תשובה ינסה להצליח איפה שכבר נכשל: השבחת מהדרין
תשובה ינסה להצליח איפה שכבר נכשל: השבחת מהדרין
שלוש שנים אחרי שיצאה מחברת המטעים, דלק רוכשת את השליטה בה כשהיא לוטשת עיניים לאלפי הדונמים של קרקעות שהיא מחזיקה. זאת בתקווה לממש את הפוטנציאל ולהפוך את מהדרין לחברת נדל"ן גדולה
מה מחפש יצחק תשובה בחברת המטעים והקרקעות מהדרין, והאם הפעם ניתן יהיה לממש את הפוטנציאל שאנשי נדל"ן רבים לא הצליחו לממש, כולל תשובה עצמו?
כפי שנחשף ב"כלכליסט" אתמול, ולאחר מכן אושר על ידי החברות, קבוצת דלק שבשליטת יצחק תשובה רוכשת את השליטה (44.5%) במהדרין מידי דסק"ש תמורת 250 מיליון שקל ולפי שווי של 560 מיליון שקל, פרמיה של 32% על המחיר ערב העסקה. מניית מהדרין הגיבה אתמול לעסקה בזינוק של 13% במחזור גבוה. דסק"ש זינקה 17% לאחר שבשני ימי המסחר שקדמו לעסקה זינקה ב־25%, מה שעורר סימן שאלה אם המידע על העסקה דלף קודם לכן.
מהדרין מחזיקה ברשותה מלאה קרקעות עצום - 11 אלף דונם שהיא חוכרת מהמדינה (מרמ"י). מעט מאוד חברות שהן לא קק"ל מחזיקות בכל כך הרבה קרקעות. מדובר ב־8,800 דונם שהוחכרו בשנה שעברה ל־49 שנים ועוד 2,100 דונם שהחכירה שלהם מסתיימת ב־2056, ללא זכות הארכה נוספת. אמנם הקרקעות אמנם נמצאות באיזורי הביקוש (נתניה, צריפין, אשקלון וכפר יונה), אבל מדובר בקרקעות חקלאיות. לאורך השנים קרקעות האלו קרצו לאנשי עסקים רבים בתקווה שיום אחד ניתן יהיה לבנות עליהן ואז הן יהיו שוות המון כסף. זו מחשבה פשטנית, אבל לא בלתי ריאלית.
בנוסף, למהדרין יש גם קרקע פרטית בשטח של 196 דונם וכן 29.6 אלף דונם שמשמשים לפרדסים. לחברה יש גם שמונה בתי קרור, אחד מהם בצריפין, ומרכז לוגיסטי ובית קרור בצרפת. יש לה גם 44.5 דונם שעליהם יש נכסים מניבים שמשמשים לאחסנה ואריזה. את הנכסים האלה היא משכירה.
יצחק תשובה כבר החזיק בעבר בשליטה במהדרין, יחד עם נוחי דנקנר. קבוצת דלק ו־IDB שלטו בה יחד ומינו מנכ"ל חיצוני. במשך שנים יונתן בשיא, מי שהיה יו"ר מינהלת ההתנתקות, שימש כיו"ר מהדרין. לאורך השנים IDB החליפה ידיים. עברה מדנקנר לאדוארדו אלשטיין ומוטי בן־משה, שהפרידו כוחות בהמשך. אלשטיין, שנשאר בעל השליטה לבדו ב־IDB, אמר שהוא אוהב את מהדרין ולעולם לא ימכור אותה. אבל הוא גם איבד את דסק"ש, שהיא מה שנשאר מאיפריית IDB, וכיום מחזיקים בה צחי נחמיאס והאחים זלקינד דרך חברות ציבוריות שבשליטתם. נחמיאס, שמגיע מתחום הנדל"ן, גם הרבה לדבר על הפוטנציאל של מהדרין.
ב־2020 נפרדה קבוצת דלק מיתרת האחזקה שלה במהדרין, 18.5%, תמורת 74 מיליון שקל. המניות האלו הגיעו אליה משום שהפניקס, שהייתה בעבר בבעלות קבוצת דלק ודרכה היא החזיקה במהדרין, חילקה את המניות כדיבידנד בעין. מימוש המניות היה חלק ממסע מימושים אגרסיבי של קבוצת דלק. את המניות של מהדרין רכש בני ברון.
מהדרין נהנית מהסכמי השבה. כלומר, כל דונם שהיא תחזיר למדינה יזכה אותה ב־59 אלף שקל. בשנים 2019–2023 היא השיבה 2,435 דונם וקיבלה 150 מיליון שקל.
סביר להניח שקבוצת דלק, שמנוהלת על ידי עידן ולס, תנסה להגביר את ההשבה, שכן ההשבה גם מקנה למהדרין זכות לרכוש את הקרקעות בפטור ממכרז וכן תשלום דמי חכירה מהוונים מהשווי היחסי של הקרקעות המושבות שמיועדות לבנייה.
תשובה, שהחל את פעילותו בעולם הנדל"ן, מאמין ביכולת לממש את הפוטנציאל של מהדרין ולהפוך אותה לחברת ענק. אבל גם הוא מבין שיהיה לו קשה להצליח במקום שבו גדולים לא פחות ממנו כבר נכשלו. למעשה, גם הוא עצמו נכשל במשימה הזו: להשביח את הקרקעות ולשנות את הייעוד שלהן כדי שניתן יהיה לבנות עליהן.
לפי הדיווח של דסק"ש לבורסה, היא תרשום רווח צנוע של כ־25 מיליון שקל. דסק"ש נושאת על גבה חוב של כ־2 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, ולכן המימוש הזה לבדו לא יפחית את החששות של מחזיקי האג"ח. עם זאת, הוא מאותת בבירור על הכוונה הכנה של החברה לממש נכסים, ועל היכולת שלה למכור אותם בפרמיה. על המדף נמצאים נכסים דוגמת השליטה בחברת התקשורת סלקום וחברת ההשקעות בהייטק אלרון.
זו העסקה הראשונה המשמעותית של דסק"ש תחת המנכ"לית נטלי משען־זכאי והיא מהווה צעד אחד קדימה בדרך להתמודדות של דסק"ש עם האתגרים שלה.
