פדיונות השוכרים במליסרון עלו ב־10% בינואר-פברואר
פדיונות השוכרים במליסרון עלו ב־10% בינואר-פברואר
חרף הצניחה בתוצאות בעקבות הטבח בנגב המערבי והמלחמה בעזה, חברת הנדל"ן סיימה את 2023 עם שיפור בתוצאות שרק הולך ומתגבר. עם זאת, הרווח הנקי צנח ב־27% לקצת יותר ממיליארד שקל בגלל שיערוכים שליליים
חברת הקניונים והמשרדים מליסרון שבשליטת ליאורה עופר (47%) מציגה שיפור בתוצאות העסקיות שלה בשנת 2023 חרף מלחמת חרבות ברזל. ה־FFO (הכנסות תפעוליות נטו) של מליסרון בשנת 2023 עמד על 994 מיליון שקל, עלייה של 12% לעומת ה־FFO בשנת 2022.
בנטרול ההנחות שניתנו במסגרת מתווה המלחמה לשוכרים של החברה במהלך הרבעון האחרון של השנה, ה־FFO של מליסרון היה חוצה את רף מיליארד השקלים ומגיע לקצת יותר מ־1.02 מיליארד שקל. הרווח התפעולי הנקי (NOI) של מליסרון בשנת 2023 צמח ב־8% לעומת התקופה המקבילה, לקצת יותר מ־1.32 מיליארד שקל. אלמלא ההנחות שניתנו בגין מתווה מלחמת חרבות ברזל, מליסרון היתה מציגה צמיחה של 11% ב־NOI. בדו"ח רווח והפסד מליסרון מציגה ירידה חדה של 27% ברווח הנקי, ל־1.04 מיליארד שקל. הירידה הזאת לא נובעת מהפעילות העסקית של החברה, אלא כתוצאה מכך שרווחי השיערוך שהחברה רשמה בשנה שחלפה הסתכמו ב־624 מיליון שקל, והיוו כמחצית מרווחי השיערוך שנרשמו בשנת 2022 ועמדו על 1.22 מיליארד שקל.
בתחילת המלחמה, בעקבות הפגיעה בפדיונות השוכרים, מליסרון פרסמה מתווה הקלות לשוכרים בקניונים ובמרכזי המסחר. מתווה ההקלות היה מבוסס על עקרון חלוקת נטל הפגיעה בין המדינה, שפרסמה תוכנית סיוע כלכלי לעסקים שפעילותם נפגעה, השוכר והמשכיר. מתווה ההקלות של מליסרון כלל הנחה של 25% מדמי השכירות ומדמי הניהול בגין חודש נובמבר ואפשרות לפרוס את תשלום דמי השכירות בגין חודש נובמבר לשלושה תשלומים חודשיים עוקבים. שוכרים מסוימים, דוגמת רשתות המרכולים, פארמים ומשרדים הממוקמים בקניונים, בנקים וקופות חולים, לא היו זכאים להנחה בדמי השכירות ובדמי הניהול. היקף ההנחות הכולל שניתן בהתאם למתווה כאמור עמד על 31 מיליון שקל.
מהדו"חות של מליסרון ניתן ללמוד על השפעת המלחמה על השוכרים בקניונים של החברה לפי חודשים. בתשעת החודשים שקדמו למתקפת הפתע של ארגוני הטרור מעזה על מדינת ישראל הפדיונות של השוכרים בקניונים של מליסרון עלו ב־5% בהשוואה לתקופה המקבילה שנה קודם לכן. אולם עם תחילת המלחמה, בחודש אוקטובר, הפדיונות של השוכרים בקניונים צנחו ב־30%. בנובמבר החלה התאוששות הדרגתית בכמות המבקרים והירידה בפדיונות השוכרים הצטמצמה ל־3%. בדצמבר כבר נרשמו הפדיונות הגבוהים ביותר בכל הזמנים בקניונים של מליסרון, עם עלייה של 16% לעומת החודש המקביל בשנה הקודמת.
בשיחת הוועידה למשקיעים שהתקיימה היום, מנכ"ל מליסרון אופיר שריד אמר בהתייחסו לפדיונות השוכרים ברבעון האחרון של השנה כי "סוף נובמבר התאפיין כבר בצמיחה מאוד משמעותית, סך הכל במינוס של 3%, אבל המחצית השנייה של נובמבר היתה כבר הרבה יותר טובה. דצמבר היה שיא של כל הזמנים, הפדיונות הטובים ביותר, זה גם ריבאונד על החודשים אחורה וגם השפעה של חו"ל שנסגר, השפעה של האינטרנט שהוחלש ואולי המשלוחים דרך הטיסות הבינלאומיות".
מליסרון מעדכנת בדו"ח שהמגמה החיובית בפדיונות השוכרים נמשכה גם עמוק לתוך הרבעון הראשון של 2024 כאשר בינואר 2024 נרשמה עלייה של 11% בפדיונות השוכרים ובפברואר נרשמה עלייה של 10% (על פי נתוני RIS).
ניכר שההשלכות השליליות של מלחמת חרבות ברזל על פדיונות השוכרים בקניונים חלפו חודשיים אחרי פרוץ המלחמה. לעומת זאת, ההשפעות החיוביות של המלחמה באו לידי ביטוי כבר בדצמבר ונמשכו גם ברבעון הראשון של 2024. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא שמאז פרוץ המלחמה נרשמה ירידה משמעותית במספר הישראלים שיוצאים לחו"ל. עובדה זאת תרמה לעלייה בהיקפי הפדיון בשטחי המסחר ששייכים למליסרון, וסביר להניח שהתופעה הזאת מוצאת ביטוי גם בשטחים מסחריים של יתר החברות.
התחום המסחרי הוא הגדול והמשמעותי ביותר שאחראי ל־72% מה־NOI של מליסרון. אחריו נמצא תחום המשרדים שמהווה 23% מה־NOI של החברה. הייזום של מליסרון בתחום המשרדים צפוי להביא לירידה במשקל היחסי של תחום המסחר ברווח התפעולי הנקי מ־72% ל־60% ולעלייה בשנים הבאות בחלק היחסי של תחום המשרדים מ־23% ל־28%.
מליסרון מציגה עלייה של 10% בדמי השכירות בחוזים חדשים ומימושי אופציות ב־2023. בתחום המסחר נרשמו עלייה חדה של 18% בחוזים חדשים ועלייה של 7% בחידושי חוזים ומימושי אופציות. בתחום המשרדים נרשמו עליות צנועות יותר של 4% ושל 1% בהתאמה. בתחום המשרדים למלחמה לא היתה השפעה מהותית, אולם התחום הזה נתון להשפעות מאקרו־כלכליות שהופיעו כבר בתחילת 2023 שנובעות, בין היתר, מהעלייה בריבית והחולשה העולמית בענף ההייטק. בשבוע הראשון של המלחמה נעצר השיווק של משרדים בהקמה, אולם המשאים ומתנים חודשו כבר בשבוע השני למלחמה ובפרויקט LANDMARK בתל אביב, שחלקה של מליסרון בו (50%) מוערך ב־1.7 מיליארד שקל, נרשמה התקדמות משמעותית בהסכמות המסחריות, הושלמה הבנייה של בניין A ש־92% ממנו שווקו והוא אמור להתאכלס ברבעון השני של 2024. בנוסף לכך, מליסרון קיבלה היתר בנייה לבניין B ובנייתו החלה.
בתחום הבנייה למגורים מליסרון נאלצת להתמודד עם אותם אתגרים ובעיות שהיו משותפים לכל יזמי הנדל"ן ובראשם המחסור בפועלים, דבר שמייקר את עלויות הבנייה. נכון להיום, במליסרון מציינים שהאתרים פועלים באופן מלא ולדברי שריד, "באופן כללי מה שקורה בצד של המכירות במגורים זה שיפור גדול ודי משמעותי, פרה־סיילים שיצאנו, אנחנו גמרנו אותם מאוד מאוד מהר. דירות שהיו לנו במלאי בירושלים ובמקומות אחרים גם הן התנקו כך שהמכירות היום בתחום של המגורים עובדות פשוט טוב".
במקביל לאישור הדו"חות לשנת 2023 הדירקטוריון של מליסרון אישר חלוקת דיבידנד של 120 מיליון שקל שישולמו בהמשך החודש. במהלך שנת 2023 מליסרון חילקה דיבידנד בהיקף של 380 מיליון שקל, אחרי שבשנת 2022 בעלי המניות של החברה נהנו מדיבידנד של 180 מיליון שקל.
במבט לעתיד מליסרון מספקת למשקיעים תחזית אופטימית, שלפיה ה־FFO של החברה, שנכון להיום עומד על קצב שנתי של 1.08 מיליארד שקל, יגיע לאחר סיום הפרויקטים שבבנייה ל־1.31 מיליארד שקל, ולאחר השלמת הייזום העתידי, ה־FFO חזוי לעמוד על 1.46 מיליארד שקל.
