גשם למשתכן תשלם את הריבית הגבוהה ביותר מבין הישראליות שהנפיקו אג"ח השנה
גשם למשתכן תשלם את הריבית הגבוהה ביותר מבין הישראליות שהנפיקו אג"ח השנה
חברת הנדל"ן רצתה לגייס 100 מיליון שקל בהנפקת אג"ח בריבית של 8.5% ובעקבות דרישות הגופים המוסדיים נאלצה להסתפק ב-80 מיליון שקל ולשלם ריבית של 9.14%; שתי החברות היחידות שהנפיקו השנה אג"ח בתל אביב בריבית גבוהה יותר הן חברות אמריקאיות שרשומות באיי הבתולה
גשם למשתכן השלימה גיוס אג"ח של 80 מיליון שקל, אחרי שנאלצה לצמצם את היקף הגיוס ולהעלות את הריבית המוצעת למשקיעים.
חברת הנדל"ן שבבעלות שמגר ואקנין ויוסף מזרחי גייסה 80 מיליון שקל בריבית של 9.14% עם מח"מ של 1.66 שנים.
החברה, שפועלת בעיקר בפרויקטים של מחיר למשתכן, רצתה לגייס בבורסת תל אביב 100 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח, שתמורתה יועדה ברובה לפירעון הלוואות יקרות שאותן נטלה, וביקשה לעשות זאת בתמורה לריבית של 8.5% שתשלם על האג"ח.
בתשקיף ההנפקה חשפה החברה בין היתר כי התחייבויותיה באשראי בנקאי הגיעו נכון לסוף 2023 ל-799 מיליון שקל. מתוכם, כחצי מיליארד שקל לגופים חוץ בנקאיים בריבית אפקטיבית של 10.6% והשאר לבנקים בריבית אפקטיבית של 8.7%. לעומת היקף ההתחייבויות, מחזיקה גשם למשתכן במזומנים ושווי מזומנים של 14 מיליון שקל בלבד.
בנוסף, הודיעה אז החברה על כוונתם של בעלי השליטה לפעול בעקבות הגיוס להסרת ערבויות אישיות שלהם על חובות בהיקף של 728 מיליון שקל.
היבטים אלו העלו סימני שאלה בקרב גורמים בשוק ההון, ואלה תורגמו בהמשך גם לדרישות מהחברה להבהרות ולשינויים בתנאי ההנפקה.
בעקבות זאת, בתשקיף המתוקן שהפיצה מוקדם יותר החודש הבהירה גשם למשתכן כי לנוכח כוונתה לפרוע באמצעות תמורת ההנפקה הלוואות בסך של 52 מיליון שקל, אז כחלק מפירעונן גם יפקעו בכל מקרה הערבויות של בעלי השליטה עליהן.
השינוי העיקרי שדרשו הגופים המוסדיים שהתעניינו בהשתתפות בהנפקה היה הוספת שעבודים על נכסי החברה. זאת על מנת שיחס ה-LTV - היחס בין היקף ההלוואה לבין שווי הנכסים שמהווים בטוחות - יירד מ-62% לפי התכנון המקורי ל-50%. ככל שיחס ה-LTV גבוה יותר, כך ההלוואה - גיוס האג"ח במקרה הזה - נחשבת למסוכנת יותר.
החברה, שמבצעת כיום תשעה פרויקטים, העמידה כביטחונות לגיוס האג"ח את העודפים משלושה מהם: פרויקט מסחר ומשרדים בקריית מוצקין, ושני פרויקטי מגורים - בדימונה ובג'סר א זרקא, בסכום מצטבר של 160.5 מיליון שקל. על מנת שלא להוסיף ביטחונות נוספים וכדי לעמוד בכל זאת ביחס ה-LTV הנדרש, נאלצה גשם למשתכן לצמצם את סכום הגיוס בהנפקת האג"ח ל-80 מיליון שקל במקום 100 מיליון.
בסופו של דבר, למרות שעמדה בדרישה להורדת יחס ה-LTV, החברה נדרשה גם להעלות את שיעור הריבית שאותה תשלם למחזיקי האג"ח. כאשר במקום ריבית בשיעור של 8.5%, הריבית שנקבעה בהנפקה עומדת על 9.14%. מח"מ האג"ח הוא 1.66 שנים.
זהו שיעור הריבית השלישי הגבוה ביותר מבין 89 הנפקות אג"ח שביצעו חברות בתל אביב מתחילת השנה. כאשר שתי החברות שנאלצו לגייס חוב בריבית גבוהה יותר: פסיפיק אוק שגייסה חוב בריבית של 9.5% ואנקור הזדמנויות שגייסה בריבית של 9.4%, הן חברות נדל"ן מניב אמריקאיות במודל BVI, כלומר מאוגדות באיי הבתולה הבריטיים, מודל שנחשב לבעייתי.
בתנאים אלה החברה קיבלה בשלב הגיוס המוסדי ביקושים לרכישת 125 מיליון יחידות אג"ח ובחרה לקבל 80 מיליון מהן. מבין המוסדיים הגדולים השתתפו בהנפקה קרנות הנאמנות של אלטשולר שחם (19%) ואלו של מגדל (10%). 80 מיליון השקלים שגויסו ייפרעו בשלושה תשלומים עד למרץ 2027 ותשלומי הריבית נקבעו כחצי שנתיים.
52 מיליון שקל מתמורת ההנפקה מיועדים כאמור לפירעון הלוואות שנטלה החברה. מהם 22 מיליון שקל שמיועדים לפירעון הלוואות מזנין על שלושת הנכסים שעודפיהם שועבדו, וששיעור הריבית בהן עומד על 12%-13% ופירעונן צפוי בשנתיים הקרובות.
