סלע נדל"ן שיפרה את הרווח התפעולי אבל נפגעה מהאינפלציה
סלע נדל"ן שיפרה את הרווח התפעולי אבל נפגעה מהאינפלציה
קרן הריט סיכמה את שנת 2022 עם הכנסות מתואמות מדמי שכירות של 288 מיליון שקל, צמיחה של 24% לעומת 2021; עם זאת הרווח הנקי ירד ב-25% ל-266 מיליון שקל; למרות שהקרן הזהירה בדוחות מפני השינויים המשפטיים, היו"ר אמר לכלכליסט שאינו "מצטרף לתבהלה הנוכחית. הכלכלה הישראלית חזקה"
קרן הריט סלע נדל"ן סיכמה היום (ב') את שנת 2022 עם שיפור ניכר במדדים התפעוליים, אבל הזינוק באינפלציה הכפיל את הוצאות המימון.
הקרן דיווחה היום שנתון ההכנסות התפעוליות, ה-NOI, טיפס ב-24% בשנה החולפת לעומת השנה שלפניה והגיע ל-288 מיליון שקל. נתון ה-FFO, המשמש למדידת הרווח בדוחות של חברות נדל"ן מניב, התחזק ב-28% ל-220 מיליון שקל. האינפלציה הכפילה את הוצאות המימון ל-159 מיליון שקל, קפיצה שיחד עם זינוק בהוצאות על רכישת נכסים ל-89 מיליון שקל לעומת 20 מיליון ב-2021, הובילו לנפילה של 25% ברווח הנקי ל-266 מיליון שקל.
בתחזית ל-2023 הקרן צופה המשך שיפור, אך מתון יותר. כשתחזית ה-NOI עומדת על 316-310 מיליון שקל, 8%-10% יותר מאשר ב-2022, וה-FFO הצפוי הוא 230-226 מיליון שקל, עלייה של 2.7%-4.5% ביחס ל-2022.
בסלע הסבירו כי ב-2022 רכשו נכסים בהיקף של 860 מיליון שקל וב-2023 הם מתכוונים להתמקד בקליטת אותם הנכסים ולבצע פחות רכישות.
הקרן הזהירה בדוחות מפני השפעת תוכניות הממשלה לשינויים במערכת המשפט, וציינה כי "השינויים המוצעים מעוררים מחלוקות רבות אשר על פי הערכות ופרסומים שונים, עלולים להשפיע גם על ביצועי המשק הישראלי ואיתנותו. התוכנית עלולה להוביל, בין היתר, להורדת דירוג האשראי של ישראל, לפגיעה במטבע המקומי, לפגיעה בהשקעות במשק הישראלי, להוצאת כספים מישראל, לגידול עלות מקורות הגיוס במשק הישראלי ולפגיעה בפעילותו של המגזר הכלכלי בכלל ומגזר ההייטק בפרט. אם ההערכות או חלקן תתממשנה, עלולים להיפגע גם ביצועיה של החברה".
עם זאת, היו"ר שמואל סלבין אינו דואג. בשיחה עם כלכליסט אמר סלבין "אינני מצטרף לתבהלה הנוכחית. הכלכלה הישראלית חזקה והפגיעה, אם בכלל, תהיה קטנה. האינפלציה בישראל נמוכה ביחס לעולם, יחס החוב-תוצר טוב יחסית, את 2022 סיימנו בעודף תקציבי והדמוגרפיה משחקת לטובתנו, כשאני אופטימי ומאמין שהחרדים יצטרפו לכלכלה לאור כי הופכים לכוח משמעותי בחברה.
"אני דורש מהממשלה לשמור על עצמאות בנק ישראל ולדאוג לניהול תקציבי מסודר עם גירעון נמוך, וכל עוד היא תקפיד על כך מצבנו יישאר טוב. שמענו אזהרות רבות בעבר שחלפו מבלי להתגשם ואני מאמין שכך יהיה גם עכשיו".
מתוך ה-NOI, זה שהתקבל מנכסים זהים, משמע כאלה שהושכרו גם ב-2022 וגם ב-2021, צמח ב-13% והגיע ל-255 מיליון שקל. כשהשאר התקבל מהנכסים החדשים שנרכשו. כלל ההכנסות הגיעו ל-315 מיליון שקל, שיפור של 21% ביחס ל-2021, בעקבות העלייה במצבת הנכסים ועליית מחירים בהסכמי השכירות שחודשו, לרבות מעליית המדד, כשבשנת 2021 עוד הושפעו לרעה מהקורונה. העלייה במחירי השכירות הובילה גם לרווח של 260 מיליון שקל משערוך הנדל"ן להשקעה, לעומת 251 מיליון ב-2021.
רכישת הנכסים הובילה לזינוק בשווי הנדל"ן להשקעה, מ-4 מיליארד בסוף 2021 ל-5.13 מיליארד, ולאור זאת גם לקפיצה בדמי הניהול המשולמים לחברת הניהול של הקרן, שדרכה מתוגמלים היו"ר, המנכ"ל ומספר נושאי משרה נוספים, כך שהוצאות ההנהלה וכלליות זינקו ב-16% ל-34 מיליון שקל.
סלע מחזיקה ב-45 נכסי משרדים, מסחר ותעשייה ולוגיסטיקה בשטח של 524 אלף מ"ר שמושכרים ל-555 שוכרים ב-96% תפוסה. מגזר המשרדים היה אחראי ל-54% משווי הנכסים והניב 51% מה-NOI, ומגזר המסחר ל-27% משווי הנכסים ול-28% מה-NOI. 18% משוכרי המשרדים הן חברות הייטק, ובקרן לא מזהים עד כה בעיות בקרב שוכרים אלה, עוד משכירה הקרן 13% מנכסיה לבנקים, 10% לחברת בזק ו-5% למשרדי ממשלה.
ב-2022 חתמה הקרן על 148 חוזי שכירות חדשים או מימושי אופציות, מהם 86 במשרדים שבהם עלה שכר הדירה בממוצע ב-12% לעומת 7% ב-2021. זאת מכיוון שמחיריהם של רבים מחוזי השכירות שהסתיימו ובמקומם נחתמו חדשים היו מעודכנים למחירים שהיו בשוק שנים אחורה, ולכן בקרן מעריכים שגם ב-2023 תירשם עלייה במחירי השכירות מעבר לעליית המדד.
98% מנכסי הקרן אינם משועבדים. במהלך 2022 רכשה את בית מאני בתל אביב בתמורה ל-623 מיליון שקל מהם שילמה כבר 27%. את יתרת התמורה תידרש לשלם בעת מסירת הנכס, לקראת סוף 2023 או סוף 2024, ולשם כך תידרש לגייס חוב נוסף.
סלע צפויה לשלם במרץ הקרוב דיבידנד של 28 מיליון שקל שיתווספו ל-85 מיליון שקל שחילקה בשנה החולפת בגין רווחיה ב-2022. בשנת 2023 צפויה לחלק דיבידנד של 120 מיליון שקל לפחות.
