חוב אישי של יותר מ־200 מיליון שקל דחף את רני צים לחפש ישועה בדיור מוגן
חוב אישי של יותר מ־200 מיליון שקל דחף את רני צים לחפש ישועה בדיור מוגן
צים, שאמור לפרוע בקרוב חוב של כ־30 מיליון שקל, סיכם עם חברת הדיור המוגן בית הזהב על מכירת 9% מרני צים מרכזי קניות תמורת 36 מיליון שקל, עם אופציה לרכישת 16% נוספים עד אוקטובר, שתהפוך אותה לשותפה לשליטה בחברת הנדל"ן
רני צים מסתובב כבר זמן מה בשוק ומחפש למכור נכסים של חברת הנדל"ן המניב רני צים מרכזי קניות שבשליטתו (54.3%), או מניות שלה. צים נפגש עם גורמים רבים בשוק: אנשי עסקים פרטיים, קרנות השקעה, חברות ציבוריות ומוסדיים. רבים מספרים על הלחץ הרב שבו הוא היה שרוי בפגישות אלו. הסיבה המרכזית ללחץ: חובות אישיים בהיקף גבוה, שכ־30 מיליון שקל מתוכם הוא צריך לפרוע בקרוב. לכלכליסט נודע שהיקף החובות האישיים של צים עומד על 200‑250 מיליון שקל.
ביום חמישי נדמה שצים מצא מושיע, או לכל הפחות אופציה למושיע, בדמות בית הזהב, חברה ציבורית שמפעילה בתי דיור מוגן ועוסקת גם בנדל"ן מניב. בית הזהב נסחרת לפי שווי של 329 מיליון שקל, ונמצאת בשליטת משפחת רובינשטיין ויונל כהן, מנכ"ל מגדל ביטוח לשעבר (61% יחד). לפי הדיווח של שתי החברות, בית הזהב תרכוש מיידית 9% ממניות רני צים מרכזי קניות מידי צים, תמורת 36.3 מיליון שקל, לפי מחיר של 2.77 שקלים למניה, ושווי של 403 מיליון שקל לחברה, בדומה לשווי השוק שלה. הכסף ישולם תוך יומיים ויאפשר לצים לפרוע את אותו נתח בחוב האישי שעליו לפרוע בקרוב.
בנוסף, בית הזהב תקבל אופציה לרכוש עוד 16% תמורת 73.7 מיליון שקל עד תחילת אוקטובר, לעלות להחזקה של 25% ולהפוך לבעלת שליטה משותפת ברני צים מרכזי קניות. אם תעשה זאת, תגדל התמורה הכוללת לצים ל־110 מיליון שקל. במידה ויתקיימו תנאים שונים, דוגמת הצלחת מימוש הנכסים שעליהם הכריזה החברה, מה שיגדיל את ההון העצמי למניה, וכן אם שווי השוק יעלה, בית הזהב תשלם עוד 15 מיליון שקל, והתמורה לצים תסתכם ב־125 מיליון שקל.
במילים אחרות, בית הזהב תיכנס להליך אינטנסיבי של בדיקת נאותות, ורני צים, מצידו, יצטרך להיכנס להליך של שינוי קובננטים מול בעלי האג"ח והבנקים, כדי שהשליטה המשותפת לא תייצר עילה לפירעון מיידי של חובותיו כלפיהם. אם ההליך לא יעלה יפה מבחינת בית הזהב, היא קיבלה אופציה לחייב את צים לרכוש ממנה נתח מהמניות בחזרה עד 30 בנובמבר, באופן שיביא אותה להחזקה של 4.99% ברני צים מרכזי קניות ‑ שיעור החזקה שמוריד אותה מתחת לרף של בעלי עניין ‑ מה שיאפשר לבית הזהב למכור את המניות בשוק מבלי שאיש יידע על כך.
"צים עקב מקרוב אחרי מה שקרה לחנן מור. בשנה האחרונה הוא התעקש לא להכניס שותף לחברה ובחר בדרך של התמנפות אישית ומכירת נכסים של החברות כדי להקטין את המינוף של רני צים מרכזי קניות. אבל אחרי שהוא ראה מה קרה לחנן מור, שהקריסה שלו התרחשה גם בשל חוסר המוכנות שלו למכור מניות באופן אישי ולהכניס שותף, צים הבין שלמכור נכסים זה לא מספיק. לכן הוא שינה גישה. הוא לא רצה לחזור על אותן טעויות", הסביר בכיר בענף האשראי החוץ־בנקאי שמקורב לצים.
ההבנה הזו, יחד עם הלחץ של החובות האישיים, הביאה את צים למכור את המניות בשווי שמגלם לחברה מכפיל הון של 0.56. מדובר על מכפיל הון נמוך לחברת נדל"ן מניב, שכן לרוב הן נסחרות סביב מכפיל הון של 1 או 0.8. מכפיל ההון הנמוך הוא ביטוי למינוף הגבוה.
2 צפייה בגלריה
גולן רובינשטיין, מנכ"ל בית הזהב. החברה תחל בבדיקות נאותות אינטנסיבית לרני צים מרכזי קניות
(צילום: מורג ביטן)
כאמור, לצים חובות אישיים של יותר מ־200 מיליון שקל. הנושה הגדול ביותר של צים הוא הפניקס בית השקעות, השם הנוכחי של אקסלנס, עם חוב של כ-45-50 מיליון שקל. הפניקס בית השקעות מחזיק בשעבוד על 24.2 מיליון מניות של רני צים מרכזי קניות, ששווי השוק שלהן הוא 68 מיליון שקל. נושה נוסף שמחזיק בשעבוד על חלק ממניות השליטה בחברה (12.5 מיליון מניות) הוא אמפא קפיטל, חברת האשראי של האחים נקש, שלומי פוגל ומנורה מבטחים החזקות. צים ביצע מיחזור חובות באמפא קפיטל בשנתיים האחרונות וקיבל מהחברה בזמן הזה עוד 12.5 מיליון שקל במצטבר. היקף החוב המדויק לאמפא קפיטל לא ידוע, אולם מתשקיף האג"ח שפרסם בחודש שעבר, שנועד לגייס 150 מיליון שקל כדי לפרוע חובות אישיים של 135 מיליון שקל, עולה כי היקף החוב לאמפא קפיטל עומד על 19 מיליון שקל לכל הפחות. בשל העסקה עם בית הזהב, ועל רקע ביקושים נמוכים מאוד בשוק לצד דרישה לריבית גבוהה בשל הסיכון, צים ביטל את הנפקת האג"ח המתוכננת.
כמו כן, צים אמור לפרוע בחודשיים הקרובים צ'קים בהיקף של 11 מיליון שקל שעזרו לו לרכוש את השלד הבורסאי ואליו קפיטל, ששימש אותו לרכישת הנכס הציבורי השני שלו – השליטה במה שנותר מבית ההשקעות פסגות (65.7%).
כדי להוציא לפועל את העסקה מול בית הזהב, על רני צים להשלים את תוכנית המימושים שהציג ברני צים מרכזי קניות. עד כה הוא כבר מכר 50% מקניון במעלות לדורסל תמורת 121 מיליון שקל, מכר את המרכז המסחרי בירכא לביג תמורת 97 מיליון שקל, מכר את חברת ההתחדשות העירונית מגידו לאאורה תמורת 280 מיליון שקל, וכעת עליו להשלים את מכירת פעילות המגורים במגזר הערבי, שתמורתה הוא אמור לקבל 77 מיליון שקל וכבר מנהל מו"מ עם גורמים שונים, וכן את מכירת פעילות האנרגיה, שטיוטת הסכם למכירתה ב־36 מיליון שקל כבר נחתמה. בסה"כ השנה רני צים מרכזי קניות צופה למכור נכסים ב־660 מיליון שקל, כולל אלו שכבר נחתמו לגביהם הסכמים, וכך לרדת מ־LTV של 71% לרמה של 65%, שעדיין נחשבת גבוהה.
יצא מאזור הנוחות
צים עשה את הונו הראשוני יחד עם אחיו עדי ב־2012, כשמכרו ליינות ביתן את רשת הסופרמרקטים שהקימו, כמעט חינם, תמורת 350 מיליון שקל. מאז, נפרדו דרכיהן העסקיות של שני האחים. עדי צים הקים את חברת האשראי החוץ־בנקאי אס.אר אקורד, הציבורית כיום, ופעיל בחברות פרטיות בתחומים שונים.
רני צים התמקד בתחום הנדל"ן המניב. באמצע 2021 הוא החליט לצאת מאזור הנוחות הנדל"ני, ורכש את מה שנותר מבית ההשקעות פסגות תמורת 405 מיליון שקל מידי אלטשולר שחם גמל ופנסיה. את הרכישה ביצע כאמור באמצעות ואליו קפיטל הציבורית שבשליטתו, שעסקה באשראי חוץ־בנקאי. לאחר מכן ביצע מיזוג משולש הופכי, כך שוואליו קפיטל הפכה לחברה־בת של פסגות, בעוד שבית ההשקעות הפך לחברה נסחרת. רכישת פסגות היתה מהלך ממונף, שבו צים גם תמך אישית, כשהזרים לחברה 53 מיליון שקל בהנפקת מניות בספטמבר 2021.
בתחילת הדרך צים האמין שיוכל להחזיר את פסגות לימי הזוהר שלו, שבתחילת העשור הקודם היה בית ההשקעות הגדול בישראל. הוא גם מינה את עצמו ליו"ר. אך צים גילה שהדרך לא קלה, ושבית השקעות הוא עסק עתיר רגולציה, מה שמקשה על חלוקת דיבידנדים ושירות החוב. צים החל לחפש רוכש לפסגות. משהדבר לא עלה בידיו החל למכור את פסגות בנתחים. הוא מכר את הקרנות שמנהלת פסגות בעיקר להפניקס בית השקעות וגם ל־IBI, תמורת כ־600 מיליון שקל. העסקה מול IBI, אגב, חושפת את הקושי הפיננסי האישי של צים. בסוף השנה שעברה הוא פנה למספר גופי אשראי חוץ־בנקאי כדי לקבל אשראי של 25 מיליון שקל על מנת לממן את העסקה מול IBI, בין היתר, שהיתה כרוכה בהוצאות משפטיות גבוהות. צים אף הציע לשעבד את ביתו בכפר מעש ואת תיק המניות האישי שלו. לא ידוע אם הוא אכן קיבל אשראי בסופו של דבר.
