מיליון שקל. לעומתה, מדד ת"א מניב חו"ל שבו היא נכללת ירד מתחילת השנה ב-3%. מנכ"ל החברה איתי גורן מחזיק ב-45% ממניותיה.
