דעהפלסטר כלכלי לא יעזור לפריפריה
דעה
פלסטר כלכלי לא יעזור לפריפריה
התחדשות עירונית לא תספיק: איך ניתן להגדיל את האטרקטיביות של יישובי הפריפריה?
לאחרונה צוטט מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, אומר שבשנים האחרונות יש "אפס התחדשות עירונית בפריפריה, בניגוד מוחלט ליעדים שהוצגו בתוכנית האסטרטגית לדיור שהמדינה אימצה ב-2017". למה? מכוונה טובה כמובן. לפי דבריו, "המטרה היא לא רק לשפוך כסף, אלא לעבוד חכם ובתקציב לצורך מיפוי המתחמים הכי כלכליים בפריפריה, מתחמים לא צפופים שנשענים על תשתיות קיימות, ובאופן הזה ניתן לחסוך בעלויות הקמה של מוסדות ציבור".
בתוך כך, בשבוע שעבר פורסמו המלצותיה של הועדה הבין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה לפיהן 11 אלף דירות בפריפריה הצפונית והדרומית ייהרסו לטובת הקמה של 32 אלף יחידות דיור חדשות בהשקעה ממשלתית של כ-6.5 מיליארד. לכאורה כולנו אמורים לשמוח, אלא שלצערי התוכנית לא באמת תפתור את הבעיה.
ראשית, שנים כבר לא מתקיים דיון לאומי אמיתי בעתיד הפריפריה, וכשיש כזה, הוא נקודתי וסיכויו לפתור את סוגיות ההתחדשות העירונית נמוכים מאוד. אגב, דיונים בנושאי התחדשות עירונית בפריפריה תמיד נעשים תוך שילוב מינים שאינם עם מינם: הצורך בהתחדשות העירונית עצמה, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומיגון מבנים מפני ירי טילים, אלא שלכל אחד מצירים אלו מאפיינים ייחודיים שהפתרונות הנדרשים להם אינם בהכרח זהים. אין צורך לערבב בין הסוגיות. ניתן ומומלץ למקד את הדיונים ולהפריד בין הסוגיות השונות למציאת פתרונות ייעודיים לכל אחת.
אני רוצה להתרכז בסוגית הגדלת היצע הדיור, שהרי לפי מדיניות התכנון הלאומית ועל בסיס העובדה שמשאב הקרקע בישראל מצומצם הדיון בה בעל חשיבות עליונה, ודאי לנוכח הציפיות שאוכלוסיית ישראל תוכפל בטווח של 20-30 שנה. היינו מצפים לנקיטת צעדים ברמה הלאומית על עתיד הפריפריה, כחלק משינוי המגמה של המדיניות הלאומית לפיזור אוכלוסין מאז תוכנית האב "ישראל 2020", אישור תמ"א 31 ולאחריה תמ"א 35. כל אלה עיקרן חיזוק הערים והמטרופולינים הקיימים, הימנעות מ"פרבור", עירוניות מתחדשת, חיזוק התחבורה ועוד. חשוב לזכור שהעלאת הצפיפות מהווה הזדמנות לשילוב מערכות ותשתיות הנדרשות לשיפור המרחב ואיכות החיים בעיר – Win-Win. אם כך, מדוע התחדשות עירונית ששואפת להגדיל את היצע הדיור לא מתרחשת?
התשובה נעוצה בהיקף הדיון והמענה הנוכחי. היקף הדיון כיום מתמקד רק בהגדלת היצע הדיור ולא בשיפור היישובים והערים בפריפריה. בנוסף, הגוף שמונה לכך – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – עוסק בעיקר בכלים תכנוניים להגדלת היצע הדיור, וחסר מנדט ותקציבים לפתרון הבעיה האמיתית שהיא חוסר האטרקטיביות של הישובים בפריפריה, שמובילה לאי יכולת לבצע פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות ע"י השוק הפרטי. אפשר להכריז שייבנו 32 אלף יח"ד חדשות בהתחדשות עירונית, אבל הסיכוי שזה יקרה כשהביקוש הצרכני נמוך והתמריץ הכלכלי זעום, משאיר את ההכרזה כהכרזה בלבד. השקעה, גם של 6.5 מיליארד שקל, כפתרון נקודתי ולא הוליסטי יהיה הכי "לשפוך סתם כסף", כמאמרו של במברגר.
עתיד הפריפריה קשור להחלטות שיתקבלו ברמה הלאומית. לא ניתן לצפות שכוחות השוק הפרטי והשלטון המקומי, ידאגו לתקן ולהסדיר מציאות קיימת ומורכבת ובהשקעה שכזאת. כולנו רוצים לראות יישובים וערים בפריפריה בעלי ביקושים למגורים וכדאיות כלכלית לביצוע פינוי בינוי והליכי מיגון. לביצוע המהפך הזה יש לתת את הדעת על תחבורה ציבורית איכותית, אפשרויות תעסוקה, שיפור מרכזי היישובים, עידוד הליכתיות, פתרונות הצללה, עירוב שימושים, תשתיות, מוסדות ויצירת מרקם עירוני מאפשר.
איך עושים זאת? ריכוז סמכויות ברמה של משרד/ רשות ממשלתית, בניית צוות רב תחומי, הקצאת תקציב רב שנתי ותוכנית מסודרת הכוללות לא רק תוכניות לבניית דירות, אלא תשתיות שיתמכו בהן. במאזן הכלכלי של הדברים, כנגד ההשקעות העצומות, יתאפשר מענה לגידול האוכלוסין במדינה, שמירה על השטחים הפתוחים וקפיצת מדרגה ליישובי וערי הפריפריה לאזורים מבוקשים המאופיינים ברמת חיים גבוהה.
גיל מעין הוא שותף ומנהל פיתוח עסקי בחברת ולור ביירון נדל"ן המתמחה בטרנספורמציה עירונית של מתחמי תעסוקה ומסחר
