"ברוב המקרים הדיירים הם לא סרבנים, פשוט צריך להקשיב להם ולהגיע בשקיפות לפתרון שמשתלם לכולם"
"ברוב המקרים הדיירים הם לא סרבנים, פשוט צריך להקשיב להם ולהגיע בשקיפות לפתרון שמשתלם לכולם"
קידום פרויקטים של התחדשות עירונית נתקע פעמים רבות בגלל היעדר הסכמות עם חלק מהדיירים, "לפעמים אני מזמין לבית קפה את הדייר שלא הסכים לחתום על כניסה לפרויקט ואחרי השיחה בינינו שמתקיימת בגובה העניים הוא נעתר. צריך להסביר לאנשים את כל המשמעויות וכשהם מבינים יותר קל להתקדם", אומר דודי עמרם, מנכ"ל חברת הנדל"ן עמרם גרופ
אחת התופעות הנפוצות בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא סירוב של דיירים לקדם פרויקט. אז נכון שכיום מספיק רוב קטן יותר של דיירים שיביעו הסכמה לקדם פרויקט מאשר בעבר, ובחלק מהפרויקטים של התחדשות עירונית מספיק ששני שליש מהדיירים יחפצו בקידום הפרויקט כדי להניע אותו, אולם אין ספק כי הסרבנות "תוקעת" חלק מהפרויקטים שיכלו להיטיב עם הדיירים ולספק עבורם מבנים מחודשים ודירות חדשות באזורי ביקוש משמעותיים, "באזור תל אביב, אם אנחנו רואים בניין או קבוצת מבנים ישנים שסביבם כבר קיימת התחדשות עירונית, כנראה שכבר נעשה ניסיון לקדם מול הדיירים פרויקט של התחדשות עירונית אך הוא נכשל בעקבות בעיה תכנונית או בעיה של תקשורת מול הדיירים", אומר דודי עמרם, מנכ"ל חברת הנדל"ן עמרם גרופ, הפעילה בעיקר באזור דרום תל אביב ובערים הסמוכות, "במסגרת השיחות שלי עם נציגי בניינים ישנים שחייבים לעבור התחדשות עירונית כדי שהבניין יהיה בטוח למגורים, אני נפגש פעמים רבות עם מקרים שבהם יזמים לא הצליחו לקדם פרויקטים בגלל ריבוי בעלים עם זכויות, בעלות על מחסנים, מסחר, קונסטלציות שונות של דירות – היכולת להגיע להסכמות עם כולם ולהרכיב את הפאזל מחדש זו עבודה. הדבר תפס תאוצה בתקופה האחרונה כי אנחנו נמצאים בין הכיסאות, כלומר רגע לאחר ההחלטה להוציא בהדרגה את תמ"א 38 מהמשחק, ובזמן שמוצאים חלופות שבאמצעותן ניתן לחדש פרויקטים גם ברמת הבניין הבודד, כאשר הנושא הזה חדש גם לדיירים. בזמן הזה, אני מאמין שצריך לרדת לשטח ולדבר עם הדיירים. יש כאלה שמכנים אותם דיירים סרבנים ומאשימים אותם בזה שהם "תוקעים" את הפרויקט. מניסיוני, הרבה פעמים זה לא בדיוק דייר סרבן, פשוט צריך להגיע עם נכונות להגיע איתם להסכמה, להקשיב, ואז למצוא פתרונות פרטניים ובשקיפות".
ובאמת, אחד הדברים שבולטים אצל דודי עמרם במהלך הראיון ובכלל, הוא תשומת הלב לדיירים, לצרכים שלהם, להכרח לדבר עמם בגובה העיניים עם הקשבה רבה, "השיח עם הדייר הוא בעל משמעות רבה לפתרון חלק ניכר מהבעיות שלא מאפשרות לקדם פרויקטים. לפעמים אני לוקח דייר שמספרים שהוא סרבן ויושב איתו בבית קפה כדי להקשיב לו ולהבין מה הוא רוצה, מה הוא צריך, ממה הסירוב שלו לקדם את הפרויקט נובע, להראות שאנחנו כאן כדי להקשיב ואיכפת לנו, ואני מנסה למצוא פתרונות יחד עם הדייר ובשיתוף שאר הדיירים", מסביר עמרם, "אבל השיח עם הדיירים לא נגמר אחרי החתימה על ההסכמה לקידום הפרויקט. אנחנו מלווים את הדיירים לכל אורך הפרויקט. יש דיירים שמתייעצים איתנו אפילו מעבר לפרויקט היזמות הנוכחי בהם אנחנו מעורבים יחד וזה מראה על היחסים שנרקמים והאמון הרב שאנחנו מקבלים מהדיירים. כשהיזם חי את הפרויקט ונושם אותו יחד עם הדיירים כמו שאנחנו חיים אותו, אז הדיירים מביעים יותר נכונות לשתף פעולה ולהתקדם יחד לעבר ההצלחה וההגעה לדירה מחודשת, מרווחת ובטוחה יותר. צריך לפעול יחד ובהבנה כדי להגשים את המטרה שלנו ושל הדיירים".
דודי עמרם הקים לפני כשבע שנים חברה ייעודית להתחדשות עירונית העוסקת כיום בתכנון וביצוע של כ – 1000 יחידות דיור. הקמת החברה של עמרם הגיעה במסגרת פעילות נדל"נית שנמשכת במשפחתו כבר מעל ל–20 שנים. השבתת תכנית תמ"א 38 באזור התעסוקה המרכזי שלהם הנמצא כאמור בתל אביב, יצר עבור החברה לא מעט הזדמנויות, "תמ"א 38 לא הוארכה בתל אביב ויש תכנית חדשה בשם "ת"א 5555" שהצפי לאישור שלה הוא בסוף 2026. אז נשאר חלון הזדמנויות קטן לקדם תכניות תמ"א 38 והיא הייתה רלוונטית לבניינים שאפשר היה להוציא תיק מידע לפני חודש אוגוסט, והיום חלון ההזדמנויות הזה כבר לא קיים", מסביר עמרם, שהחברה שברשותו ידעה לדבריו להיערך מראש לסיטואציה החדשה ולייצר הזדמנויות גם מחלון ההזדמנויות שנסגר, וגם מההזדמנויות שנפתחו בתקופה הזאת, "אנחנו צפינו שתוכניות תמ"א 38 לא יוארכו והצלחנו בלוחות זמנים שהם על גבול הבלתי אפשריים לגייס כמה פרויקטים משמעותיים בדרום תל אביב שהבינו שזו הזדמנות אחרונה עבורם לקדם התחדשות עירונית בקונסטלציה של תמ"א 38. בכל אחד מהבניינים שגייסנו לפרויקט היו כבר ניסיונות עבר לקדם פרויקטים אך הם לא צלחו בעקבות התנגדות של דיירים.
יזם טוב צריך לא רק לדעת לתכנן פרויקטים, הוא צריך את השילוב של תכנון מצוין עם יכולת לפתור בעיות עם דיירים, כי הבעיות איתם לא יפתרו לבד. צריך לשנס מותניים ולהיכנס לעובי הבעיה ולמצוא פתרונות בצורה שתכבד את הדייר שמסרב להיכנס לפרויקט, את הדיירים האחרים, וגם את היזם והפרויקט עצמו. יכולת הניתוח והחתירה למגע, כמו גם התקשורת שלי מול הדיירים, התבררה פעמים רבות כשובר שוויון שמעניק הזדמנויות לדיירים ולנו לקדם פרויקט לרווחת כל הצדדים. היכולת לקדם את הפרויקט קשורה ברוב הפעמים למערכת היחסים והאמון שאנחנו מצליחים לרקום בין היזם לבין הדיירים - שהם שותפים מלאים להחלטות שנעשות והכל מתבצע מולם עם שקיפות מלאה. כחלק מהשקיפות ומהרצון לערב את הדיירים בפרויקט אני הולך עם נציג דיירים לעירייה כדי שיבין היכן הדברים נמצאים מכלי ראשון. הגישה שלנו היא שאנחנו נמצאים באותה סירה עם הדיירים ואם כולם מרוצים אז יהיה פרויקט. כך הגענו למצב שבו פרויקט ללא תוספת תמורות לדיירים נחתם במאת אחוזי הסכמה".
היכולת לתכנן כדי להגיע לכדאיות
ועדיין, לצד החשיבות המכרעת לגייס את הדיירים ולהסביר להם את הכדאיות ביציאה לפרויקט, כמובן שגם ההיבט התכנוני הוא חשוב ולרוב דיירים יצפו לקבל תמורה בעד ההסכמה להפוך את הבניין שלהם לאתר בניה, או אפילו לנדוד לתקופה מסוימת לדירה אחרת ולצאת מחוץ לאזור הנוחות עד שהפרויקט יסתיים, "יש לנו כמה פרויקטים שלפני שהתערבנו בהם די נפלו בין הכיסאות ולא הייתה בהם כדאיות בגלל חוסר השקעה מצד המעורבים בעניין. אנחנו יודעים לזהות את הפרויקטים האלה ולקדם מצב תכנוני שמייצר היתכנות לפרויקט, כולל תמורה לדייר שמקבל לצד הדירה החדשה גם כמה מטרים בדירה עם חניה ומרפסת. כיום יש גם פרויקטים בתל אביב שאין אפשרות להוסיף מטרים נוספים, אבל יש לא מעט מקרים, כמו למשל בבניינים שנמצאים ממש על תחנות של הרכבת הקלה, שהבאנו שמאי לדיירים שהסביר להם את העליה המשמעותית במחיר הדירה אם יתבצע במקום פרויקט התחדשות עירונית. אנחנו דואגים לרמת גימור גבוהה שמעלה את ערכה של הדירה החדשה בעשרות אחוזים רבים ואנחנו מגיעים ל 100% הסכמות מצד דיירים שיודעים שיקבלו דירה ששוויה גדל באופן משמעותי כתוצאה מהפרויקט, וזאת גם ללא הוספת מטרים נוספים לדירה".
מצב הביניים שקיים היום בתל אביב, וגם בערים נוספות בגוש דן בהן החברה פעילה, מצריך לא רק יצירתיות ודיוק בתכנון, אלא גם גמישות, "היום אנחנו עסוקים בעיקר בפרויקטים עם תכניות חדשות לקראת הפקדה והפקדות והתואמות את התכניות אשר מחליפות ברשויות השונות את תמ"א 38, בדגש על רמת הבניין הבודד – שכאן בעצם נמצאת הבעיה", מסביר עמרם, "יש לנו פרויקט ברמת גן שנמצא בין שני בניינים חדשים שנבנו כך שאין היתכנות להרים פרויקט של "פינוי בינוי" והבניין זועק להתחדשות. אז במקרה כזה צריך להבין את המגמות בשוק ולעבוד מול העירייה כדי לראות כיצד ניתן לקדם את הבניין הבודד, כאשר במקביל, לעיתים, המצב התכנוני של מגרשים סמוכים משתנה מקצה לקצה, לטובה ולרעה, ואנחנו מתמחים בלתת מענה במקרים שכאלה.
לצד זאת, אנחנו עדיין מבצעים פרויקטים של התחדשות עירונית בדרום תל אביב ומצליחים להתגבר על בעלויות מורכבות ולאתר מיקומים פוטנציאליים ראשונים. למשל, היינו מבין הראשונים שהגיעו לשכונות שפירא, נווה שאנן ופלורנטין בתל אביב. רכשנו לאורך השנים קרקעות שחלקן אחרי בניה או שהן כבר בתכנון מתקדם, תוך שאנחנו מצליחים לקדם עסקאות מול דיירים אשר בשנים עברו לא הייתה לבניינים שלהם התייחסות תכנונית כלשהי. עם הידע הנכון, עם ההידברות נכונה עם המתכננים בעירייה, עם ההבנה שצריך לקדם את הפרויקטים, וכשיש את האמון מהדיירים, האמונה בדרך, המיקום המצוין והרעב שלנו לגרום לזה לקרות, אז הדברים אכן קורים. יש לנו פרויקטים בשכונת 'שפירא' שיש לנו הידברות עם העירייה ובגלל שאנחנו שם כבר המון זמן ויודעים מה העירייה מבקשת ודורשת, זה עוזר לקדם את הפרויקט כי הרשות חייבת להיות חלק מהפרויקט כדי שהוא יתקדם כמו שצריך. אנחנו רואים לפעמים מקרים שבהם היזם מציע דברים לא יישומיים והפרויקט מתעכב באופן משמעותי או לא יוצא לפועל בגלל הפערים בין הרצון של היזם לבין המציאות אותה דורשת העירייה. צריך להכיר את הדרישות של העירייה ולעבוד מול הרשות בצורה מפוקחת וריאלית. זו גם אחת הסיבות שעדיף לעבוד עם יזמים שמכירים את האזור שבו הם מקדמים פרויקט, וכמובן גם עם כאלה שיש להם איתנות כלכלית הכוללת יכולת להרים פרויקט, - במקביל לכך שהפרויקט לא יהיה "עוד פרויקט" מתוך עשרות רבות, כי אז היזם יכול להשקיע פחות בחלק מהפרויקטים שצריך להשקיע בהם כדי לקדם אותם והכל מתעכב. כאן נמצא ההבדל בין יזם שבע לבין יזם רעב שנמצא בקשר רציף עם התושבים והוא "על הפרויקט" כל הזמן".
התקופה המאתגרת שעובר ענף הנדל"ן משפיעה באופן רוחבי על השחקנים בענף, גדולים וקטנים. עמרם מציין שוב עד כמה חשובה האיתנות הפיננסית של היזם בעת כניסה לפרויקט התחדשות עירונית, "זו תקופה יוצאת דופן. חלק מהיזמים והגורמים בענף לא מורגלים לתקופה כזאת ולסביבת ריבית כה גבוהה, המגיעה עם חוסר וודאות ומלחמה שעדיין נותנת את אותותיה על השוק. היכולת לעבור את התקופה הזאת בצורה טובה תלויה מאוד בהתנהלות של היזם ובמינוף שאיתו הוא נכנס לתקופה הנוכחית. אם היזם ממונף ונמצא עם מלאי דירות שהוא תמחר בצורה גבוהה מדי, אז המצב מאתגר ואפילו מסוכן. ולכן לדעתי יזם צריך להיבדק לא רק על העבר שלו, אלא גם על המקום שלו בשוק מבחינת רמת המינוף והיכן הוא נמצא בפרויקטים השונים. זה משמעותי מאוד כדי לדעת לבחור ביזם הנכון שיכול להשלים פרויקטים למרות המצב המאתגר. אנחנו נכנסנו לסיטואציה הנוכחית בצורה בריאה אחרי התנהלות שקולה שתמיד לקחה בחשבון את האחריות שלנו כלפי הדיירים ואנחנו שמחים להיות במקום שבו אנחנו נמצאים".
לדברי עמרם, לא רק שהחברה הגיעה מוכנה למשבר מבחינה פיננסית, היא גם ידעה להגיב מהר לשינויים שהמלחמה כפתה על שוק הנדל"ן, "מייד לאחר שבעה באוקטובר זיהינו את אתגר המחסור החמור בעובדים והתחלנו הליך של קבלת מעמד "תאגיד עובדים". על אף שאיננו חברה מבצעת, זה אפשר לנו להביא לישראל עובדי בניין באופן עצמאי ומאושר. כך קורה שבכל האתרים שלנו הנמצאים בביצוע מדובר בעובדים שאנחנו הבאנו וכך אין לנו מחסור בעובדים והפרויקטים יכולים להתקדם. המוקש העיקרי כיום נמצא בביצוע של פרויקטים בגלל המחסור בכוח אדם, עלויות גבוהות בשכר, בריחת עובדים, אי מציאת עובדים. הפעילות המהירה שלנו בהבאת עובדים יצרה פתרון מיטבי לנושא מאוד רגיש שנמצא בליבו של הביצוע, תוך שאנחנו מייצרים זמינות לפועלים וקידום פרויקטים ללא תלות".
ראיון עם עו"ד דוד א. עמרם, יו"ר ושותף מייסד, עמרם גרופ
d&b – לדעת להחליט
