דעהמבצעי הקבלנים מוכיחים: לא למדנו כלום ממשבר הסאב-פריים
דעה
מבצעי הקבלנים מוכיחים: לא למדנו כלום ממשבר הסאב-פריים
במבצעי ה-80/20 מנסים הקבלנים לעודד את מי שאינם מסוגלים לכך כעת לרכוש דירה תוך גלגול הסיכון קדימה. אך ההיסטוריה מלמדת אותנו מסר ברור - מי שאינו יכול לעמוד בהחזר השוטף של תשלומי המשכנתא, לא אמור לקחת אותה
בסרט הקולנוע "מכונת הכסף" ישנו רגע קצר המסביר בבירור כיצד התפתח משבר הסאב-פריים. מארק באום, המהמר נגד שוק הדיור האמריקאי, נוסע דרומה כדי "להרגיש את השטח" ויושב במועדון חשפניות. שם מספרת לו אחת החשפניות על כל הדירות שברשותה, המשכנתאות שמממנות אותן ותוכניותיה למקרה בו לא תצליח לעמוד בהחזרים. כשהוא יוצא מהמועדון, הוא מגדיל את ההימור נגד שוק הדיור.
קטע קצר זה בסרט אמור להעביר מסר ברור – מי שאינו יכול לעמוד בהחזר השוטף של תשלומי המשכנתא, לא אמור לקחת אותה. ניתן להסתיר את הסיכון, לגלגל אותו או לדחותו - אך לא ניתן להעלימו לגמרי, שהרי בסוף הוא עלול להתפוצץ.
ועכשיו נעבור לישראל: האם זוג צעיר, שהצליח לחסוך 300 אלף שקל, יכול להיות בעלים של דירה בשווי 3 מיליון שקל ולהצליח לעמוד בכל החזרי המשכנתא?
מבצעי מימון הקבלנים האחרונים – 90/10 ו-80/20 – נועדו לענות על צורך של הקבלנים עצמם "להוריד מהגדר" את הקונים הפוטנציאליים נוכח עליית הריבית ולהניע אותם לרכישה. כך יוכלו הקבלנים להשיג תזרים במהירות, בעיקר כדי להוריד את עלויות המימון ההולכות וגדלות שלהם מול הבנקים. הציבור, שגם כך מתקשה לחסוך הון עצמי בתקופה זו, מקבל לכאורה הטבה: כדי לרכוש דירה הוא אינו חייב לגייס 25% הון עצמי (לכל הפחות), אלא באפשרותו לשלם גם פחות מכך: 20%, 10% ובמקרים קיצוניים אפילו 5% ממחיר הדירה.
מבצעים אלה תפסו מהר מאוד דפוס פיננסי ברור: אנשים שלא התכוונו לרכוש דירה, מעדיפים להשקיע את אותם 300 אלף שקל עודפים שברשותם במבצעי פריסייל של הקבלנים, מתוך הנחה שבעוד 3 שנים, כשהדירה תהיה מוכנה, לא יצטרכו לקחת משכנתא ויוכלו למכור אותה. באופן כזה יוכלו ליהנות מעליית מחירי הדיור.
בחודשים האחרונים מתנהלים ברשת דיונים סוערים בעד ונגד קניית דירה רק כדי למכור אותה בעוד שלוש שנים (עוד לפני לקיחת משכנתא). דיונים אלה כוללים הסברים על ההזדמנויות החד פעמיות בשוק הנדל"ן וכן חשש רב מ-FOMO. ואכן, ניתן לראות שהשוק "זרם" לכיוון, ובהדרגה התחלנו לראות מבצעים יותר ויותר אגרסיביים הכוללים נקודות יציאה מה"השקעה", מבצעים בהם אין הצמדה למדד תשומות הבנייה (שעלה באופן משמעותי) ואפילו כאלה המאפשרים רכישת דירה עם הון עצמי של 5% בלבד. השוק, שצמא לנזילות בסביבת הריבית הנוכחית, מנסה לפתור בעיה עכשווית על ידי גלגול הסיכון קדימה, תוך הסתמכות על כך שמחירי הדיור נמצאים במגמת עלייה. נשמע מוכר?
אבל מה יקרה בעוד שלוש שנים? הסיכון הרי לא נעלם. סביר מאוד להניח שמי שלא יכול להחזיר היום תשלומי משכנתא על דירה במחיר של 3 מיליון שקל לא יוכל לעשות זאת גם בעוד שלוש שנים. ומה יקרה אז? האם יחזירו לשוק את כל אותן דירות שהבנקים אינם מאשרים את המשכנתא שלהן? האם הבנקים יתמחרו את הסיכון הזה במשכנתא כשהם מאשרים אותה? האם הקבלנים יקבלו רוכשים רבים שיפעילו את אופציית היציאה וייאלצו במקום זאת לגייס הון עצמי חלופי? האם בנק ישראל נערך לתרחיש בו הסיכון, שעדיין אינו ברור לגמרי, יגיע לפתחה של המערכת הבנקאית?
אפשר להניח שהכל יהיה טוב, שיהיה מספיק כסף ונזילות שיאפשרו את החלפת ורכישת הדירות של כל הקונים שלא היו אמורים לרכוש דירות אלה מלכתחילה. עם זאת, יש להבין שקיים סיכון שעשוי להתפרץ, ונדרש כבר עתה להיערך למצב בו כוחות השוק לא יצליחו להתמודד עמו בעצמם.
שמואל בן אריה הוא דירקטור ומנהל השקעות ראשי שוק מקומי בפיוניר ניהול הון. לחברת פיוניר ולכותב אין עניין אישי ביחס לאמור בכתבה. האמור אינו מהווה תחליף לניהול ו/או שיווק השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם
