"ענף הנדל"ן בישראל נמצא בצומת מורכב במיוחד"
לצד הגמישות וההסתגלות מעוררת ההשראה שמגלה ענף הנדל"ן בשנים האחרונות, ישנם לא מעט אתגרים שעדיין מאיימים על חברות רבות בענף. על רקע המצב המורכב בענף הנדל"ן התכנסו בכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית לדבר על האתגרים והפתרונות האפשריים למצב הנוכחי בענף שחשיבותו הכללית והכלכלית למשק היא עצומה
פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית שהתקיים השנה במתכונתו החדשה, ריכז השבוע (יום ג') את בכירי הענף והעניק כצפוי פרספקטיבה עדכנית על כל מה שקורה בו בתקופה הנוכחית. עורכי דין בכירים אשר ברשותם ניסיון רב בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית העלו לדיון את הנושאים הבוערים הנמצאים במרכז השיח של הענף, אשר כידוע מתמודד בשנים האחרונות עם שורה של משברים מקומיים וגלובליים אשר מכריחים את החברות בענף לגמישות, הסתגלות מהירה למצבים חדשים, יצירתיות, ולפעמים גם "להמציא מחדש את הגלגל" כדי להמשיך ולהוביל את השוק, או לכל הפחות לצלוח את התקופה השברירית אותה חווים גורמים רבים הפעילים בענף הנדל"ן.
המצב החדש מייצר לא רק אתגרים בשטח עצמו, אלא גם אתגרים משפטיים רבים, הן ליזמים, הן לדיירים, גם לרשויות, וכבר עתה אנחנו רואים גל של תביעות מגוונות כלפי יזמים, כאשר רבות מין התביעות הינן בעלות קשר ישיר למלחמת 'חרבות ברזל' על השלכותיה הנרחבות, "ענף הנדל"ן בישראל נמצא בצומת מורכב במיוחד, עם שלושה אתגרים מרכזיים שמעצבים את פני השוק", הסבירה עו"ד שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת DUNS 100 בדן אנד ברדסטריט, "ראשית, המחסור החמור בכוח אדם, שנוצר בעקבות הפסקת כניסתם של כ-90 אלף פועלים פלסטינים, יוצר עיכובים משמעותיים במסירת דירות ומעלה את עלויות הבנייה. במקביל, אנו עדים לעלייה מדאיגה בסיכונים בשוק המשכנתאות, כאשר היקף הלוואות הבלון זינק והגיע לשיא של 23% מסך המשכנתאות, מה שמעורר חשש ליציבות השוק. ולבסוף, תחום ההתחדשות העירונית עובר טלטלה משמעותית עם המעבר מתמ"א 38 לחלופת שקד, וייקח זמן לא מבוטל למצוא את הדרך הנכונה לקדם פרויקטים במסגרת החלופה החדשה - נדרשים תיקוני חקיקה משלימים וזמן להטמעה וליצירת פרקטיקה ברורה שמכוחה יקודמו הפרויקטים״.
אורח הכבוד המקצועי בכנס היה רפי אלמליח, מנכ"ל מנהל התכנון, אשר התייחס גם הוא לנושא החלפת תמ"א 38 המסורתית, ולנושאים נוספים הנמצאים במרכז סדר היום של הענף, כמו דאגה למפונים מהצפון והדרום, התחדשות עירונית בפריפריה, מלחמה בבירוקרטיה, תכנית המטרו ועוד, "תמ”א 38 הייתה הכנה להכנה – אבל לא נתנה מענה אמיתי. השלמנו את נושא המיגון והצענו פתרונות בזמן המלחמה. בתחום התכנון, עשינו את המרב, אך משרד המשפטים מתקשה עם פתרונות והיתרים. קידמנו מהלכים שיאפשרו פתרונות למפונים בצפון ובדרום, הן בדיור והן במיגון. תמ”א 38 הייתה רלוונטית בעבר, אך כיום נדרשים פתרונות רחבים יותר ברמת שכונה ועיר, תוך התחשבות בתחבורה ציבורית ובמטרו. דוגמה לכך היא תוכנית ח-319 בחולון, שמספקת ודאות ליזמים גם בתקופה של ריבית גבוהה. כעת אנו מתמקדים בהתחדשות עירונית בנהריה, שלומי וקריית שמונה, תוך ניצול תקציבי המדינה לחיזוק ופיתוח הפריפריה. לגבי המטרו – נדרשת ריכוזיות אוכלוסייה סביב התחנות, עם הגדלת זכויות בנייה, כדי להפוך אותו לכלכלי. עם זאת, המדינה חייבת להקצות את התקציב הדרוש – 150 מיליארד ש”ח. בתחום חוק התכנון והבנייה, אנו מובילים תיקון שיביא להעברת סמכויות לוועדות המקומיות, תוך יצירת ודאות תכנונית. תוכניות כוללות יאפשרו גמישות בקבלת החלטות, ויצמצמו הליכי תכנון מסורבלים. משבר הדיור קיים, אך כיום יש יותר תוכניות זמינות – אישרנו שיא של 204 אלף יחידות דיור. בנוסף, הקמנו חטיבת תשתיות שחילקה את הפרויקטים לטווחי זמן מוגדרים, כדי למנוע עיכובים וסרבול. הקמנו גם רשות רישוי ארצית שמסייעת בקידום תוכניות שנתקעו בוועדות המקומיות. לבסוף, אנו עובדים על תוכנית אסטרטגית שמחלקת את המדינה ל-28 אזורי תפקוד, ללא תלות בגבולות מחוזיים. המטרה היא שכל אזרח יקבל שירותי תעסוקה, רפואה ומסחר בטווח חצי שעה מהבית. כך נייצר ודאות, נקצר תהליכים בירוקרטיים, ונאפשר תכנון יעיל יותר״.
במהלך הפורום נערך סקר בו לקחו חלק משתתפי הפורום ואשר הוביל לתוצאות מרתקות, תוך שיקוף תפיסותיהם של עורכי הדין לגבי נושאי ליבה המעסיקים את עורכי הדין המלווים את הענף. כך למשל, 77% מבכירי עורכי הדין בענף טוענים שהרגולציה מעכבת פרויקטים וללא תיקוני חקיקה, מימוש הפוטנציאל הגלום בתחום ההתחדשות העירונית עלול להתעכב באופן משמעותי. 60% מבכירי הענף לא מרגישים שמשרד השיכון נותן מענה לאתגרי הענף הנוכחיים. כמחצית מהבכירים תומכים בהתערבות רגולטורית בעקבות השיאים החדשים בהלוואות הבלון. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט, חלה עלייה של כמעט 50% באינדיקטורים פיננסיים שליליים בקרב חברות נדל"ן בשנה החולפת. עם זאת, הדעות בנוגע להמשך המגמה חלוקות 46% - מהמשתתפים סבורים שהשוק יתייצב, 35% מעריכים שההידרדרות תימשך, ורק 19% מאמינים כי צפוי שיפור.
הנתונים בסקר מציגים תמונה מורכבת של שוק הנדל"ן בישראל—עם אתגרים משמעותיים ברגולציה, תנאי מימון וחוסר שביעות רצון מהמדיניות הממשלתית, לצד חיפוש אחר יציבות בתנאי שוק משתנים.
בפורום השתתפו:
עו"ד - אבי ארד - ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה - גולדפרב גרוס זליגמן| עו"ד - אבי בן יעקב - שותף בכיר, ראש מח' נדל"ן - וקסלר ברגמן משרד עורכי דין| עו"ד - אביב טסה - מנכ"ל - א.ט אביב טסה עו"ד| עו"ד - אביגיל קסטיאל - ראש תחום נדל"ן - משרד ש. הורוביץ ושות'| עו"ד - אבירם גולדשטיין - מנהל מחלקת נדל"ו והתחדשות עירונית (סניף תל אביב) - יהודה רוה ושות'| עו"ד - אברהם ללום - שותף מייסד - ללום, גנגינה, דן ושות', משרד עורכי דין| עו"ד - אדם סורקין - עורך דין ושותף - שלומוביץ סורקין ושות| עו"ד - אור קרן - שותף מייסד - כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC| עו"ד - אורן ארדמן - שותף - שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות' עו"ד| עו"ד - אירית אלקין - שותפה - ברגרזון ושות' משרד עורכי דין ונוטריון| עו"ד - איתמר פנץ - שותף בכיר , מחלקת התחדשות עירונית - סולומון ליפשיץ ושות'| עו"ד - אלון אבקסיס - שותף - ברנע ג'פה לנדה| עו"ד - אלירן דוייב - שותף, מחלקת נדל"ן - הרצוג פוקס נאמן| עו"ד - אלעד זוסמנוביץ - מייסד ובעלים - זוסמנוביץ ושות', משרד עורכי דין| עו"ד - אפרת רשף - בעלים - פרבמן, רשף ושות'| - עו"ד גיא יקותיאל - - יקותיאל ושות'| עו"ד - גלעד ברון - שותף מייסד - ברון ושות'| עו"ד - דור אבינרי - שותף - ליפא מאיר ושות'| עו"ד - דנה בירן - שותפה מנהלת תחום התחדשות עירונית - פירון משרד עורכי דין| עו"ד - דפנה פוקס - בעלים - דפנה פוקס ושות'| עו"ד - הדר טל - ראש (משותף) מחלקת נדל״ן - ש. פרידמן, אברמזון ושות| עו"ד - הילה גבאי זיתוני - שותפה מייסדת - קורנובסקי גבאי זיתוני | KGZ| עו"ד - הראל יריב - שותף - גולדבלט גינדס יריב| עו"ד - הראל מילר - שותף - רייסמן דויטש ושות עורכי דין| עו"ד - זיו גרומן - מייסד ובעלים - גרומן ושות' חברת עורכי דין| עו"ד - יואב זהבי - שותף וראש (משותף) מחלקת נדל"ן, מלונאות והתחדשות עירונית - ERM - אפשטיין רוזנבלום מעוז| עו"ד - יוסי מילר - שותף מייסד - מילר עורכי דין| עו"ד - ירון טיקוצקי - שותף מייסד - דורון טיקוצקי קנטור גוטמן עמית גרוס ושות' עורכי דין| עו"ד - ישי אציקוביץ' - שותף - אגמון עם טולצ'ינסקי| עו"ד - ליאור רלוי - שותף, תחום הנדל"ן - משרד גורניצקי ושות', עורכי דין| עו"ד - לירון לוי לב - שותף, ראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) במחלקת הנדל"ן - פישר (.FBC & Co)| עו"ד - לירן זילברמן - עורך דין, בעלים - זילברמן ושות' - משרד עורכי דין| עו"ד - משה רז כהן - שותף - רז-כהן, פרשקר ושות׳| עו"ד - נטע זילברמן - שותפה - מויאל מלאכי ושות'| עו"ד - ניר אדרי - עו"ד ראש מחלקת הנדל"ן - מטרי, מאירי, וכט ושות', עורכי דין| עו"ד - נעמה שיף - שותפה - שוב ושות'| עו"ד - סיגל שפירא - שותפה מובילה, נדל"ן תכנון ובנייה והתחדשת עירונית - Arnon, Tadmor-Levy| עו"ד - עדי שנהב - שותפה - יהב ושות'| עו"ד - עומר גדיש - שותף, ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית - AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'| עו"ד - עופר פרייליך - שותף במחלקת הנדל"ן - מיתר| עו"ד - עידו שמואלי - עורך דין ונוטריון- שותף מייסד - עידו שמואלי ושות' משרד עו"ד ונוטריון| עו"ד - עמית נסים - שותף - מינצר, נסים, ברזידה| עו"ד - עמנואל יוזוק - שותף - יוזוק את מלכין חברת עורכי דין| עו"ד - ענת בירן (רקם) - בעלים ומייסדת - ענת בירן משרד עורכי דין| עו"ד - ערן אורבך - בעלים - ע. אורבך, עורכי-דין| עו"ד - ערן באלינט - שותף - שבלת| עו"ד - ערן גוטפריד - שותף מנהל - ערן גוטפריד - חברת עורכי דין| עו"ד - פז רוקח - שותפה מייסדת - ויזל-רוקח ושות', משרד עורכי דין ונוטריון| עו"ד - רויטל סולוביי - עו"ד בעלים - סולוביי משרד עורכי דין ונוטריון| מגשרת מוסמכת - רוית סיני - מייסדת ובעלים - רוית סיני משרד עורכי דין | עו"ד - רוני סלנט - שותף - א. סלנט ושות' עורכי דין| עו"ד - רימון תלחמי - שותף מנהל וראש מחלקת הנדל"ן - גלעד שר, תלחמי ושות' עורכי דין| עו"ד - רן ברא"ז - שותף מנהל - לוי טילר | נרדיה | הר צבי | ברא"ז ושות' - חברת עורכי דין| עו"ד - שגית שחמון - שותפה - פרל כהן| - עו"ד שי מורלי - פרגן פלס | עו"ד ונוטריון - שי פרטוש - מייסד ובעלים - שי פרטוש משרד עורכי דין| נוטריון ומגשר - שמואל ברטלר - שותף - ברטלר משרד עורכי דין ונוטריון| עו"ד - שרית האושנר רפאל - שותפה - נשיץ ברנדס אמיר.
השפעות מלחמת חרבות ברזל על ענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית
כצפוי, ההשלכות הכלליות והמשפטיות של מלחמת 'חרבות ברזל' על שוק הנדל"ן עלו לדיון נרחב ומגוון במהלך הפורום, "הדחייה במשך הביצוע של פרויקטים והעיכובים במסירתם, כמו גם התייקרות עלויות הביצוע והמחסור בעובדים, יביאו בהכרח למחלוקות משפטיות בין יזמים, קבלנים ומזמיני עבודות ורוכשים, אשר את ניצניהן ניתן כבר לראות עתה", אמרה עו"ד אביגיל קסטיאל, ראש תחום נדל"ן, משרד ש. הורוביץ ושות', "העיכובים בבנייה וההתייקרות בעלויות הביצוע, הביאו לכך שהיזמים נאלצים לעיתים לשאת בעלויות גבוהות מהמתוכנן (למשל תשלומי דמי השכירות של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר פונו מבתיהם לתקופה הרבה יותר ארוכה), אשר עלולות להשפיע דרמטית על רווחיות הפרויקטים. לכך, כמובן, עלולות להיות תוצאות בלתי הפיכות מבחינת היזמים".
עו"ד אלירן דוייב, שותף במחלקת נדל"ן במשרד הרצוג, התייחס לאתגרים המרכזיים המלווים את הענף בשנים האחרונות ואת הצורך בסיוע לענף להתמודד עם השלכות צבר המשברים בחמש השנים האחרונות, "בשנים האחרונות עברו על שוק הנדל"ן 3 רעידות אדמה, שגלי הצונאמי בעקבותיהן טרם הכו וזאת על רקע היותו של שוק הנדל"ן תגובתי באינטרוולים של 3 עד 5 שנים. הראשונה היא הקורונה. בשנה הקרובה נראה אכלוס משרדים שתוכננו 'בתודעת' קורונה (עמדות עבודה מודולריות וכו'). השנייה היא עליית הריבית. זו הכניסה למעגל המשברי את הנדל"ן למגורים וגרמה ליזמים לסנן היטב את העסקאות השונות. את המחסור בדירות שהיו מוקמות בפרויקטים עליהם נאלצו לוותר נרגיש בשנים הקרובות. השלישית היא מלחמת 'חרבות ברזל'. הידיים העובדות להן השוק זקוק לצורך בניית הצפון, יישובי העוטף ויתר חלקי המדינה - אינן. ראוי שמקבלי ההחלטות יתנו כלים ליזמים ולמשק לצורך התמודדות עם ההשלכות של שלושת האירועים התקדימיים הללו".
עו"ד איתמר פנץ, שותף וחבר הנהלה במשרד סלומון ליפשיץ ויו"ר הועדה להתחדשות עירונית לשכת עורכי הדין, הביע חשש כבד מההשפעות קצרות הטווח של המלחמה על פרויקטים בהתחדשות העירונית, אם כי הוא הוסיף מימד של אופטימיות לטווח הרחוק, "הדחיינות בעליות לקרקע ובמסירת חזקות רק יגבירו את המשבר בו מצוי השוק כיום. אני מניח שנראה לא מעט חברות מתמזגות, או לחלופין פונות לציבור לקבלת כסף יקר או הלוואות יקרות, או פשוט קורסות. בטווח הארוך, אני צופה שהמשבר יעשה סדר חיוני בתחום ההתחדשות העירונית".
עו"ד הדר טל, שותף מנהל וראש (משותף) מחלקת נדל"ן, ש. פרידמן, אברמזון ושות' דיבר על התנהלות ותגובת השוק למלחמה, "על אף שמלחמת חרבות ברזל תפסה את עולם הנדל"ן בישראל, עת שכבר מופעלים עליו מספר וקטורים שליליים, הרי ששוק הבניה למגורים פעל באופן סלקטיבי, עם לא מעט דיווחים על מכירות יציבות. אני עצמי חוויתי מספר אתרים בהם עלו המכירות לאחר פרוץ המלחמה. יחד עם זאת, ברור כי המלחמה אינה נטולת השפעות. בראש ובראשונה הפגיעה הקשה בזמינות כוח העבודה, וכיוצא בכך בהשלמת בניה של פרויקטים במועדים הנדרשים. כמו כן, צירוף כל הנסיבות הוביל להפחתה דרמטית של הנזילות הכספית. בנסיבות אלו אנו עדים לירידה בהיקפן של עסקאות המזומן והפניית משאבי הניהול לעסקאות קומבינציה, המתאפיינות בפיתוח עסקי ארוך טווח ללא ההשקעה הכספית הנדרשת לרכישת הקרקע. עסקת הקומבינציה המובילה בעת האחרונה היא התחדשות עירונית שממשיכה בתנופה החיובית גם בעת המלחמה".
עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד אגמון עם טולצ'ניסקי נגע בצורך להרחיב את פעילות שוק ההתחדשות העירונית, "קיים צורך הכרחי להרחיב את גבולותיה של ההתחדשות העירונית מעבר לשימוש המקובל שנעשה בה עד היום, ולכלול במסגרתה כלים חדשים על מנת שתסייע בשיקום הצפון והדרום לאור המלחמה. כמו כן, יש להרחיבה ולהחילה גם על מגזרים נוספים שעד כה ההתחדשות העירונית הייתה זרה להם. הצעדים והרפורמות נדרשים בהיבטים התכנוניים, הקניינים, השמאים, המיסויים והחברתיים. בנוסף, יש לקדם את ההתחדשות העירונית גם במוסדות ציבור, מוסדות חינוך ומקומות עבודה (בהם אזרחי ותושבי ישראל שוהים מרבית שעות היממה) וזאת על מנת לאפשר חיי שגרה ומשק פעיל, עד כמה שניתן, בעיתות מלחמה".
עו"ד נטע זילברמן, שותפה וראש תחום התחדשות עירונית, מויאל מלאכי ושות', הדגישה את הצורך הדחוף בקידום התחדשות עירונית על רקע הסיכונים במדינה, "לאור המצב הבטחוני המורכב במדינה והחשש הגובר מרעידות אדמה, יש להעלות לסדר היום הציבורי את הצורך הקריטי בחיזוק מבנים ובתכנון מחדש של תשתיות. רק בשבוע שעבר פורסם כי צפויה רעידת אדמה חזקה בסנטוריני לאחר שנרשמו באזור למעלה מ- 2,000 רעידות אדמה, דבר שמדגיש את הצורך המיידי להיערך ולהגביר את עמידות המבנים בישראל. הליך ההתחדשות העירונית, חיזוק המבנים והוספת ממ"דים צריכים להיות בראש סדר העדיפויות - הן של רשויות התכנון והבנייה והן של מערכת המשפט. צריך ליצור מתווה ישים הלכה למעשה, אשר יאפשר הוצאה של פרויקטים אל הפועל בזמנים קצרים, ולפעול להסרת חסמים בירוקרטיים אשר עלולים לעכב את ביצועם".
עו"ד שרית האושנר רפאל, שותפה במחלקת הנדל"ן, נשיץ, ברנדס, אמיר ושות', התייחסה גם היא להשפעת המלחמה על שוק ההתחדשות העירונית. לדבריה, "אחת ההשפעות הברורות של מלחמת חרבות ברזל בתחום ההתחדשות העירונית היא שבעלי הדירות הפנימו את הצורך בבניה חדשה ותוספת ממ"דים לא רק בשל רעידות אדמה, אלא גם לאור המצב הביטחוני. הדבר מוביל לחתימות רבות ומהירות יותר על הסכמי התחדשות עירונית בהשוואה לעבר.
כיום הקושי העיקרי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית נובע מההליכים האיטיים ברשויות התכנון והעדר וודאות בדבר הכדאיות הכלכלית. כדי לקצר את זמני התכנון - מומלץ להוסיף כח אדם מקצועי לרשויות התכנון ובמקביל לקבוע מנגנונים יעילים יותר של מועדים, סנקציות ותמריצים. בנוסף – על מנת לשפר את הוודאות, מומלץ שכבר במסגרת התב"ע המאושרת יקבעו גם הנתונים לחישוב היטל ההשבחה, דבר שייצר וודאות טובה יותר של הכדאיות הכלכלית וגם ידייק את בדיקת הרווחיות שנעשית ממילא בתב"עות של התחדשות עירונית. לא פעם נתקלנו בהפרשים גדולים בשיעור היטל ההשבחה שנלקח בחשבון בעת אישור התב"ע, לבין זה שבסופו של דבר נדרש לתשלום, וזה יכול להיות קריטי לפרויקט".
עו"ד ערן אורבך, בעלים, ע.אורבך עורכי דין, ציין באופן שלילי את חוסר הוודאות בנוגע לאיחורים במסירת הדירות, "לא יכול להיות שאחרי כמעט שנה וחצי של מלחמה בשבע חזיתות המדינה משאירה לשוק להחליט מהן ארכות המועדים הסבירות למסירת דירות בפרוייקטים. נדרשת החלטה מיידית גורפת ומאוזנת. כשזה קורה בסביבת ריבית גבוהה מאוד וכשברור שהמחסור בפועלים רחוק מפתרון - זה פשוט מקומם".
עו"ד אברהם ללום שותף מייסד 'ללום, גנגינה, דן ושות', משרד עורכי דין', התייחס גם הוא לנושא ואמר כי, “מדינת ישראל נמצאת עדיין בעיצומה של מלחמה ועל קובעי המדיניות להתאים את החקיקה למציאות המשתנה. יש להעניק פתרונות מתאימים, בין היתר, בכל הנוגע למסירת דירות ולאיזון בין זכויות בעלי הדירות ליזמים, תוך יצירת ודאות משפטית והפחתת חיכוכים בין הצדדים. תחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית מחייב חשיבה יצירתית ופתרונות חדשניים לצמצום זמני ההליכים המשפטיים. יש לפעול להטמעת מנגנונים מוסדרים ליישוב סכסוכים אשר יבטיחו התקדמות מהירה ויעילה של פרויקטים. השוק הפרטי כבר הוכיח את יכולתו לספק פתרונות מהירים יותר, במיוחד בסכסוכים שבין בעלי דירות ליזמים ובין כלל הגורמים הפועלים בענף.
כלל הגורמים הפועלים בשוק הנדל”ן צריכים להתאחד ולגבש פתרונות משותפים למגוון האתגרים שעל הפרק, תוך קידום חקיקה מתאימה שתסייע להנעת הפרויקטים קדימה. בימים אלו רוני בריק חוזר לתפקיד נשיא בוני הארץ, ואין ספק כי ניסיונו ויכולותיו יהוו גורם משמעותי באיחוד השוק ובהובלת מהלכים שיקדמו את הענף בהצלחה".
מימון רבותיי, מימון
גם נושאים כגון בירוקרטיה, רגולציה ומימון נידונו בהרחבה במהלך הפורום. עו"ד משה רז כהן, שותף, רז-כהן, פרשקר ושות׳ התייחס לתלות הגדולה במוסדות המימון ועל חוסר האיזון במערכת זו, "בשל הפרשנות שניתנת להוראות חוק המכר, ועל רקע פסיקות של בתי המשפט, בכל מיזמי ההתחדשות העירונית ומיזמי הנדל"ן הגדולים יש להיזקק להעמדת ערבויות מטעם מוסד בנקאי או תאגיד ביטוחי. מידת התלות במוסדות הללו היא עצומה ועלויות העמלות לצד הריבית הפכו להוצאה בעלת השלכות דרמטיות על מדד הדיור. מספר בודד של גופים פרטיים שנכנסו לתחום מצאו מיכרה זהב. התנאים השערורייתיים של הבנקים הפכו את אותם תאגידי מימון פרטיים לאטרקטיביים מאוד בהשוואה לבנקים. קשה להאמין, אבל אותם תאגידים שמגייסים הון מן הציבור בתנאים סבירים, מצליחים להעמיד אשראי לליווי פרויקטים תמורת ריבית ועמלות גבוהות מאוד, אולם, על רקע המונופול הבנקאי הם מצטיירים כאטרקטיביים. האבסורד זועק לשמיים על רקע הסיכון האפסי שלוקח הבנק על כתפיו (בעל שעבוד ראשון ) לעומת הסיכון הרב שמוטל על התאגידים החוץ בנקאיים: ובכל זאת, תנאי הריבית שלהם טובים בהרבה כששיעורי הרווח גבוהים מאוד".
עו"ד נעמה שיף, שותפה שוב ושות', ציינה כי מבצעי המימון בשילוב הלוואות הקבלן ימשיכו ללוות את הענף כל עוד הריבית במשק גבוהה, "מבחינת הרוכשים, המבצעים מאפשרים להם לדחות את נטילת המשכנתא מתוך ציפייה שבינתיים מחירי הדירות ימשיכו לעלות ואולי ריבית המשכנתא תרד. מבחינת היזמים, המבצעים מעודדים את הביקושים ומאפשרים לזרז את קבלת הליווי הבנקאי. אמנם בנק ישראל הזהיר מפני המבצעים הללו, כך שייתכן ונראה פחות מבצעים של תשלום ראשוני של 7% או 10% ממחיר הדירה, אבל מבצעים עם תשלום של כ - 15% ו – 20% ימשכו. חשוב לציין כי היזמים הגדולים מגדרים את הסיכונים על ידי בדיקה שהרוכשים יכולים לעמוד בסכום המלא של העסקה, וזאת על מנת למנוע מצב של ביטול עסקאות בשלב המימוש או האכלוס".
עו"ד ליאור רלוי, שותף, תחום הנדל"ן, גורניצקי GNY, התייחס לצורך ברפורמה יסודית בתחום ההתחדשות העירונית, "הגיעה העת לרפורמה יסודית בהתחדשות העירונית. מדינה שבה תחום ההתחדשות העירונית נתקל זה למעלה מעשור בסבך רגולטורי וחוסר ודאות, זקוקה לגורם מתכלל, פרויקטור, שיהיה אמון על קביעת כללים אחידים בתחומי הקניין, זכויות הבנייה (תוך התאמה לכל רשות), היטלים, מטלות ציבוריות, מימון משלים, סטנדרטיזציה משפטית ויתר הסוגיות המשיקות. יצירת מסגרת רגולטורית ברורה תגביר את הוודאות, תאיץ תהליכים, תעודד השקעות, תייצר הכנסות משמעותיות לקופת המדינה ותחסוך עלויות בירוקרטיות כבדות. מדובר בצעד חיוני לכלכלה הישראלית, במיוחד לנוכח השלכות המלחמה על הכלכלה".
עו"ד עומר גדיש, ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית בפירמת AYR – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', הרחיב לגבי הקשחת מדיניות הליווי הבנקאי והמימון מצד הבנקים, "אני חושב שהמדיניות בה נוקטים הבנקים להקשחת תנאי המימון והליווי הבנקאי היא הכרח במצב שבו נמצא שוק הנדל"ן. בעולמות של ריבית עולה וסיכון כלכלי שהולך וגדל, בזמן בו יזמים רבים התקשו תזרימית עקב העדר מכירות, אך טבעי שהמערכת הבנקאית תקשיח את תנאי החיתום שלה ולפעמים תסרב לממן עסקאות. עוד לפני המלחמה, בעקבות עליית הריבית והעלייה בסיכון האשראי במערכת הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן, הוציא בנק ישראל הנחיות לבנקים ובהן דרישה להגדלת הקצאות הון במימון קרקעות במימון גבוה, וכן דרישה לפיקוח צמוד יותר על מתן האשראי. הבנקים הרבה יותר סלקטיביים במתן אשראי לרכישת קרקעות או לפרויקטים בליווי. הסלקטיביות באה לידי ביטוי בדרישה להון עצמי גבוה יותר, לשיעורים של 20%-30% לעומת 0%-10% מהשווי כפי שהיה נהוג לפני תחילת המשבר. בנוסף, אם בעבר הבנקים דרשו מהיזמים ריבית בגין נטילת חוב בכיר בשיעור מימון של 50%-70% ברמה של פריים + 1%-1.5%, כיום הם דורשים ריבית פריים + 2%-3%. הלוואות המזמין הגיעו לריביות דו ספרתיות במספרים יפים. בנוסף הוקשחו גם דרישות הבנקים לקובננטים (אמות מידה פיננסיות) בקשר לשיעורי מכירות מוקדמים של דירות. בפרויקטים קיימים הבנקים מבקשים לחזק בטחונות או להכניס שותפים חזקים יותר פיננסית. לאור המשבר בשוק הנדל"ן, אם הבנקים היו נוהגים אחרת הם היו חסרי אחריות - קיימת ירידה בביקוש הן לאור הריבית הגבוהה והן לאור המלחמה, וכפי שתיארתי לעיל, הקיפאון בענף הבנייה יגרום להתארכות זמן משמעותית של פרויקטים באופן שכל הרווח הצפוי יכול "להיעלם" בריבית שתשולם על האשראי הבנקאי."
אילו סוגיות נוספות מעסיקות את בכירי הענף ואת הענף עצמו בתקופה הנוכחית?
ענף הנדל"ן הוא ענף מאוד דינמי, וככזה, ישנן הרבה מאוד סוגיות נוספות שמעסיקות את בכירי עורכי הדין הפועלים בענף. עו"ד הילה גבאי זיתוני, שותפה מייסדת בקורנובסקי גבאי זיתוני | KGZ, הסבירה אילו צעדים יש לבצע בעקבות סיום תכנית תמ"א 38, "סיומה של תמ"א 38 מחייב חקיקה עדכנית שתבטיח את המשך ההתחדשות העירונית במסלול יציב אשר יספק ודאות תכנונית, משפטית ושקיפות לכל הצדדים. "חלופת שקד" מציעה פתרון חלקי אך מותירה אי-ודאות בתחומים רבים, לרבות בעניין התמריצים ליזמים. אחד האתגרים המרכזיים הוא סוגיית היטל ההשבחה, אשר עלולה להכביד על הפרויקטים ולהפוך רבים מהם ללא כדאיים כלכלית, או לחלופין, להתגלגל לפתחם של בעלי הדירות אשר ייאלצו להתפשר על תמורות ותנאים נוספים. יש צורך בתיקוני חקיקה שיפשטו את הליכי הרישוי, יזרזו אישורי פרויקטים וימנעו פגיעה בהתחדשות העירונית, אשר חשיבותה ברורה לכל, בייחוד בתקופה זו".
עו"ד ניר יוסף, שותף, פרימס שילה גבעון מאיר, דיבר על התופעה ההולכת וגדלה של דיירים המבקשים להשתחרר מהסכמי התחדשות עירונית לאור עיכובים בקידום הפרויקט מצד יזמים, "בשנה האחרונה פונים אלינו עוד ועוד בעלי דירות שנמצאים בפרויקטים אשר תקועים במקום המון זמן ומבקשים להשתחרר מההסכמים שלהם. אנו מעריכים שהתופעה הזו תלך ותתרחב לאור הוראות הדין שיאפשרו משנת 2026 להשתחרר בנסיבות מסוימות מהסכמי פינוי בינוי ותיקים שלא קודמו על ידי היזם. אנו סבורים שהוראות החוק הקיימות אינן מספקות ויש צורך בחקיקה משלימה שתקבע נסיבות נוספות שיאפשרו לבעלי דירות להשתחרר מהסכמים כובלים, בדומה לסעיפים שאנו כוללים בהסכמים שאנו עורכים".
עו"ד לירון לוי לב, שותף, ראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) במחלקת נדל"ן, פישר(FBC & Co.), התייחס להוראות החוק ביחס לדיירים קשישים בפרויקטי התחדשות עירונית. לדבריו, "החוק מכיר בצרכים הייחודיים של דיירים קשישים ומציע מספר חלופות שנועדו להקל עליהם בהתמודדות עם המעבר. דייר קשיש זכאי לבחור בין שתי חלופות בתוך הפרויקט עצמו - קבלת שתי דירות קטנות או דירה קטנה בצירוף הפרש כספי, או בחלופה שלישית מחוץ לפרויקט. בחלופה זו, הקשיש יכול לבחור בין מימון מלא לשהות בבית אבות בצירוף הפרש כספי בהתאם לשווי הדירה החדשה; קבלת דירה אחרת בסמוך לפרויקט בשווי הדירה המגיעה לו; או קבלת סכום כספי על בסיס השווי המהוון של הדירה העתידית, כפי שנקבע בהסכם". עו"ד לוי לב ציין, כי "לכאורה, אלו פתרונות שמבקשים להתחשב בצרכים המיוחדים של הקשישים, במיוחד עבור מי שמתקשים להתמודד עם המעבר הפיזי והנפשי לדירה חדשה. עם זאת, היישום בפועל של חלק מהחלופות מציב אתגרים ויש מקום לשיפור במנגנונים הקיימים כך שיתנו מענה רחב יותר לצרכים הייחודיים של אוכלוסייה זו. כך למשל, ניתן לשקול התאמה של המסלולים הקיימים, באמצעות הגדלת הפיצויים הכספיים או יצירת אפשרויות גמישות יותר, שיכללו גם ליווי חברתי ותמיכה נפשית. כמו כן נדרש תיקון בחוק מיסוי מקרקעין, שיאפשר לקשיש לקבל החלטה סמוך יותר למועד הפינוי. מהלכים כאלה יכולים לאזן בין צרכי הדיירים לבין הצרכים והיכולות של היזמים, ולתרום להצלחת הפרויקטים באופן מיטבי לכל הצדדים".
עו"ד יואב זהבי ראש (משותף) במחלקת נדל"ן, מלונאות והתחדשות עירונית במשרד 'אפשטיין רוזנבלום מעוז' (ERM) הציע פתרונות לאתגר ההתחדשות העירונית בפריפריה, "בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, האתגר המרכזי הוא חוסר כלכליות. במקומות שבהם ערך הקרקע נמוך, נדרש מכפיל דירות גבוה כדי שהפרויקט ישתלם כלכלית עבור יזמים, אלא שלרוב המגרשים אינם מסוגלים לשאת בנייה בהיקף כה גבוה. השוק מציע כיום שני פתרונות שלרוב אינם אפקטיביים: מענקים ממשלתיים וקרקעות משלימות. אני מציע שבמקום מענקים ישירים, המדינה תסייע לרשויות המקומיות ביצירת מתחמי קרקע משלימה. פתרון אפשרי נוסף הוא מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מסובסדים, אך תוך התאמה לצרכי היזמים. למשל, ניתן להקים "בנק" מגרשים מסובסדים, שבהם ניתן לשווק קרקע ליזמים (תוך התאמת שטח המגרש והיקף הבניה האפשרי עליו בהתאם לתקן 21) בפטור ממכרז, כל עוד היזם מצליח להגיע לחתימת רוב הדרוש במתחם בעיר".
עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד מילר ושות' עורכי דין התייחס בדבריו למשבר ממנו סובל שוק הנכסים המניבים, "שוק הנכסים המניבים נמצא במציאות חדשה להיות או לחדול. תחום הנכסים המניבים מתמודד כיום עם שורה של אתגרים משפטיים. הבעיה המרכזית היא חוסר הוודאות בחוזי ארוכי טווח, במיוחד לאור השינויים הדרמטיים בשוק העבודה והמעבר המואץ לעבודה היברידית. שוכרים רבים מבקשים לבטל או לשנות חוזים קיימים, מה שמוביל כמובן לסכסוכים משפטיים. השוק זקוק כעת ליותר גמישות משפטית לצד חיזוק הוודאות העסקית. אתגר נוסף, הוא הקושי במימון בנקאי בתנאי הריבית הקיימים, דבר המצריך למצוא דרכי מימון חלופיות או להגיע להסדרי חוב ורה-ארגון של הסכמי מימון קיימים".
עורך הדין הראל יריב, שותף מייסד וראש מחלקת נדל״ן והתחדשות עירונית, גולדבלט גינדס יריב הסביר כיצד בעיית כוח האדם מעמיקה את המשבר בענף, ״קושי משמעותי של יזמים נובע ממחסור גדול בכוח אדם ומכאן לצמיחה בעלויות הבניה ולהתארכות תקופת הביצוע . קושי זה יחד עם הריבית הגואה מביא לירידה ברווחיות ולקשיים תזרימיים. כפועל יוצא מכך אנחנו עדים לקושי מתגבר בהגדלת מספר התחלות בניה, דבר שבעתיד הלא רחוק יביא לעלייה נוספת במחירי הדיור".
עו"ד אביב טסה, בעלי משרד עורכי הדין אביב טסה, הביע אופטימיות ואמר כי, "לפי הערכתנו, המשמעות המשפטית בעלייה בהיתרי הבנייה בשנת 2024 היא שינוהלו פחות הליכים, כולל הליכים משפטיים, כנגד רשויות מקומיות ו/או דיירים סרבנים עקב הסרת חסמים ברשות מקומית, וזאת עקב העובדה ש- 93% מהיתרי הבנייה במסגרת הליכי פינוי-בינוי ניתנו ברשות מקומית שחתמה על הסכם עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עם מרכיב שיש בו תמריץ כספי. כל דירה נוספת שניתנה להיתר בנייה בהתחדשות עירונית של פינוי בינוי מזכה במענק לשיפור התשתיות הנדרשות באותה רשות. כך היזמים והבעלים יוכלו לקדם מהר יותר, במסלול ירוק, מתחמי התחדשות עירונית שייצאו לפועל כאשר הליכים משפטיים יצומצמו, הן כנגד רשות מקומית והן כנגד בעלים". עוד הוסיף עו"ד אביב טסה כי "אנו עדים לכך שכאשר המדינה, ובעיקר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רוצות לקדם את ההתחדשות ברחבי הארץ ובעיקר בפריפריה, הן מסוגלות לעשות זאת, כאשר חסמים משמעותיים נמצאים אצל רשות מקומית שלא תמיד ממהרת להפיק היתרי בנייה בהתחדשות עירונית עקב החשש מעומס על התשתיות ועוד. התמריצים שניתנים לרשות מקומית אשר פועלת עפ"י ההסכם נועדו בדיוק בכדי להסיר חסמים כאלו כך שפרויקטים יוכלו להתממש מהר יותר ובעתיד הנראה לעין".
עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל, מנהל מחלקת נדל”ן, התחדשות עירונית ותמ"א 38 ממשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות’ - חברת עורכי דין, הוסיף כי "מתרבים הסימנים כי בדעתה של עיריית תל אביב לשנות את מדיניות היטל ההשבחה באזור תכנית הרובעים בתל אביב אף שאין מחלוקת כי היקף הזכויות ברובעים ימשיך ללא שינוי גם לאחר פקיעתה של תמא 38 הרי שמן העמדות שנוקטת העיריה בעת האחרונה בהליכים משפטיים שונים עולה חשש כי לאחר פקיעת התמא תבקש העיריה להשית היטל השבחה גם על היתרי בניה באזור הרובעים. היטל כזה, אם יוטל, יסכל את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים שטרם יצאו אל הפועל. יזמים זהירים כבר מכלכלים את צעדיהם בהתאם ומתכוונים להשהות קידום פרויקטים עד להתבהרות התמונה. בעלי דירות ברובעים שמבקשים להסיר את העננה מעל הפרויקט שלהם צריכים להזדרז ולגרום לקליטת בקשה להיתר עוד במהלך שנת 2025".
