ראיון"הישועה לא תבוא מחיסול Airbnb ומדיכוי המשקיעים"
ראיון
"הישועה לא תבוא מחיסול Airbnb ומדיכוי המשקיעים"
אלי אלעזרא, בעלי חברת הבנייה אפרידר וחברת הליסינג אלבר והכשרה ביטוח, חושב שהתוכנית הממשלתית להורדת מחירי הדיור מתמקדת בדיכוי משקיעים במקום בצורך להשמיש קרקעות זמינות לבנייה. היתר לפיצול דירות הוא בעיניו "פתרון אינפנטילי"
"יש כאן שריפה בשוק הנדל"ן, ומנסים לכבות אותה עם מטף כיבוי אש כשצריך סופר טנקר", אומר היזם האשקלוני אלי אלעזרא, בעלי החברות אפרידר, אלבר והכשרה ביטוח בראיון לכלכליסט ביחס לתוכנית הנדל"ן החדשה של הממשלה שהוצגה השבוע וכללה בין היתר העלאת מס הרכישה למשקיעים ואיסור על דירות Airbnb במרכז.
"אי אפשר - פה לגעת ב-Airbnb, פה מס על דירה נוספת - זה לא הפתרון", אומר אלעזרא. "הבעיה השורשית המרכזית בשוק הנדל"ן שלנו, שגורמת למחסור בדירות ולעליית מחירים היא שאין קרקע זמינה לבנייה. האחריות המלאה היא של המדינה, שמחזיקה ב-93% מאדמות המדינה. היא מונופול מובהק מלא ובלעדי בנושא הקרקעות עם אחריות על כל החוליות. כשהמדינה היא המונופול – מי יפקח עליה?
"יש המון קרקע במדינה, יש משרדי תכנון טובים, רשויות תכנון, אבל הם צריכים להתאפס על עצמם. כרגע יש פער של 100 אלף יחידות דיור בין ביקוש להיצע. הפתרון הוא להביא את השוק לשווק, ואת זה אפשר לייצר בחצי שנה. אם שכחו איך לעשות זאת אפשר להעיר את אריק שרון מקברו, לשאול איך הוא עשה את זה בשנות ה-90. איך אכלס כאן מיליון עולים חדשים. צריך בולדוזר כמוהו. אפשר לשחרר ולייצר קרקע לבנייה בחצי שנה".
כחלק מהתוכנית יגיעו 30-20 אלף עובדים זרים לצורך בנייה.
"ברור שצריך עובדים בשביל לבנות, אבל החסם האמיתי הוא בקרקע ובהתרי הבנייה. צריך לקבוע לוחות זמנים קצובים עם סנקציות כלפי רשויות, כי כל יום של מניעת התחדשות עירונית למבנה מסוכן זה להעמיד חיים בסכנה. עשרות אלפי בניינים בישראל בסכנת קריסה. המדינה צריכה להתעורר. צריך לחבק את היזמים, לראות אותם כבוני המדינה ולפרוס להם שטיח אדום. לצערי יש הרבה רשויות ופקידים שרואים ביזמים מי שמעוניינים רק להרוויח כסף, ומנסים להתנכל לרעיון בכל דרך אפשרית, במקום למנות רפרנטים שיעזרו לקדם פרויקטים".
כי ספק אם תגלגלו לרוכשים הטבות אם תקבלו כאלה.
"בואי נחזור לביקוש והיצע. ברגע שתהיה מספיק קרקע המחירים יתאזנו. כשיש מעט קרקע המחירים עולים. כל סטודנט שנה א' לכלכלה יודע שכשיש ביקוש קשיח הוא קובע את המחיר. הביקוש קיים הוא כאמור ל-100 אלף דירות, לאחר מכן צריך 44 אלף דירות כל שנה כדי לענות על צרכי הגידול הטבעי. אני נוסע באשקלון, מסתכל ימינה ושמאלה, יש המון קרקעות. זה מה שיאזן את המחסור הקיים בצד ההיצע. התוכנית הקיימת היא לדכא ביקושים, הישועה לא תבוא מדיכוי Airbnb והמשקיעים".
מה דעתך על מיסוי של 8% לדירה שנייה ומעלה? האם מהלך זה יצנן את השוק?
"בואי נלך למצב קיצון. מי שיש לו ארבע דירות גר בהן? הוא גר באחת ומשכיר שלוש. זה שוק שצריך לטפח ולא לדכא. זה שוק חלופי לשוק הבעלות, ומה לעשות, לא כולם יכולים להיות בעלים בטווח המיידי. זה שוק שאסור לדכא. כל הרעיון של לדכא משקיעים ולהטיל מס, זה לתקוף את הבעיה במקומות הלא נכונים. אני רוצה גם לנפץ את הפרדיגמה של 'בוא נוריד את מחירי הדיור'. המחירים צריכים להיות יציבים, אפילו לעלות כל שנה בשיעור עליית המדד או הצמיחה במשק. לפגוע במחיר זה גם לפגוע בנכס המרכזי של משפחה ישראלית ממוצעת. אם זוג קנה דירה ב-1.5 מליון שקל, עם משכנתא של 900 אלף שקל והון עצמי 600 אלף שקל, זו שגיאה חמורה להביא לירידת ערך הדירה. זה פוגע בשווי הנכס".
"אם שכחו איך מדביקים פער דיור במהירות אפשר להעיר את אריק שרון מקברו, לשאול איך הוא עשה את זה בשנות ה-90"
זו היתממות. רמת המחירים הנוכחית היא חסם כניסה של בעלי הון עצמי נמוך לשוק רוכשי הדיור.
"הפתרון היחיד הוא כאמור הגדלת היצע ועל המדינה יש אחריות מוגברת כמונופול לעשות את זה. מצד שני צריך לחולל מדיניות של מענקים למי שזכאים להון ראשוני לרכישת דירה והקטנת ריבית על משכנתאות לזוגות צעירים ולזכאים".
מה לעשות עם Airbnb
מה אתה חושב על ההחלטה לאסור על שימוש בדירות לצרכי Airbnb באזור המרכז כדי לשחרר דירות להשכרה?
"אני חושב ש-Airbnb הוא מראש דבר לא נכון. מי שגר בבית דירות צריך לדעת שהוא גר עם דיירים קבועים שהוא מכיר. מדובר בדירות שהן בעצם בית מלון. זה יוצר תנועה של אנשים זרים בתוך הבניין, זו לא צורת חיים מומלצת. מלונות צריכים להיות בתוך פרויקטים של מלונאות ולא בתוך מתחמי מגורים. אלה צרכים שונים ושימושים שונים. אני לא מאמין בעירוב שימושים - התעשייה לתעשייה, מגורים למגורים, מלונאות למלונאות, אחרת מדובר בטלאים מכוערים. אי אפשר לסתום חור בטלאי, זה מכוער ותמיד יפתח מחדש. כך שלחסום את Airbnb אינו פתרון לבעיית הדיור. אם יש בעיה במלונאות שיעודדו מלונאות".
2 צפייה בגלריה
שר הבינוי והשיכון זאב אלקין (מימין), שר האוצר אביגדור ליברמן ושרת הפנים איילת שקד במסיבת העיתונאים השבוע
(צילום: דוברות משרד האוצר)
עידוד פיצול דירות עבור קרובים אלה חדשות טובות?
"לא, כי זה שוב לשים פלסטר במקום שבו צריך ניתוח. דירה צריך לבנות עם עם שירותים, מרפסת וממ"ד. אני רואה בפיצול רעיון אינפנטילי. כי הוא לא פותר את הבעיה אלא רק מנסה לייצר קצת שקט. צריך להתחיל מהפתרון הראוי והרצוי. גם צריך בכל תוכנית חדשה להקצות מספר מסוים של דירות קטנות, זה הפתרון".
דירות קטנות ימשיכו להיות במחסור אם לא יכפו על היזמים לבנות אותן. הן פחות משתלמות.
"הביקוש לדירות קטנות גדל כיוון שגיל הנישואים של זוגות צעירים עלה. אני התחנתי בגיל 23, היום מתחתנים בגיל 30. שנית, שיעור הגירושים גדל ומשק בית אחד שהתפרק צריך שתי דירות קטנות יותר. אלה שני וקטורים מרכזיים שדוחפים צורך לדירות קטנות לכן צריך לייצר את זה בצורה מסודרת, עם תשתיות נכונות. כיום מגבילים את מספר יחידות הדיור בתב"ע וזה מונע בניית דירות קטנות, אם תינתן גמישות יותר דירות קטנות ייבנו. זאת תעודת עניות שהמדינה לא נערכת למגמה שהולכת וגדלה של צורך לתת מענה לאוכלוסיות האלה".
"אני רואה בפיצול דירות רעיון אינפנטילי. כי הוא לא פותר את הבעיה אלא רק מנסה לייצר קצת שקט"
אחוזי הבנייה בתמ"א 38 יוכפלו מ-200 ל-400, ופרויקטים של תמ"א בערי הפריפריה יסובסדו.
"נושא ההתחדשות העירונית הוא דבר מבורך. ראינו כמה זה קריטי לאור התמוטטויות בחולון למשל, וכאלו צפויות בעוד בניינים שנבנו לפי תקנים ישנים. ההתחדשות על אותה קרקע, מבחינת פתרון נדל"ני ומבחינת פתרון בעיית בטיחות מבנים – זה רעיון מצוין. כיום כדאי לעשות התחדשות מבחינת תנאי השוק, במקומות חזקים עם בנייה דלילה כמו צפון ת"א, גבעתיים, הרצליה, רעננה ועוד. שם נותנים מתנה לחזקים. בשדרות, בירוחם, בבאר שבע אין כדאיות כלכלית לתמ"א, לכן יש כאן עוול חברתי זועק. הפתרון הוא סבסוד בנייה כדי שליזם יהיה כדאי - לתת ליזם 50 אלף שקל לדירה – זה עדיף מלשפוך מליארדים על פיתוח של קרקע מאפס, וזה גם יוצר צדק חברתי".
לטפל ברשויות המקומיות
מה הדבר הדחוף ביותר?
"רשויות התכנון שמאשרות תוכניות בנייה הן אחת הבעיות הקשות ובהן צריך לטפל. אני בעד להוריד את ההחלטה על התחדשות עירונית אפילו להסכמה של 51% מהדיירים וללהכניס את הרשויות לסד לוח זמנים, יש להטיל קנסות על ראשי רשויות ופקידים שלא עומדים בלוחות הזמנים וגם סנקציות אישיות כי כאן עוסקים בחיי אדם. כיום אנחנו חיים בג'ונגל. את יכולה להתקדם עם תמ"א כמה שנים ואז מתחלף ראש עירייה או מהנדס עיר ושוב תוקעים פרויקט. כל ראש עירייה עושה מה שבא לו. יש פה בלגן בחסות ראשי ערים מתחלפים בזמן שזאת צריכה להיות החלטת מדינה עם לוחות זמנים קצובים ומהירים".
אתה אופטימי או פסימי ביחס לסיכויי הממשלה לשפר נגישות לדיור?
"יש בממשלה אנשים טובים בעלי רצון טוב, אבל אחת הבעיות במדינה היא היעדר רציפות שלטונית. כל ממשלה בשנים האחרונות החזיקה בממוצע שנתיים. כל שר שמגיע, רוצה להיות מזוהה עם רעיונות רק שלו, מקים ועדה, עושה תוכנית חומש, ואז שוב בחירות, הוא מתחלף, מגיע שר אחר עם כוונות טובות, מקים ועדה, מכין תוכנית חומש חדשה - וכך הלאה. ככל שהממשלה תאריך ימים כך אני אהיה יותר אופטימי".
