במקום לטוס לחו"ל הישראלים קנו בגדים בקניונים של מליסרון
במקום לטוס לחו"ל הישראלים קנו בגדים בקניונים של מליסרון
פדיונות השוכרים של חברת הנדל"ן עלו ב-15% בחודשים ינואר-אפריל, כשהשיא נרשם בחנויות האופנה עם עלייה של 24%. בהתאם גם נרשם שיפור של 10% בהכנסות התפעוליות של הקניונים והרווח התזרימי של החברה עלה ב-9% מינואר עד מרץ. במשרדים נרשמה יציבות ובחברה בונים על פרויקט לנדמרק לתוספת הכנסות של 100 מיליון שקל
המלחמה השאירה את הישראלים בבית והם יצאו לקניונים של מליסרון כדי לקנות בגדים. בארבעת החודשים הראשונים של השנה עלו פדיונות השוכרים ב-18 הקניונים של חברת הנדל"ן ב-15%, לעומת עלייה של 5% בתקופה המקבילה ב-2023, כשתנועת המבקרים בהם עלתה ב-7%. העלייה הגבוהה ביותר בפדיונות, 24%, נרשמה בחנויות האופנה, ההנעלה והאביזרים.
בהתאם לכך, ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של מליסרון מהקניונים והמרכזים המסחריים שלה עלה ברבעון הראשון של 2024 ב-10% ביחס לרבעון המקביל אשתקד והגיע ל-275 מיליון שקל. סה"כ ה-NOI עלה ב-9% ל-353 מיליון שקל. זאת, בהשפעת עליית המדד ומחירי השכירות ואכלוס שטחים שלא הושכרו קודם. כתוצאה מהעלייה ב-NOI ומירידה בהוצאות המימון, עלה גם ה-FFO הרבעוני (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית) ב-9% ל-265 מיליון שקל. ה-FFO נחשב כמדד המקובל לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב, כיוון שמנטרל משתנים חד פעמיים כדוגמת שיערוכים.
במהלך הרבעון חתמה מליסרון על 134 מימושי אופציות וחידושי חוזים בתחום המסחר, בעלייה של 6% בשכר הדירה הממוצע בהם (לאחר עליית המדד), כשההכנסה השנתית מהם מגיעה ל-38 מיליון שקל. לצידם, חתמה על 44 חוזים מול שוכרים חדשים בעלייה של 15% ביחס לשכר הדירה שגבתה מהשוכרים לפניהם. נתונים אלה מעט נמוכים מהנתונים שנרשמו ברבעון המקביל ב-2023 (עלייה של 7% במימושי אופציות וחידושי חוזים ושל 18% בחוזים מול שוכרים חדשים), אך מגיעים לאחר עלייה של 3% במדד בשנת 2023.
לעומת הקניונים, המשרדים שמשכירה מליסרון בשישה פארקי הייטק ובתוך הקניונים הניבו תוצאות מתונות יותר. ה-NOI הרבעוני מהם עלה בפחות מ-3% ל-77 מיליון שקל. במקביל חתמה החברה על 13 מימושי אופציות וחידושי חוזים שבהם נרשמה ירידה של 1% בשכר הדירה כשבשלושה חוזים שנחתמו מול שוכרים חדשים עלה שכר הדירה ב-6%. שישה חוזים שנחתמו בנכסי משרדים חדשים צפויים להניב תוספת הכנסה שנתית של 14 מיליון שקל. התפוסה במשרדים התייצבה בסוף הרבעון על 92% לעומת כ-99% בקניונים. אך בנטרול שלושה נכסים חדשים שאותם היא החלה לאכלס ולכן עדיין אינם בתפוסה מלאה, היא עומדת על 98%.
שניים מהנכסים, בפארק עופר בפתח תקווה, בתפוסה של 85%, והיצע המשרדים הגבוה באזור עשוי להקשות על קצב המשך אכלוסם. הנכס השלישי הוא שלב א' בפרויקט לנדמרק שבשרונה בתל אביב, שאותו הקימו מליסרון (50%) ואפי נכסים ולגביו התקבל באפריל אישור אכלוס, כשלגבי 89% משטחיו כבר נחתמו חוזים מחייבים. נכס זה שבו 101 אלף מ"ר משרדים צפוי להביא לתוספת של 100 מיליון שקל בשנה ל-NOI המשרדים של מליסרון.
בנוסף ללנדמרק, למליסרון שלושה פרויקטים אחרים בביצוע שסיום הקמתם מתוכנן עוד השנה: תוספת שטחי מסחר בקניון רמת אביב ובחוצות המפרץ ובניין משרדים בנוף הגליל. ה-NOI השנתי מהם נאמד ב-26 מיליון שקל.
סה"כ שמונה הפרויקטים שמליסרון מקימה והשלמתם מתוכננת עד סוף 2026. הם צפויים להוסיף 236 מיליון שקל ל-NOI השנתי של החברה. העיקריים בהם, שני חלקיו של פרויקט לנדמרק, כשחלקו השני, מגדל ובו 42.5 אלף מ"ר משרדים לצד שטחי מסחר ומגורים, צפוי להניב עבורה כ-56 מיליון שקל בשנה.
בהתאם לאכלוס הפרויקטים בהקמה והמשך השיפור בהנבה מהנכסים הקיימים מעריכה החברה שה-NOI השנתי שלה יגיע ל-1.7 מיליארד שקל, לעומת 1.3 מיליארד שקל ב-2023, וה-FFO יגיע ל-1.3 מיליארד שקל, לעומת מעט פחות ממיליארד שקל בסוף 2023.
מליסרון נהנתה ברבעון משיערוכים חיוביים של 55 מיליון שקל בהשפעת עליית המדד והתקדמות שיווק ובניית פרויקטים, ומירידה של 46% בהוצאות המימון ל-73 מיליון שקל שמיוחסת לעלייה מתונה יותר במדד (0.3% לעומת 1.1% ברבעון המקביל). כתוצאה מכך עלה הרוח הנקי שמיוחס לבעלי המניות ב-43% ל-244 מיליון שקל.
מליסרון תחלק ביוני דיבידנד של 80 מיליון שקל. היא נסחרת כיום לפי שווי שוק של 11.7 מיליארד שקל, והיא חברת הנדל"ן המניב השנייה לפי שווי שוק אחרי עזריאלי (27.6 מיליארד שקל). ב-12 החודשים האחרונים מנייתה עלתה ב-11% לעומת 6% שעלה מדד ת"א מניב ישראל שבו היא נכללת.
