עוצמה וגב כלכלי: ענף ההתחדשות העירונית מוביל לשיתופי פעולה אסטרטגיים
עוצמה וגב כלכלי: ענף ההתחדשות העירונית מוביל לשיתופי פעולה אסטרטגיים
הפרויקטים המורכבים והארוכים דורשים מומחיות מקומית וייחודית, לצד איתנות פיננסית גבוהה. כך דואגים לפיזור סיכונים בענף
ענף ההתחדשות העירונית הולך וצובר תאוצה בשוק הנדל"ן הישראלי. כ-30% מהדירות שיתווספו לשוק בעשורים הקרובים יגיעו מהתחדשות עירונית. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, רק לשנים 2021-2025 יש בצנרת התכנון תוכניות לבניית כ-400 אלף יחידות דיור חדשות בפרויקטי פינוי בינוי - זה מעיד על החשיבות הגדולה שמקנה המדינה לתחום, ועל הפוטנציאל העצום שלו.
כל אלה יתחלקו בין כ-1,500 חברות הפעילות בתחום ההתחדשות, חלקן גדולות ומנוסות, חלקן בינוניות שמבצעות מספר קטן של פרויקטים, וחלקן קטנות או שהוקמו לרוב לטובת פרויקט אחד. פעילות בתחום ההתחדשות העירונית ובפרט בפינוי בינוי דורשת גב כלכלי חזק ואיתנות פיננסית, לצד הניסיון והידע שחשובים לא פחות. מדובר בתהליכים ארוכים שנמשכים שנים ארוכות וכרוכים בעלויות רבות - החל משלב איתור הפרויקטים, דרך החתמת הדיירים, גיבוש ואישור התוכנית המפורטת, ועד לביצוע הפרויקט ולמסירה, ולאחר מכן תקופת הבדק.
רק חלק מהחברות מסוגלות לקחת על עצמן פרויקטים גדולים ומורכבים מסוג זה. רק חברות בעלות יכולות פיננסיות יוכלו "להתמודד במגרש של הגדולים", ולא להיכנס להרפתקאות ולהיקלע בהמשך לקשיים כלכליים, ובכך גם לפגוע בבעלי דירות ששמו בהן את כל מבטחם.
מסיבה זו בין היתר, בשנה החולפת התרחבה תופעת המיזוגים ושיתופי הפעולה בענף בין חברות נדל"ן גדולות לחברות מקומיות הפועלות בתחומים ספציפיים – בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. שיתופי פעולה אסטרטגיים שכאלה נועדו לייצר גוף איתן מבחינה פיננסית ועם הידע והניסיון המתאים, והם יוצאים לפועל במסגרת פרויקטים נקודתיים או במסגרת פעילות שלמה.
הרציונל בשיטת פעולה זו הוא פיזור וחלוקת סיכונים, שאפשרו להוציא לפועל יותר פרויקטים, בפריסה ארצית רחבה יותר. שיתופי הפעולה מסייעים גם להרחבה משמעותית של הפורטפוליו, וכמובן מסייעים לייצר פרויקטים טובים יותר בהשקעה מדוייקת ובאיכות גבוהה יותר. גם הצורך בהשגת מימון לפעילות השוטפת וקידום הפרוייקטים במקביל לעליית הריבית החדה בחודשים האחרונים, שמקשה ומייקרת משמעותית את הוצאות המימון לפרויקטים, דוחפת לפתרון של שתופי פעולה ומיזוגים.
אנחנו בקבוצת גלובלינקס, הפועלת בתחום הייזום בענף הנדל"ן, יצרנו שיתוף פעולה אסטרטגי שכזה בשוק ההתחדשות העירונית, כשהתחברנו עם קבוצת הרצל בן דוד, הפעילה ומתמחה בתחום ההתחדשות העירונית בנתניה. יחד נקדם ייזום, תכנון ובנייה של כ-3,000 יחידות דיור בפרויקטי התחדשות עירונית בעיר, פרוייקטים שכבר מצויים בשלבי תכנון שונים, בהיקף חזוי של כ-3.8 מיליארד שקל, ואף במתחמים נוספים בעיר הנמצאים בשלבים שונים.
היתרון הגדול בחיבורים מסוג זה בין חברות גדולות שפועלות במגוון רחב של ערים לחברות "לוקאליות" הפעילות במספר מצומצם של ערים או אפילו בעיר אחת בלבד, הינו שהאחרונות לרוב מכירות לעומק את כל השוק המקומי בעיר מסוימת, מכירות את ההתנהלות מול הרשות המקומית ויודעות לקדם מולה פרויקטים, הן יצרו קשר אישי וחם עם מאות בעלי דירות, וכמובן מכירות כל רחוב ורחוב בעיר. מניסיון בענף ההתחדשות - בעלי הבתים סומכים יותר על יזם שהם מכירים באופן אישי או קיבלו עליו המלצות מאחרים, וההתנהלות מולם מצריכה מומחיות וניסיון ייחודיים. החברות המקומיות זמינות לדיירים, משרדיהן ממוקמים לרוב במרחק הליכה מהפרויקטים שהן בונות, הדיירים יכולים להתקשר לפלאפון של המנכ"ל וכך נוצרים יחסי אמון ותקשורת טובה, שקיפות ופתיחות.
לסיכום, ככל וענף ההתחדשות העירונית יילך ויתרחב כפי שאומרות התחזיות, נראה בשוק יותר ויותר שיתופי פעולה אסטרטגיים בין חברות, וכן בין חברות לגופים פיננסיים. זו אבולוציה טבעית של הענף, והבסיס להצלחה בתחום מורכב כמו התחדשות עירונית. החברות שישכילו לרקום שת"פים כאלה מוקדם ככל האפשר, הן אלה שילכו קדימה.
מאת ערן אלטמן, שותף מנהל בחברת בן-דוד גלובלינקס
d&b – לדעת להחליט
