מנכ"ל אפריקה מגורים: "הדבר היחיד שהממשלה עושה זה לפזר הבטחות לטיפול בכוח האדם"
מנכ"ל אפריקה מגורים: "הדבר היחיד שהממשלה עושה זה לפזר הבטחות לטיפול בכוח האדם"
כלל ביטוח תשקיע עד 764 מיליון שקל באפריקה מגורים ופעילות ההתחדשות העירונית שלה. למרות זריקת העידוד, את מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים, מטרידה בעיקר התנהלות הממשלה ביחס לשוק הדיור: "הממשלה לא מתמודדת עם הריבית, התחלות הבנייה ושוק השכירות"
כלל ביטוח ואפריקה מגורים חתמו על מערכת הסכמים הכוללים השקעה מצידה של כלל בחברת הבנייה למגורים בהיקף שעשוי להגיע לכ־770 מיליון שקל.
ההסכם כולל השקעת הון משמעותית בשניים מתחומי הפעילות של אפריקה מגורים. כלל ביטוח תשקיע 337.5 מיליון שקל בחברה־הבת של אפריקה מגורים, שעוסקת בהתחדשות עירונית, בתמורה ל־20% ממניותיה. השקעה המשקפת לחברה־הבת שווי של 1.69 מיליארד שקל. בנוסף תשקיע כלל 300 מיליון שקל בשותפות ליזמות בנייה של שתי החברות. הסכמה נוספת נוגעת לאופציות להקצאת 4% נוספים ממניות אפריקה מגורים עבור כלל ביטוח. מחיר המימוש של האופציות נקבע על 240 שקל למניה, שגבוה ממחיר המניה הנוכחי ב־25%.
"במימוש מלא שלהן יגיע סכום ההשקעה של כלל ביטוח, שמחזיקה כבר ב־6.4% ממניות אפריקה מגורים, ל־126 מיליון שקל. מכך, סה"כ ההשקעה שלה בחברת ההתחדשות העירונית (337.5 מיליון שקל), בשותפות (300 מיליון שקל) ובאופציות למניות אפריקה מגורים (126 מיליון שקל) מסתכם ב־764 מיליון שקל.
מנכ"ל אפריקה מגורים, מיכה קליין, תיאר בשיחה עם "כלכליסט" את ההתפתחות הצפויה בתחום ההתחדשות העירונית, שבו היו לחברה בסוף ספטמבר 237 דירות בביצוע ו־154 בשיווק: "כשליש מהדירות שנוציא לשיווק השנה, יותר מ־1,000, יהיו בפרויקטים של התחדשות עירונית. המספרים רק ימשיכו ויעלו, כי הפרויקטים החדשים שאנחנו נכנסים אליהם הם של פינוי־בינוי שבהם מאסה של עשרות דירות ויותר, וכבר לא של תמ"א 38.
"אבל היחס בין ההתחדשות העירונית לפעילות של אפריקה מגורים ביזמות בנייה רגילה יישאר פחות או יותר דומה, כי גם בה אנחנו מתכוונים להמשיך להעלות את היקפי הפעילות".
לדבריו, המלחמה דווקא מהווה מקפצה לתחום. "החשיבות של ממ"ד הפכה יותר ויותר גדולה עבור האוכלוסייה, וגם הרשויות המקומיות הבינו את צו השעה. לכן שיתוף הפעולה שלהן איתנו, היזמים, הולך ומשתפר, וקצבי האישורים לפרויקטים בתחום מתקדמים מהר יותר".
כאמור, בנוסף להתחדשות העירונית, הצדדים יקימו שותפות ייעודית שתעסוק בליבת פעילותה של אפריקה מגורים ‑ היזמות לבנייה למגורים. חלקה בשותפות יעמוד על 70% וחברה־בת שלה תשמש גם כשותף הכללי בה, וחלקה של כלל ביטוח יעמוד על 30%. סכום ההשקעה בחברה החדשה צפוי להגיע למיליארד שקל, והשקעתה של כלל תגיע ל־300 מיליון שקל.
קליין אמר בהקשר זה כי "אנחנו מזהים הזדמנויות שנפתחות בשוק. בעלי דירות שמעוניינים בעסקאות קומבינציה מחפשים יזמים יציבים ובעלי גב חזק, ויש גם מכרזי קרקעות שמגיעים למחירים מעניינים. אנחנו שמחים שלא התמודדנו במכרזים של רמ"י, שמחיריהם היו גבוהים. היום המחירים הגיוניים יותר ואחנו בוחנים אותם".
קליין הסביר כי השותפות לא תפעל בתחום הדיור להשכרה, למרות שהחברה בניהולו פועלת בו, מכיוון שהוא עוסק בתשואות לטווח ארוך ותקופת ההשקעה שנקבעה בשותפות היא עד 57 חודשים. לאפריקה מגורים יש כיום שלושה פרויקטי דיור להשכרה מאוכלסים ואחד בבנייה. לדברי קליין "במצב הריבית הנוכחי אני לא רואה אותנו נכנסים לפרויקטים חדשים, אבל אם מחירי המכרזים יירדו נשקול זאת".
קליין התייחס להשלכות המלחמה על החברה ותיאר כי העבודה באתרי הבנייה התאוששה, לאחר שנעצרה בתחילת הלחימה. "ברובם אנחנו כבר בקצב של 80%‑100%, בשני פרויקטים הקצב אומנם איטי יותר, אבל באחד אחר אנחנו מקדימים את לוחות הזמנים. אנחנו עובדים רק עם קבלנים שמעסיקים בעבודות השלד עובדים זרים, ולכן עצירת העבודה של הפועלים הפלסטינים משפיעה, אבל בשוליים". בקשר ליוזמת משרד השיכון להחליף את האחרונים בכ־80 אלף עובדים זרים אמר קליין כי "כל יוזמה מבורכת, אבל למדנו כבר שגם אם יביאו את כל הפועלים הזרים שעליהם מדובר, ייקח להם זמן להתאים את עצמם לעבודה בארץ. לצערי לא ראינו פתרונות אחרים והעבודה של ישראלים היא בשוליים, לכן פתרון משנה מציאות הוא רק עובדים זרים".
כשנשאל על התמודדותה של הממשלה עם האתגרים בשוק הנדל"ן מעבר למלחמה השיב קליין: "הממשלה לא מתמודדת. הממשלה לא מתמודדת עם הבעיה של הריבית הגבוהה והשפעתה על היזמים שמתקשים לפעול ועל הצרכנים שמתקשים לשלם משכנתא. היא לא פותרת את הבעיה של המחסור בהתחלות הבנייה, ולא נוגעת בהסדרה של שוק השכירות, ואז אנשים נאלצים לרכוש דירות במחירים עולים כדי שתהיה להם יציבות. הדבר היחיד שהממשלה עושה זה הבטחות לטיפול בכוח האדם".
קליין גם אינו רואה ירידת מחירים באופק. "יש מחסור בהתחלות בנייה והעלויות של היזמים רק עולות. זו לא רק הריבית, גם כוח האדם נהיה יקר יותר וחומרי הגלם התייקרו". עם זאת, הוא כן מעריך שיהיו הבדלים במחירים באזורים שונים: "המרכז נפגע פחות מהדרום, שבו הלחימה נמשכת, ומהצפון, שבו לא פתרו את הבעיה הביטחונית, ולכן נראה את המחירים במרכז עולים ואת אלו בדרום ובצפון יורדים". להערכתו, "ההשפעה של הורדת הריבית על ידי בנק ישראל אתמול לא תהיה גבוהה. כל הורדה תהיה חיובית עבור היזמים שמתקשים, אבל קשה לי להאמין שהיא תשפיע על השוק באופן דרמטי, כי היא לא תרד באופן דרמטי".
בהסתמך על נתוני הפרויקטים של אפריקה מגורים, קליין מעריך שמגמת הביקושים לדירות חוזרת. "אנחנו רואים יותר ויותר פניות מצרכנים, כשמתווסף לכך גם ביקוש מיהדות התפוצות. השוק מבין שאחרי שנה גרועה מבחינת התחלות בנייה מחירי הדירות רק יעלו, ולכן דצמבר כבר היה חודש חזק ומשקיעים חזרו לשוק, כי הם מבינים שהגענו לתחתית ושאר הציבור יגיע אחריהם. אנשים חיכו עד עכשיו. הם רואים שהפעילות הממשלתית לא קיימת, מבינים שאין מי שידאג להם ושאין להם אלטרנטיבה לרכישת דירה, כי הממשלה לא דואגת ליציבות בשוק השכירות".
אפריקה מגורים נשלטת בידי לפידות קפיטל שבשליטת יעקב לוקסנבורג. שווי השוק שלה עומד על 2.4 מיליארד שקל ובשנה האחרונה טיפסה מנייתה ב־26%, בזמן שמדד ת"א בנייה ות"א 125 שבהם היא נכללת עלו ב־7% וב־4%, בהתאמה. ברבעון השלישי היא הציגה צמיחה של 42% בהכנסות ממכירות דירות שהגיעו ל־266 מיליון שקל, ועלייה של 20% ברווח הנקי בהשוואה לרבעון המקביל ל־33 מיליון שקל.
