האם מחר נתעורר למציאות חדשה בה אין תמ"א 38 בעיר תל אביב
האם מחר נתעורר למציאות חדשה בה אין תמ"א 38 בעיר תל אביב
בהיעדר חלופה אמיתית לתמ"א 38 בתל אביב, האם בכל זאת תסתיים תמ"א 38 בעיר ולא תיהיה עוד כדאיות כלכלית בעקבות היטלי השבחה והיבטים שיכבידו על כתפי היזמים ? ארגז הכלים, מה ניתן לעשות והאם ההחלטה סופית
אין זה סוד שכל עירייה פועלת ודואגת לייצר הכנסות. הכנסות אלה מהוות את הקטר של הפיתוח הסביבתי של העיר, רווחת התושבים, הקמת שטחים ציבוריים ובכלל כמו כל עסק – אין זה סוד שההיבט הכלכלי חיוני מאד.
עיריית תל אביב הכניסה רק מתכניות הרבעים, המהוות תכניות על פי תמ"א 38 - כמיליארד שקלים מאז אישורן.
כידוע 1/8/2024 הוגדר כמועד שבחלק מהערים תסתיים תמ"א 38. האם עיריית תל אביב תודיע רשמית על סיום התכנית או תאריך בדקה התשעים את המנגנון עם חלופה אחרת?
אין ספק שרכיב היטלי ההשבחה מניע את שיקולי העירייה, בסופו של דבר, כמו תכנית השימור (2650ב), תכנית רובע 3 ו-4, תמיד עמד לנגד הועדה המקומית, המנגנון שייצר הכנסות – בסופו של יום כאמור- לטובת התושב ופיתוח העיר. השאלה שעולה היא האם קיימת חלופה אמיתית לתמ"א 38, וככל ולא, האם יש בסמכות העירייה בכלל למנוע את הארכת המועד של תמ"א 38.
לעמדת עו"ד מורן גור, מומחה תכנון בניה והתחדשות עירונית קרוב לשני עשורים התשובה ברורה. "אין בסמכות כל מוסד תכנון למנוע הארכת תמ"א 38 בהיעדר חלופה", גור מוסר כי חלופה אמיתית - כמוה גם היתכנות כלכלית ומכאן וככל ומוסד תכנון מתעתד לגבות היטלי השבחה - הוא מחויב להיצמד לטבלאות הכלכליות ולרווחיות הפרויקט - שכן אישור פרויקט עם מאזן שלילי כמוהן כביטול תמ"א 38.
מאזן שלילי מתבטא בין השאר בהשתת היטלי השבחה כבדים המייצרים דו"ח רווחיות נמוך ליזם, אי אישור של בנק מלווה את התהליך - ובהתאמה מניעה מלהיכנס לפרויקט מלכתחילה.
"לעמדתי ככל ועיריית תל אביב תחליט על פקיעתה של תמ"א 38 במסגרת החלטתה המנהלית בסוף החודש, סלולה הדרך לפעול כנגדה בפני ביהמ"ש המחוזי לעניינים מנהליים", "לא ייתכן (כך גור), כי בשל שיקולים כלכליים שיובילו לרגרסיה בפיתוח העיר בכל מה שנוגע לחיזוק המבנים מפני איומי טילים ורעידות אדמה, תמנע העירייה את חיזוק הבתים מתושביה", מכאן יהיה הכרחי להתאגד ולפנות לביהמ"ש שעה אחרי כל החלטה שתייצר פגיעה בתחום ההתחדשות העירונית בעיר תל אביב.
לעמדת עיריית תל אביב על פי חלק ממסך ההחלטה שהתקבל על ידה:
"תמ"א 38 הוכיחה לאורך 19 שנות תחולתה כי לא מימשה את מטרתה במקומות הנדרשים לכך ביותר.. מתוכנית לחיזוק מבנים, הפכה התמ"א לתוכנית התחדשות עירונית ולדרך להוספת יחידות דיור וזכויות בנייה ללא הליך תכנוני סדור. השלטון המקומי טען שוב ושוב כי התמ"א פוגעת בתכנון האורבני הנכון וכפועל יוצא מזה גם ברווחת התושבים. תמ"א סיכלה את האפשרות להליך התחדשות עירונית בר קיימא תוך ניצול יעיל של הקרקע, התשתיות והשירותים העירוניים. אף שיצאו בעיר היתרים מכוח תמ"א 38, הרי שאין מדובר בהכרח במסלול יעיל, וזאת לשון המעטה. זהו מסלול שאף לא מספק לשוק ודאות".
ניתן לקרוא בין השורות כי כנראה עיריית תל אביב לא תייצר חלופה בזמן הקרוב, רק לשם ההמחשה תכניות הרבעים שהופקדו בשנת 2012 אושרו רק בשנת 2018, וברור כי הקפאה בת חמש שנים אם בכלל במקומות שאין תכניות שהוכנו מראש – אינה אופציה לתושבי העיר.
מכאן כאמור, אין מניעה אלא מלצחצח את החרבות למסלול הבא במידה ותחליט העירייה ללא היגיון לעצור את פיתוחה והתחדשותה של העיר מכוחה של תמ"א 38.
d&b – לדעת להחליט
