ככה לא מטפלים במשבר הנדל"ן: תפסיקו להיות דובי לא לא
ככה לא מטפלים במשבר הנדל"ן: תפסיקו להיות דובי לא לא
השבוע פרסם בנק ישראל כי נתח המשכנתאות הנדחות, המכונות "בולט" ו"בלון" ומשמשות כהלוואת הקבלן הידועות, שבר שיאים באוקטובר ועמד על כ־16%. מזה מספר שבועות מעלה בנק ישראל את חששותיו בפני הבנקים מכך שרוכשי דירות לא יצליחו להשלים את רכישת הדירה ולא יעמדו בהלוואות שלקחו במסגרת תנאי המימון המפליגים לכאורה של היזמים (בין אם מדובר ב 20/80; 10/90 או 5/95).
ראשון למצמץ היה בנק לאומי שהודיע בהנחיה פנימית שיצאה לאחרונה מהבנק נקבע כי בעסקת קבלן יתחייב מעתה תשלום של 20% הון עצמי מהלקוח.
בשנתיים האחרונות הגדיל בנק לאומי משמעותית את נתח השוק שלו בתחום המשכנתאות והוא מזנב בבנק המזרחי-טפחות כאשר לפי ההערכות כ"א מהם מחזיק בכ 30% מהשוק- זה מלמטה וזה מלמעלה. התחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות מובנת. מדובר בתחום מאד רווחי וכאשר יש עליה בביקושים למשכנתאות, הרווח גדל והדברים באים לידי ביטוי בדיווחים הפנטסטיים לבורסה.
יש לציין שיש כבר בנקים שניצלו את החלטת בנק לאומי להוריד את הרגל מהגז ופנו ליזמים בהצעות אטרקטיביות כדי להגדיל את הנתח שלהם בשוק המשכנתאות.
המשמעות האופרטיבית להערכתי היא שבחודשים הקרובים תגבר במידת מה התחרות בין הבנקים כאשר כל אחד מהם יעשה לעצמו את החשבון בהתייחסו מחד לאזהרת בנק ישראל אבל גם ההזדמנות העסקית שהיא טומנת בחובה.
אז האמנם יש הצדקה לחששות שמעלה בנק ישראל בפני הבנקים?
ראשית יש לזכור שהבנקים מאשרים הלוואות כאלה אחרי שניתחו את כל העסקה. מדובר בבנק שהחליט ללוות פרויקט אחרי שניתח אותו לפני ולפנים ולכן מתן המימון לרוכש אינה מנותקת מניתוח הפרויקט. בנוסף, בטרם אישור תנאי המימון האלה, הבנקים בודקים מראש את הרוכש ומוודאים את יכולתו להשלים את העסקה בסוף התקופה ולקראת קבלת המפתח.
אם בנק ישראל ימשיך ללחוץ על הבנקים, הדבר עלול לגרום לעצירת השוק ולכך שיזמים ורוכשים יפנו לאפיק של "הלוואות קבלן מס 2": קרנות חוץ בנקאיות למשל. וכך במקום שהלוואת קבלן תעלה לקבלן 100 היא תעלה לו 150 מה שיתגלגל כמובן ללקוח וייקר את מחיר הדירה. שהרי בל נשכח שטרנד המימון הנוכחי נולד בעיקר בעקבות הקפאון בשוק הנדל"ן שהחל פחות או יותר סביב הקמת הממשלה האחרונה ו"הרפורמה המשטרית", טרנד שעורר את השוק.
"משבר הנדלן" מלווה אותנו כבר 15 שנים ויותר, אלא שלמרות המחאה החברתית (2011) ראינו שכל התערבות ממשלתית רק גרמה לזינוק במחירי הדירות. בנק ישראל רואה רק מאקרו כלכלה; את הבנקים מעניינת רק מכסת האשראי ומשרד השיכון מכסת שיווקים ומשרד האוצר מתעניין בכסף שיכנס מהמסים כאשר בתווך נמצאים היזמים והרוכשים שלא מבינים מה רוצים מהם.
אילו המדינה באמת היתה רוצה לסייע לישראלים לרכוש דירות במחירים הוגנים ולאפשר תפקוד רציף עם אופק של השוק, היה נוסד שולחן עגול שמשלב את כל הגורמים הרלוונטיים כדי להתמודד עם האתגרים כגון הסרת חסמים, מחסור בפועלים, עליית מחירי חומרי הגלם, סוגיות מימון, מיעוט השיווקים והצלחה חלקית של אלה שמפורסמים ועוד. לא יתכן מצב שבו כל זרוע שלטונית פועלת בנפרד מבלי להסתכל על התמונה בכללותה. כך למשל צעדיו של בנק ישראל עלולים לגרום להתייקרויות ולעצור את השוק לעוד 3 שנים
קחו למשל את סוגית מס הרכישה. ב 31.12 תפוג תקנת מס רכישה בסדר גודל של 8%, אלא שעד כה לא מתנהל דיון רציני בעתידו של מס הרכישה. האם התייקרות מס הרכישה שהרחיקה את המשקיעים הורידה את מחירי הדירות או הגדילה את הריכוזיות של היזמים הגדולים? האם היצע הדירות להשכרה הוא פקטור בדיון או שזה לא מעניין את הממשלה שאין די דירות להשכרה?!
יזמים וגם רוכשים רוצים יציבות. ודאות היא תנאי בסיסי לבריאותו של שוק הדיור והניסיון מלמד שכשהשוק "עומד" נוצר צוואר בקבוק שכשהוא מתפרץ יש עליה מהירה של מחירים.
לסיכום, יש לומר ששוק בריא הוא כזה שיש בו תחרות הוגנת, תנאים נוחים לעשיית עסקים. מחירי הדירות יהיו סבירים כאשר המדינה תפסיק להגיד מה לא ותתחיל להגיד מה כן או למעשה תעשה: תדאג למלא את חלקה במשוואה- תסיר חסמים, תפשט הליכים, לא תפריע בהבאת פועלים, תדאג להסכמי סחר שיוזילו את מחירי חומרי הגלם ועוד.
שייקה נפחא הוא יזם נדל"ן, מנכ"ל חברת סלעית נדל"ן
