המדד והשיערוכים סידרו למבנה רווח שיא ברבעון השני
המדד והשיערוכים סידרו למבנה רווח שיא ברבעון השני
חברת הנדל"ן המניב רשמה רווח נקי של 618 מיליון שקל ברבעון, פי 2.6 לעומת הרבעון המקביל. הרווח נהנה מרוח גבית של שיערוכי נדל"ן שעמדו על 765 מיליון שקל, פי 4 לעומת השיערוכים ברבעון המקביל
בעוד משקי הבית בישראל נאנקים תחת עליית המדד, שמייקרת את עלות המחיה, מבנה נדל"ן בניהולו של דודו זבידה דווקא נהנתה ממנה מאוד במחצית הראשונה של 2022, וברבעון השני של השנה בעיקר, שבו הציגה שיא של רווח נקי רבעוני והעלתה בפעם השנייה ברציפות את תחזית ההכנסות ל־2022 כולה.
עיקר הרווח הנקי במחצית הראשונה של השנה, שזינק ב־75% לעומת התקופה המקבילה ל־683 מיליון שקל, נבע מהכנסות שיערוכי נדל"ן של 765 מיליון שקל ברבעון השני, כמעט פי 4 לעומת התקופה המקבילה, אז עמדו השיערוכים על 196 מיליון שקל.
השיערוכים במחצית הראשונה של השנה עמדו על 795 מיליון שקל לעומת 269 מיליון שקל במחצית השנה המקבילה. 250 מיליון שקל מהשיערוכים יוחסו לעליית המדד ו־222 מיליון שקל נוספים יוחסו לעלייה בדמי השכירות וירידת שיעור ההיוון בפרויקט הסוללים בתל אביב. במקביל רשמה מבנה ברבעון הראשון ירידה של 45 מיליון שקל בשוויו של נכס שהיא מחזיקה באוקראינה.
אבל מבנה צמחה גם ריאלית. ה־NOI, שמודד את ההכנסות התפעוליות נטו מפעילותה בישראל, עלה ב־14% לעומת הרבעון המקביל, ל־176 מיליון שקל, כאשר ב־NOI מנכסים זהים נרשם שיפור של 9% לעומת התקופה המקבילה, ל־168 מיליון שקל.
בינואר־יוני השנה נרשם שיפור של 13% ב־NOI לעומת התקופה המקבילה, ל־340 מיליון שקל, כשה־NOI מנכסים זהים עלה גם הוא ב־9% לעומת המחצית הראשונה של השנה שעברה, ל־327 מיליון שקל. השיפור ב־NOI יוחס לעליית המדד (10 מיליון שקל), לנכסים שנרכשו (12 מיליון שקל), לביטול הנחות מתקופת הקורונה (11 מיליון שקל) ולעלייה בדמי השכירות וצמצום הוצאות הנהלה (7 מיליון שקל).
בפעילותה בחו"ל חלה ירידה של 35% ב־NOI ברבעון השני לעומת התקופה המקבילה, ל־11 מיליון שקל, וירידה של 34% בינואר־יוני לעומת המחצית המקבילה, ל־25 מיליון שקל, ירידה שמיוחסת למימוש נכסים בחו"ל. לדברי זבידה, מבנה שמצמצמת את פעילותה בחו"ל מכרה בשנה האחרונה 3 נכסים וצפויה למכור נוספים. ב־FFO, שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית, נהנתה מבנה משיפור של 17% במחצית הראשונה של השנה ל־254 מיליון שקל.
כשהיא מעודדת מהתוצאות עדכנה מבנה כלפי מעלה את תחזית הכנסות ה־NOI ל־2022 כולה, לטווח של 750-730 מיליון שקל, לעומת 740-720 מיליון שקל בתחזית שניתנה ברבעון הראשון, ול־FFO של 520-500 מיליון שקל לעומת 500-480 מיליון שקל בתחזית הקודמת.
בהכנסות משכירות ודמי ניהול נהנתה מבנה משיפור של 7% במחצית הראשונה של השנה, ל־467 מיליון שקל, שיפור זה נבע בחלקו מהעובדה שדמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן שעלה ב־3.13% באותה תקופה.
הפגיעה היחידה בהכנסות הכוללות של מבנה שירדו ב־19% לעומת התקופה המקבילה, ל־488 מיליון שקל, נבעה מכך שהיא רשמה מכירות של דירות וקרקעות ב־16 מיליון שקל בינואר־יוני לעומת מכירות של 162 מיליון שקל בתקופה המקבילה.
הרווח התפעולי של מבנה בינואר־יוני עלה ב־83% לעומת התקופה המקבילה, ל־1.2 מיליארד שקל, רובו ברבעון השני — 938 מיליון שקל לעומת 389 מיליון שקל ברבעון המקביל, כאשר אותה תופעה אפיינה גם את השורה התחתונה שבה עיקר הרווח הנקי בינואר־יוני - 683 מיליון שקל כאמור - הושג ברבעון השני שבו רשמו בעלי המניות רווח נקי של 618 מיליון שקל.
זאת, כאמור, כתוצאה משיפור בשיעורי התפוסה בנכסיה, עליית דמי השכירות ועליית המדד שהשפיעה עליה, ירידה בשיעור ההיוון ושערוכי הנדל"ן שביצעה. עם זאת, הוצאות המימון של מבנה קפצו ב־77% בינואר־יוני, ל־226 מיליון שקל לעומת 128 מיליון שקל במחצית המקבילה.
מבנה צפויה לחלק דיבידנד של 62.5 מיליון שקל בספטמבר הקרוב, לאחר שבמאי היא חילקה 64 מיליון שקל. לפי מדיניות הדיבידנד, החברה צפויה לחלק 240 מיליון שקל בכל 2022, אך לא יותר מ־50% מה־FFO השנתי.
אתמול אמר זבידה ל"כלכליסט", בהתייחסו לתוצאות ולסביבת הריבית העולה, כי "הבשורה החשובה בדו"חות היא העובדה שבפרמטרים התפעוליים השונים, בעיקר ב־NOI וב־FFO, מבנה רושמת שיפור מעבר להיבטים של עליית המדד.
מבנה נכנסה לתקופת אי־הוודאות הנוכחית במצב טוב ומודדת את עצמה בפרמטרים שמרניים. העלאות הריבית פחות משמעותיות עבורה כי החוב הקיים שלה גבוה מהריבית גם אחרי שהועלתה, ודמי השכירות שהיא גובה מהשוכרים נמוכים יחסית, כך שהיא נהנית ממרווח רחב יחסית לעלייה בדמי השכירות בעת חידושם, היבט שתורם לעלייה בשווי הנכסים".
התשואה הריאלית של נכסיה המניבים של מבנה עמדה בסוף יוני על 6.95%, כשלעומתה עלות החוב הגיעה ל־1.89%. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה עמד בסוף יוני על 7.5 מיליארד שקל בהשוואה ל־6.9 מיליון שקל בסוף 2021. בעקבות פרסום הדו"חות עלתה אתמול מניית מבנה 1.2% לשווי של 9.7 מיליארד שקל, אחרי שאיבדה 7% מערכה מתחילת השנה.
