משבר הדיור: במקום להתערב בכוחות השוק, על המדינה לטפל בבירוקרטיה
משבר הדיור: במקום להתערב בכוחות השוק, על המדינה לטפל בבירוקרטיה
בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-62,030 דירות מתוכן כ 4,000 במסגרת התחדשות עירונית. למרות שקצב התחלות הבניה הוא מרשים בשנים האחרונות, המחירים לא עוצרים.
מאז ימי המחאה החברתית הממשלות השונות היו נתונות תחת לחץ ציבורי לעשות משהו עם מחירי הנדלן הגואים. התחלופה התכופה במשרדי הממשלה האמונים על נושא הנדל"ן, אוצר ושיכון בעיקר, יצרה מצב שבו כל שר ניסה להמציא את הגלגל ויזם תכניות שכביכול נועדו להוריד את המחירים מצד ולהגביר את ההיצע.
פעם זה היה מע"מ אפס, פעם מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה להשכיר, העלאת מס הרכישה ועוד. אלא שהתוצאות עגומות.
רמ"י בהיותה מחזיקה ברוב הקרקעות בישראל, היא זו ששולטת על המחירים ובזכות השיווקים מיסוי הנדלן מהווה מרכיב חשוב בתקציב המדינה, אלא ששיווקי קרקעות לבנייה הם רק חלק אחד של המשוואה. הממשלה גם אחראית על הבירוקרטיה ושם מצוי הכשל העיקרי.
ישנם שלושה שלבים לפרויקט נדל"ן: אישור התכנית (תב"ע), רישוי וביצוע.
בכל הנוגע לאישורי תכניות, נדמה שהכוונות הטובות מייצרות תוצאות והיקפי אישור התוכניות הן בקרקעות ריקות והן במסגרת התחדשות עירונית, עולים בהתמדה. משך הזמן לאישורן הולך ומתקצר, הסכמי גג נחתמים, וישנו מעקב רציף ועקבי לשיפור התהליך על ידי מנהל התיכנון.
אולם בכל הנוגע לשני השלבים הבאים, נדמה שהולך ונעשה גרוע.
בנוגע לשלב הרישוי, המדינה מתנהלת כמו לפני 60 שנה. פרויקט צריך לעבור 28 תחנות ולעבוד מול 100 רפרנטים שאין ביניהם סנכרון. כוח האדם בועדות המקומיות ובגופים השונים (כיבוי אש, הג"א, תאגידי המים) מועט וחלקי וכן עובדים רבים במשרות חלקיות, משרות סטודנט וכדומה. כל המאמצים ליצור רפורמות שונות לא משפיעים על לוחות הזמנים. המדינה צריכה ליזום מעבר לאוטומטיזציה של הליך הרישוי, בדיקות ממוחשבות ושימוש בבינה מלאכותית. ברור שככל שהדברים נוגעים להליך אישור תב"ע יש מקום להפעלת שיקול דעת אנושי, ולעבור הליך מסודר ושקוף. ככל שזה נוגע לרישוי, הרי שמדובר בעובדות יבשות ותקנים ברורים, ואין הצדקה לכך שהליך רישוי ימשך שנתיים עד ארבע שנים. מדובר במציאות בלתי נסבלת שמצמיחה תופעות לא רצויות כמו מאכערים, קומבינות, טריגר לקיצורי דרך ובקשות לפרוטקציה וקשרים. אוטומטיזציה ושילוב טכנולוגיה שתאפשר בדיקות רישוי באופן אוטמטית, יביאו לכך שהליך רישוי יארך חודשים ספורים.
השלב השלישי זה הביצוע. שיטת הבניה לא השתנתה 60 שנה. המדינה מעודדת את ענף הביצוע להמשיך להיות מיושן - אין עידוד של טכנולוגיה ושל מיכון. התוצאה היא ריבוי תאונות, תלות בעובדים פלסטינים, איכות ירודה, בעיות בדק, בעיות בטיחות בקונסטרוקציה ועוד.
על משרד השיכון ליזום תכנית חומש שתחייב שילוב טכנולוגיות בבניה שאחריה לא יאושרו יציקות ידניות, שמרבית העבודה תתבצע במפעל ולא באתר הבניה וכיוב'. כך אתרי הבניה יהיו אתרי הרכבה ברובם המכריע של עבודות הביצוע, ובמיעוטם עבודות יצור. הדבר יקצר את לוחות הזמנים לבניית מבני מגורים בצורה דרמטית.
שילוב של המהלכים הללו, יפשט את הקמת מיזמי הנדל"ן, יקצר את לוחות הזמנים משבע שנים בממוצע ל-3 שנים. יחסוך בעלויות מימון וריבית, יחסוך בעלויות כח אדם, יעלה דרמטית את איכות הדירות בישראל, ימנע את מורכבות העסקת עובדים זרים, יצמצם את תאונות העבודה ויביא אולי סוף סוף את המהפך שכולם מייחלים לו.
לסיכום, על הממשלה לדבוק בפעולות שנתונות בשליטתה ולפעול היכן שיש לה ערך מוסף, במקום להיכנס לכיס של האזרחים וליזום צעדים מלאכותיים שגורמים לחוסר ודאות.
יחיאל סגל הוא מנכ"ל קבוצת ' בית ירושלמי' העוסקת ביזום נדל"ן למגורים והתחדשות עירונית
