אתגרים שצפויים לעולם הנדלן ב 2025 בכלל ולהתחדשות העירונית בפרט?
אתגרים שצפויים לעולם הנדלן ב 2025 בכלל ולהתחדשות העירונית בפרט?
איך שיקום ישובי הפריפריה בעקבות המלחמות יכול להוביל לשינוי מבני ותשתיתי
שנת 2025 מציבה בפני מדינת ישראל וענף הנדל”ן אתגרים משמעותיים. עם סיום המלחמה בלבנון והסימנים המעודדים לסיומה בדרום, נראית הזדמנות להתאוששות כלכלית במשק, שמאז 2023 היה תחת עננה כבדה. בתחום הנדל”ן, יזמים רבים השיקו מבצעי מימון במטרה להקל על רוכשים הנאבקים ביוקר המחיה, מתוך ציפייה לשיפור כלכלי עתידי. עם זאת, כדי להניע מחדש את הענף, נדרשת פעולה ממשלתית רחבה יותר הכוללת הקלה בבירוקרטיה, קיצור תהליכים ותמיכה בהתחדשות עירונית ושיפור תשתיות.
תום עידן התמ”א ותחילתו של עידן הפינוי-בינוי מסמנים שינוי כיוון בתחום ההתחדשות העירונית. יזמים רבים מעדיפים פרויקטים רחבי היקף הכוללים הריסה ובנייה מחדש, בשל יתרונות כלכליים וסביבתיים בהשוואה לשיפוץ בניין בודד. אך באזורים שבהם הקרקע זולה, לעיתים אין כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית, במיוחד ביישובי הפריפריה. מצב זה החריף בעקבות המלחמות האחרונות, שבהן יישובים שנפגעו קשות הם גם אלו הסובלים מתשתיות רעועות ומחסור במבנים בטוחים.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי בשנת 2024 מחוז חיפה רשם עליית מחירים של 11.2% במחירי הדירות. העלייה מונעת בעיקר מהביקוש לדירות עם ממ"ד, מבצעי היזמים, והצורך בדיור חלופי עבור משפחות שפונו מבתיהן. הציבור הישראלי כבר אינו מוכן להתפשר על ביטחונו האישי ומצפה למרחבים מוגנים בדירות החדשות.
ממשלת ישראל ניצבת בפני הזדמנות יוצאת דופן. לא די בשיקום טלאי על טלאי של מבנים שנפגעו; יש לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי באופן נרחב. המדינה חייבת להבטיח שלכל אזרח יהיה ממ"ד או ממ"ק, מה שניתן להשיג רק באמצעות בנייה חדשה או פרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית. אסור לאפשר פתרונות זמניים או ממ"דים חיצוניים, אלא להתמקד במענה ארוך טווח.
במשך שנים רבות הפריפריה סבלה מהזנחה, ויזמים נמנעו מלהשקיע בה בשל חוסר כדאיות כלכלית. זהו הרגע להקים ועדת תכנון ייעודית, שתפעל בשיתוף פעולה עם פרויקטורי השיקום ותסיר חסמים תכנוניים. תכניות אלו חייבות להתמקד בחיזוק היישובים ולא רק בפיצוי כספי. במקביל, יש להסיר את הסמכות מהרשויות המקומיות בנוגע לקביעת תכניות בנייניות, ולהעביר את ההחלטות לשמאי הממשלתי, שיבחן את הכדאיות הכלכלית.
פרויקטי פינוי-בינוי מציעים יתרונות רבים, כמו חיסכון כספי, ודאות לדיירים, וקיצור זמני הבנייה. עם זאת, מימושם תלוי בזמינות שטחים גדולים ובשחרור קרקעות משלימות, שרובם בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י). לצערנו, לרמ”י אין תמריץ לקדם את שחרור הקרקעות, ולכן יש להוציא הוראת שעה שתעודד את שחרורן למען פרויקטים אלו.
האירועים של ”חרבות ברזל” המחישו שאין יותר הבחנה ברורה בין מרכז לפריפריה במדינה קטנה כמו ישראל. הטילים שפגעו בכל רחבי הארץ חיזקו את ההבנה שהפריפריה תיושב מחדש במוקדם או במאוחר. האתגר הגדול שעומד לפנינו כיזמים וכמדינה הוא הקלת ההתחדשות העירונית, כצעד הכרחי לחיזוק ושדרוג יישובי הפריפריה.
כדי ליישם זאת, יש להרחיב את שיתוף הפעולה בין משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות, והיזמים. הקמת קרן ייעודית לתמיכה בפרויקטים בפריפריה יכולה להוות פתרון חשוב. כמו כן, יש לעודד שיתופי פעולה עם המגזר הפרטי לטובת השקעה בתשתיות ותכנון פרויקטים רחבי היקף. בניית מודל כלכלי שבו יזמים זוכים לתמריצים עבור בנייה באזורים פחות מבוקשים תבטיח את המימוש של תכניות ההתחדשות העירונית בפריפריה. בעתיד הקרוב, הצלחה בתחום זה עשויה לשנות את פני המדינה כולה וליצור חברה שוויונית ומאוזנת יותר.
מאת ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל
d&b – לדעת להחליט
