נחשף בכלכליסטהאחים חג'ג' מעדיפים לחזק את חברת רני צים ולא את בעל השליטה: ירכשו עד 25%
נחשף בכלכליסט
האחים חג'ג' מעדיפים לחזק את חברת רני צים ולא את בעל השליטה: ירכשו עד 25%
חג'ג' נדל"ן עתידה להשקיע עד 156 מיליון שקל ברכישת המניות ותהפוך לבעלת השליטה בחברת מרכזי הקניות יחד עם רני צים. האופציה המועדפת על האחים חג'ג' היא הקצאת מניות פרטית והזרמת התמורה לקופת החברה
האם הפעם מצא רני צים את המושיע? מניית חברת הנדל"ן המניב רני צים מרכזי קניות, בשליטת היו"ר רני צים, בלטה היום בבורסה עם זינוק של כ־13%. זאת על רקע חתימת הסכם עם חג'ג' נדל"ן, בשליטת האחים צחי ועידו חג'ג', שעתידים להפוך לשותפים בשליטה בה ולהגדיל משמעותית את נוכחותם בתחום המרכזים המסחריים. העסקה נחשפה לראשונה בכלכליסט, והיא מחליפה עסקה שעליה חתם צים לפני חודשיים עם בית הזהב, בשליטת משפחת רובינשטיין ויונל כהן, מנכ"ל לשעבר של מגדל ביטוח.
העסקה כפופה לאישורים
לפי ההסכמות, שעדיין מחייבות אישורים רגולטוריים ואישורים של בעלי האג"ח של רני צים ובנקים, ואם העסקה אכן תצא לפועל, תחזיק חג'ג' נדל"ן 25% ברני צים מרכזי קניות ותחתום על הסכם שליטה משותפת עם צים. הדרך למטרה כוללת כמה נדבכים. בתחילה תרכוש חג'ג' נדל"ן 9% ממניות רני צים מבית הזהב תמורת 39 מיליון שקל, סכום שמשקף לרני צים שווי שוק של 433 מיליון שקל, בעוד החברה נסחרה היום בבוקר, לפני ההודעה על העסקה, לפי שווי של 490 מיליון שקל. בכך, בעצם, מחלצים האחים חג'ג' את בית הזהב מהשלב הראשון בעסקה שעליה חתמו עם רני צים, ושאר שלביה לא יצאו לפועל.
בשלב השני, תרכוש חג'ג' נדל"ן 16.7% מרני צים — שלב שעשוי להתבצע בשתי דרכים, כשהאופציה המועדפת היא הקצאת מניות פרטית שתבצע רני צים לחג'ג נדל"ן. במקרה כזה חג'ג' נדל"ן תרכוש מניות רני צים תמורת 104 מיליון שקל, שיוזרמו לקופת החברה, וזאת לפי שווי של 520 מיליון שקל. כמו כן, החברה תרכוש מצים עצמו 1% תמורת 13 מיליון שקל, מה שמשקף לחברה שווי שוק של 1.3 מיליארד שקל — יותר מפי 2 גם בהשוואה לשווי השוק שלה לאחר הזינוק היום, שהגיע ל־555 מיליון שקל. אפשר לומר שזו פרמיית השליטה, או ההצטרפות לשליטה, שהאחים מוכנים לשלם.
אולם, אם מסיבה כלשהי הקצאת המניות לא תאושר, למשל בידי בעלי המניות, הרי שחג'ג' נדל"ן תרכוש 16.7% מהמניות ישירות מרני צים עצמו, וזאת תמורת 91 מיליון שקל ולפי שווי חברה של 510 מיליון שקל. אולם חלופה זו מועדפת פחות.
החלופה המועדפת היא זו שתיטיב עם רני צים, שפועלת בחודשים האחרונים להפחתת המינוף שלה. זאת הגם שמלכתחילה רני צים עצמו מחפש שותפים לרני צים מרכזי קניות בשל חובות אישיים. הוא מסתובב באחרונה בשוק ומנסה למכור נכסים של רני צים מרכזי קניות או מניות שלה. צים כבר נפגש עם אנשי עסקים פרטיים, קרנות השקעה, חברות ציבוריות ומוסדיים, ורבים מספרים על לחץ רב שהוא היה שרוי בו בפגישות האלה. הסיבה העיקרית ללחץ: חובות אישיים של כ־230 מיליון שקל. במסגרת מימושיו מכר צים את השליטה בבית ההשקעות פסגות למנכ"ל בית ההשקעות לשעבר יניב בנדר תמורת 40 מיליון שקל, לאחר שאת פעילות הקרנות של פסגות, מכר לבתי ההשקעות הפניקס ו־IBI. בחודש שעבר חתמה רני צים מרכזי קניות על מזכר הבנות למכירת 1,300 דונם בנגב, ליד נבטים ואבו תלול, תמורת 200 מיליון שקל. החברה רכשה את השטח ב־53 מיליון שקל. קודם לכן החברה הכניסה את דורסל כשותפה לקניון מעלות תמורת 121 מיליון שקל, ובאפריל השנה מכרה לאאורה את החזקותיה בחברת ייזום הנדל"ן מגידו תמורת 280 מיליון שקל. הניסיון למכור את המרכז המסחרי בירכא לביג תמורת 97 מיליון שקל לא צלח, בשל חוסר הסכמות עם בעלי הקרקע במתחם.
בספטמבר רכשה בית הזהב 9% ממניות רני צים מבעל השליטה עצמו תמורת 36 מיליון שקל, וקיבלה אופציה לרכוש 16% נוספים ב־74 מיליון שקל, וכך להגיע ל־25%, בעוד צים יורד מהחזקה של 54.3% ל־29.3%. האופציה לעלות לשליטה ולרכוש את המניות ניתנה לבית הזהב עד 2 באוקטובר, והיא היתה אמורה לערוך בדיקת נאותות ולהחליט אם היא מבקשת לעלות לשליטה משותפת עם צים. ב־2 באוקטובר הודיעו הצדדים על הארכת האופציה ל־4 בנובמבר, והארכה נוספת ניתנה עד 17 בנובמבר – כשבאמצע החודש הוחלט לבטל סופית את האופציה. במתווה המקורי קיבלה בית הזהב זכות למכור לרני צים בחזרה מניות שיורידו אותה להחזקה של 4.99%, אם תחליט לא לממש את האופציה, אך בהמשך המתווה שונה. רני צים דיווחה אז שהיא מגבשת עסקה חלופית עם חברה ציבורית אחרת, וכלכליסט נחשף שמדובר בחג'ג' נדל"ן.
צים יכהן כיו"ר עוד 5 שנים
במסגרת ההסכם עם האחים חג'ג' נקבע שרני צים ימשיך לכהן כיו"ר במשך חמש שנים באותם תנאי שכר. כלומר, בלי יכולת לשדרג את תנאי התגמול שלו.
בקבוצת חג'ג', שנסחרת בשווי 1.3 מיליארד שקל, הצביעו היום על ההבדל בין שווי השוק של רני צים להון העצמי של החברה — קרוב ל־800 מיליון שקל. הפער נובע בעיקר ממינוף החברה ומחשש המשקיעים שהחובות האישיים של צים עצמו עלולים לערער את יציבותה. הסכם השליטה המשותפת ברני צים יכניס את חג'ג' נדל"ן לתחום חדש, יספק לה יציבות וככל הנראה גם גישה מחודשת לאשראי בתמחור נוח. "המשא ומתן התנהל בשבועות האחרונים בין הצדדים, ובתוך כך בדקו האחים את האפשרות של צים מרכזי קניות לקבל אשראי חדש במערכת הבנקאית", אמר מקורב לשתי החברות, "בנוסף הבהירו האחים לרוכשים פוטנציאליים, כי נכון להיום 12 מרכזי הקניות של צים אינם על המדף. צים יכול היה לעשות אקזיט ולמכור את מלוא השליטה שלו לגורמים אחרים בשוק הנדל"ן המניב, אך סירב מתוך אמונה בתהליך שהחברה תעבור עם האחים חג'ג'".
