מה צריך לשנות כדי לקדם פרויקטים של פינוי בינוי?
מה צריך לשנות כדי לקדם פרויקטים של פינוי בינוי?
רעידות האדמה שאירוע בימים האחרונים רק הדגישו את חשיבות קידום הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. בכירי הענף כבר מתלוננים שנים על בעיות בתחום התכנון, האישור והרגולציה המונעות קידום פרויקטים, וכנגזרת, חיזוק בניינים ושיפור עמידותם בפני רעידות אדמה. על רקע פורום בכירי Duns 100 למשפט בתחום ההתחדשות העירונית שנערך בסוף חודש ינואר, כמה ימים לפני רעידות האדמה, שאלנו עו"ד המומחים בתחום, מה צריך לשנות כדי לקדם את תחום ההתחדשות העירונית והאם חלופת שקד אכן משיגה את מטרותיה
רעידות האדמה האחרונות שגבו אלפי הרוגים והובילו לפציעתם של עשרות אלפים בטורקיה ובסוריה, ואשר הורגשו היטב גם בישראל, מדגישות את מצב החירום בו נמצאת ישראל, או יותר נכון, בו נמצאים רבים מתושבי המדינה המתגוררים בבניינים שלא ישרדו רעידת אדמה חזקה.
בישראל ישנן כ 1.5 מיליון דירות ללא ממ"ד ומספר גדול של דירות שנבנו לפני שנת 1980 ואשר עשויות לקרוס ברעידת אדמה, שהגעתה, כפי שטוענים מומחים, היא רק עניין של זמן. כזכור, המטרה הראשית של תכנית התמ"א הייתה הענקת תמריצים כלכליים לחיזוק מבנים והגנה על המבנים והדיירים מפני פגעי טבע ואירועים בטחונים. אולם, ככל שהזמן עבר, הענף התפתח, כאשר חיזוק הבניינים נעשה כמעט אך ורק בהינתן כדאיות כלכלית ומענה כלכלי לצרכי המדינה, היזם והרשות העירונית. מצב זה גורם לכך שרוב הפרויקטים שיצאו ויוצאים לפועל ממוקמים באזור המרכז, בעוד הפריפריה נזנחה כליל, כמו גם אזורים הנמצאים ברמת סיכון גבוהה יותר בעקבות מיקומם על השבר בסורי-אפריקאי. גם באזור המרכז ישנם מקומות רבים שבניינים ישנים לא מחודשים בעקבות רגולציה וסרבנות דיירים, מה שחושף אנשים רבים לסכנת חיים כאשר תתרחש אותה רעידת אדמה ממנה כולם חוששים. רבים בענף ההתחדשות העירונית מדברים על כך שהרשויות והממשלה 'טומנים את ראשם בחול" תוך תקווה שלא יתרחש אסון, וטוענים שלמעשה רק אירוע כאוטי יאיץ את הטיפול בנושא ויוציא לפועל פרויקטים שהקמתם נמשכת שנים רבות, לעיתים אף מעל לעשור כאשר מדובר בפרויקטים של פינוי בינוי.
בהמשך לפורום בכירי Duns 100 למשפט בתחום ההתחדשות העירונית שנערך בסוף חודש ינואר - ימים ספורים לפני רעידות האדמה שפקדו את האיזור - בו טענו רבים מאנשי המקצוע כי העיכוב בהוצאת פרויקטים נגרם רבות בשל משך הזמן הארוך בתכנון ואישור פרויקטים, כמו גם בעקבות בעיות רגולטוריות, נשאלו עו"ד עמנואל יוזוק, בעלים במשרד יוזוק מלכין עורכי דין, ועו"ד יוסי מילר, שותף מייסד, מילר ושות' משרד עורכי-דין, שניהם עורכי דין בעלי ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית, מספר שאלות הנוגעות לכמה מהסוגיות האקטואליות המרכזיות המלוות את הענף - שהינו בעל חשיבות אסטרטגית במציאת פתרונות למצוקת הדיור ולאיומים הנוגעים לבטיחות הבניינים בהם מתגוררים רבים מתושבי ישראל.
האם חלופת שקד מועילה לשוק או שמא היא מייצרת בעיות משפטיות חדשות וחסמים חדשים ובכך יעילותה מופחתת?
עו"ד יוסי מילר: "חלופת שקד לתמ"א 38 לא חפה מקשיים ובעיות תכנוניות. החלופה תומכת בתגבור זכויות בנייה של עד 400% וגם, בנסיבות מיוחדות ובאישור שר הפנים, לתגבור זכויות של 550% לבניין. ובכל זאת, נראה שהרעיון לצופף מגדלים לגובה, הלקוח מתפיסה אורבנית במקומות אחרים בעולם, כגון, הערים ניו-יורק, סידני, הונג קונג, סינגפור ועוד, לא בהכרח מתאים לכל הערים בישראל. אצלנו בישראל, בעיקר בשכונות מגורים צפופות ממילא, אין תשתיות ציבוריות (פיזיות ואחרות) היכולות לקלוט תגבור זכויות כל כך מסיבי. בנוסף - כל תגבור הזכויות תלוי בשיקול דעת ואישור של הוועדה המקומית, שאליה מועברות בתקופה האחרונה אחריות וסמכויות בהיקפים גדולים מאוד יחסית לעבר, וזה בעייתי כשלעצמו כיוון שכבר כיום אנו רואים במספר ערים ועדות מקומיות שבקושי מתפקדות בגלל מחסור בכוח אדם מקצועי, ותוכניות ובקשות רבות בתחום ההתחדשות העירוניות ממתינות זמן רב לקידום, בדיקה ואישור".
עו"ד עמנואל יוזוק: "חלופת שקד הינה בבחינת "חצי הריון" שכן השאירו שיקול דעת רחב לוועדה המקומית להגביל את היקף הבניה ובכך חוסר הוודאות נשמר".
מה החוק הראשון שהיית ממליץ לממשלה החדשה לשנות בשוק ההתחדשות העירונית?
עו"ד עמנואל יוזוק: "תביעות דיירים סרבנים מכוח חוק פינוי בינוי או חוק החיזוק - התמודדות עם דיירים סרבנים בשלבים מוקדמים מהחלטת הוועדה, וכן מענה מהיר לכל הבעיות הקשורות לרישום לא מלא/יורשים ותושבי חוץ".
עו"ד יוסי מילר: "מארג החוקים הקיים כיום בתחום זה הוא בהחלט טוב, מגן היטב על בעלי הדירות ומאפשר קידום תכניות באופן שלא היה קיים לפני 10 שנים. החקיקה מצליחה להיעשות יחסית במהירות והצליחה לתת מענה סביר, ואפילו טוב, לבעיות וכשלים שזיהינו לאורך הדרך. מהפכה לא נדרשת כאן, אך שיפור בהחלט נדרש. כך למשל, נושא שלא הוסדר מספיק בחקיקה הוא מרכיבי התפקיד, האחריות והסמכות של באי-כוח בעלי הדירות במתחמים השונים, כמו גם התהליך והתנאים שחיוני שיתקיימו לפני הצגתם את עצמם כמי שנבחרו כאלה המייצגים את בעלי הדירות. נושא זה יחסית פרוץ, ולא הוסדר, ומתחמים לא מעטים נתקלים בקשיי קידום הפרויקט כאשר באי-כוח בעלי הדירות - לאחר שכבר נבחרו לכאורה ע"י בעלי הדירות או רק חלק מתוכם - מנסים להוריד מעצמם אחריות לפעולות ומהלכים הכרחיים לקידום הפרויקט, ולהעביר אותם לכתפי ואחריות היזם או באי-כוח היזם. זו בעיה חדשה שהמחוקק טרם נתן לה מענה".
מהי עמדתך לגבי עורכי דין אשר מייצגים גם יזמים וגם דיירים? מה הם היתרונות והחסרונות בייצוג של צד אחד בלבד ובייצוג של שני הצדדים?
עו"ד עמנואל יוזוק: "אני רואה יתרון רב למשרדי עורכי דין אשר מייצגים גם יזמים וגם דיירים שכן רוב העבודה המשפטית המורכבת נמצאת בצד של היזמים, כולל: התנהלות מול הרשויות ופתרון חסמים מכל הרבדים המשפטיים באופן אשר מעניק לעורך הדין כלים וידע רב בבואו לייצג דיירים. כאשר אתה מכיר את המערכות מצד היזם אתה יודע איך לנהל מו"מ בכל ההיבטים המשפטיים בהסכם ויש בידך כלים להשתמש במהלך "הפינג פונג" המשפטי בין עורכי הדין. בנוסף כאשר היזם ועורכי הדין שלו יודעים שאתה מייצג יזמים ההתנהלות יותר קלה מאחר ולא ניתן ל'ספר לך סיפורים' על הצד של היזם, כי אתה מכיר את התנהלות היזמים מקרוב.
מנגד כאשר אנחנו מייצגים יזם ועורך הדין של הדיירים אינו מכיר את העבודה שלנו אני נתקל לא פעם בקשיים אמיתיים להסביר לוחות זמנים נדרשים, זמני תגובה לפתרון חסמים, עבודה מול הרשויות וכיוצ"ב".
עו"ד יוסי מילר: "אסור בתכלית לעו"ד לייצג בפרויקט התחדשות עירונית הן את בעלי הדירות והן את והיזם. מדובר בניגוד עניינים מהסוג החמור ביותר. לפני כשנה ועדת האתיקה של לשכת עורכי דין החליטה להגדיר קווים אדומים בייצוג בפרויקטים של התחדשות עירונית, וקבעה כללים לפיהם על עורך דין המייצג את בעלי הדירות ומבקש לפעול גם "כמארגן" של העסקה לגלות מידע זה לבעלי הדירות טרם בחירתם אותו כמיצגם. כיום אנו רואים יותר ויותר כניסה של עורכי דין לייצוג בעלי דירות ללא ניסיון ממשי בתחום ההתחדשות עירונית, והחברות, בגלל התחרות הרבה ביניהן על המתחמים, ממהרות לאשר להם הסכמי התקשרות באופן שהוא חפוז, פשוטו כמשמעו, כאשר הם עוד לא נבחרו ע"י נציגות כלל בעלי הדירות במתחם אלא ע"י בעלי דירות מעטים בלבד. התוצאה היא שהפרויקטים נעצרים בשלב מוקדם ללא יכולת להתקדם".
d&b – לדעת להחליט
