דוחות אפי נכסים: עלייה של 30% בהכנסות התפעוליות אשתקד שהגיעו ל-820 מיליון שקל
דוחות אפי נכסים: עלייה של 30% בהכנסות התפעוליות אשתקד שהגיעו ל-820 מיליון שקל
החברה שפועלת במזרח אירופה ובישראל, צופה כי השלמת הקמת נכסים בבנייה תוביל בתוך שלוש שנים להכנסות תפעוליות נטו של 1.3 מיליארד שקל; עליית היורו ביחס לשקל תרמה לשיפור בהכנסות מהפעילות באירופה ב-2023, אך גם לזינוק בהוצאות המימון
לקראת מחיקה אפשרית מהמסחר, אפי נכסים, חברת הנדל"ן המניב שבשליטת ביג (89%) מסכמת את שנת 2023 עם שיפור במדדים התפעוליים, אך עם ירידה ברווח הנקי.
אפי נכסים, שמחזיקה בנכסים מניבים בתחומי המשרדים והמסחר והדיור להשכרה בישראל ובמזרח אירופה, סיימה את 2023 עם NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 820 מיליון שקל, שיפור של 30% ביחס ל-2022 (שבה רשמה שיפור של 13% לעומת השנה הקודמת לה). השיפור נבע בעיקר מעליית מחירי השכירות שגובה החברה בנכסיה, כחלק מכך בהשפעת המדד שעלה, לצד עלייה בשער היורו לעומת השקל בשיעור של 13% ביחס ל-2022, שבגינה נרשמה עלייה בהכנסות מפעילותה במזרח אירופה. בנוסף השלימה החברה הקמה של מספר נכסים שאותם החלה לאכלס והחלו להניב.
ה-FFO שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית (ונחשב כמדד המקובל למדידת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב מכיוון שמנטרל משתנים חד פעמיים כשיערוכים) עלה ב-9% ל-347.5 מיליון שקל.
ברבעון הרביעי רשמה החברה NOI של 232 מיליון שקל ו-FFO של 98 מיליון שקל. שיפור של 30% ושל 15% בהתאמה ביחס לרבעון המקביל ב-2022.
בחברה מעריכים כי הודות לתוספת הנבה מנכסים שהקמתם הושלמה ומכאלה בהקמה, היא תגיע עד לשנת 2026 ל-NOI של 1.3 מיליארד שקל (מהם תוספת של 111 מיליון שקל רק מפרויקט לנדמארק בתל אביב שאותו היא מקימה עם מליסרון, והקמת הבניין הראשון בו מצויה בשלבי סיום אחרונים, כש-80% מ-52 אלף מ"ר חלקה של אפי נכסים בו כבר הושכרו ו-14% נוספים מצויים בשלבי מו"מ מתקדמים). אלה צפויים גם להביא ל-FFO של 652 מיליון שקל.
לצד השיפור במדדים התפעוליים, סבלה החברה מעלייה של 60% בהוצאות המימון שלה לסך של 479 מיליון שקל. זאת כתוצאה מהשפעת הריבית שעלתה, והשפעה שלילית של עליית היורו על הלוואות שנטלה ועל עסקאות גידור שביצעה. במקביל היא רשמה ירידה של 88% ברווחים משיערוכי הנדל"ן שברשותה, כך שאלה הסתכמו ב-58 מיליון שקל לעומת 473 מיליון שקל ב-2022. כתוצאה מכך, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של אפי נכסים ירד ב-64% ל-211 מיליון שקל.
להערכתה של אפי נכסים השפעתה של המלחמה עלייה אינה מהותית.זאת מכיוון שאתרי הבנייה בפרויקטים העיקריים שלה מצויים בשלבי הסיום שלהם ולכן המחסור בפועלים אינו משפיע עליהם.
עיקר פעילותה של אפי נכסים במזרח אירופה: רומניה, סרביה, צ'כיה, פולין ובולגריה שבהן היא מחזיקה משרדים, קניונים ושטחי מסחר, לצד כ-1,200 יח"ד להשכרה. ההכנסות מנכסיה המניבים ביבשת הגיעו ב-2023 ל-675 מיליון שקל, ואלו בישראל עמדו על 172 מיליון שקל.
החברה מחזיקה בישראל במספר נכסים מניבים בהם מתחם המשרדים פארק ויצמן שסמוך למכון ויצמן, מגדל היובל שבו קרית הממשלה בתל אביב ומגדל קונקורד בבני ברק, לצד חניון הברזל בתל אביב ושני פרויקטים של דיור להשכרה (גליל ים ושוהם) שבהם 544 יח"ד.
בנוסף היא מקימה את מבנה משרד המשפטים ואת מבנה קריית הממשלה המחוזית בירושלים. בתחילת 2025 עשויה המדינה לממש אופציה שהוקנתה לה לרכוש את ההחזקה בשטחי המשרדים שבמגדל היובל (שבו 67 אלף מ"ר מושכר, כשני שליש מהם למדינה) בתמורה ל-620 מיליון שקל (חלקה של אפי נכסים 50%, לצד ריט 1, והרווח שלה ממנו ב-2023 הגיע ל-19 מיליון שקל).
אפי נכסים, בשמה הקודם אפריקה ישראל נכסים, הייתה בעבר חלק מאימפריית אפריקה ישראל של לב לבייב. ביג ומגה אור הובילו קבוצת משקיעים שבמרץ 2019 רכשה 51% מהחברה, ששמה שונה לאפי נכסים, בתמורה לכ־1.3 מיליארד שקל. ביג רכשה במקור 13% מהמניות, וביולי 2022 פרסמה, לאחר שהעלתה בינתיים את אחזקתה ל-66%, הצעת רכש מיוחדת לרכישת שאר המניות. בסופו של דבר הצליחה לרכוש רק 19% מהן והעלתה את אחזקתה ל-85%.
ביוני האחרון רכשה ביג 3.1% מניות נוספות מידי הראל ועלתה להחזקה של 88%, ובהמשך עלתה ל-89%. לאחר העסקה עם הראל הוערך כי ביג תגיש הצעת רכש לרכישת שאר מניות החברה (על מנת לעלות להחזקה של מעל 90% נדרשת הצעת רכש לשאר בעלי המניות). בעלת המניות העיקרית בחברה מלבדה היא הפניקס שמחזיקה ב-6.5%, כך שביג תידרש להגיע מולה להסכמות בנוגע למחיר הרכישה.
ב-12 החודשים האחרונים עלתה מנית אפי נכסים ב-67%, בזמן שמדד ת"א נדל"ן שבו היא נכללת עלה ב-28%, כשחלק מהעלייה יוחס לאפשרות כי המחיר אותו תציע יהיה גבוה ממחיר השוק. שווי השוק של אפי נכסים מגיע כיום ל-6.1 מיליארד שקל.
