התחדשות עירונית היא המפתח להאצת הצמיחה
התחדשות עירונית היא המפתח להאצת הצמיחה
האינפלציה ועליות הריבית עשו את שלהן בבלימת המרוץ המטורף לדירה, אבל הדרך לצמיחה ולהתפתחות במרכז – עוברת בעידוד ההתחדשות העירונית: הפחתת שיעור ההסכמה ל-66%, עדכון הרווח היזמי ושחרור חסמים תכנוניים
הקרבות על הרפורמות ברשות השופטת ובתקשורת הותירו בצל את הסוגייה הכי בוערת על סדר יומה של הממשלה החדשה – האטה כלכלית בסביבה של אינפלציה שהולכת ומתגברת. הממשלה אומנם אישרה קבינט דיור בראשות שר השיכון החדש יצחק גולדקנופף, מדובר בגוף שאמור להוביל ולסנכרן את מדיניות הדיור הלאומית – אלא שבשנים האחרונות פורסמו שלוש תוכניות דיור שונות ואף אחת מהן לא יושמה. מבחנה של הממשלה ומבחנו של השר גולדקנופף יהיה בביצוע, לא בהצהרות לתקשורת.
רמז לבאות, מספק נגיד בנק ישראל, אמיר ירון שבחר להקדיש פרק נכבד לדיור בתוך ההמלצות להאצת הצמיחה שהעביר לשר האוצר בצלאל סמוטריץ'. בדיקת בנק ישראל מוכיחה כי התחדשות עירונית במרכזי הערים טובה יותר למשק ב-300 אלף שקל לדירה, לעומת אזורים אחרים. לכן ממליץ הבנק המרכזי על צעדים לעידוד ההתחדשות העירונית בדגש על מרכזי המטרופולין.
מה אפשר לעשות כדי לעודד התחדשות עירונית? – בראש ובראשונה – להסיר חסמים תכנוניים ולהעניק לוועדות התכנון המקומיות סמכויות לאישור תוכניות כדי לשחרר את הפקקים בוועדות המחוזיות. הבירוקרטיה שמונעת מאתנו היזמים והקבלנים להרחיב את היצע הדירות בפועל. בזמן שחסרות לנו היום כ-200 אלף דירות, לפי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ההערכה היא שכ-120 אלף יח"ד תקועות גם היום בצנרת של הוועדות המקומיות.
צעדים נוספים שאף נכללים בטיוטת חוק ההסדרים שהונח בימים האחרונים על שולחן הממשלה כוללים את הפחתת שיעור ההסכמה הנדרש מ-80% ל-66% בדומה למהלך שנעשה בתחום הפינוי בינוי. לאור הצפי לירידת מחירים, באוצר מבקשים להרחיב את הרווח היזמי כדי להבטיח את כדאיות בניית הפרויקטים הללו.
בשנה החולפת נרשם זינוק של 44% בבנייה במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ובתקופה הזו החלו לפי הלמ"ס להיבנות לא פחות מ-12.5 אלף דירות חדשות. מחוז תל אביב מוביל עם 7,049 התחלות בנייה, אבל הבעיה המרכזית שלנו היא עם גמר הבניה והסחבת בהיתרי בניה ואכלוס. זמן הבנייה הממוצע של בניין הוא כשנתיים וחצי (30.8 חודשים), תשעה חודשים יותר מאשר בשנת 1995. לנתוני הלמ"ס על הזמן הרב שעובר בדרך לקבלת היתר בניה ובמשך הבניה בפועל, יש להוסיף עוד חודשים ארוכים בהמתנה להיתר אכלוס. לכן, הדרך להאצת ההתחדשות העירונית עוברת בהסרת חסמים בירוקרטיים ובהרחבת רפורמת הרישוי, המעניקה לאדריכלים את האפשרות לחתום על היתרי בניה.
לצד המענה למצוקת הקרקעות, הרחבת ההתחדשות העירונית מבטיחה טיפול בעשרות אלפי מבנים מסוכנים ברחבי הארץ. האסון בטורקיה ובסוריה ורעידות המשנה בישראל הבהירו כי לא מדובר בסיכון תיאורטי. לפי מבקר המדינה, כ-610 אלף יחידות דיור נבנו לפני 1980 ואינן עומדות בתקן רעידת אדמה. בנוסף, אלפי מבנים ברחבי הארץ הוגדרו מסוכנים ועלולים לקרוס על יושביהם. כ-20% מהמבנים בתל אביב הוגדרו בין השנים 2021-2015 כמסוכנים ברמה כזו או אחרת, 350 מהם הוגדרו כ"סכנה מיידית". בבת ים, הוגדרו 13% מהמבנים באותן השנים כמסוכנים, חלקם ידועים לעירייה כבר יותר מעשור – ועדיין מהווים סכנה לציבור. קונטמפו נדל"ן עוסקת בהתחדשות עירונית במתחמים בערים אלו ונוספות, אבל נדרשת הכוונה מגבוה ולטווח ארוך כדי לייעל את מתן ההיתרים. המדינה חייבת לקבל אחריות ולתת מענה מיידי, בלי בירוקרטיה מיותרת, ולתעדף חידוש פרויקטים בסיכון גבוה במסלול מהיר.
נוסף על כך יש לתת מענה תקציבי הולם בהתאם לדרישת ראשי הרשויות להתאמת התשתיות לקליטה של תושבים חדשים בסדר גודל נרחב. גם בהיבט הזה, התחדשות עירונית הכוללת עירוב שימושים, נותנת מענה לצרכי הציבור במוסדות חינוך (כמו ששילבנו בפרויקט נגבה בר"ג) בפיתוח שטחים ירוקים (שיקום פארק מגדל המים ברמלה) וכמובן במענה למשרדים, מסחר ובילוי לצד המגורים.
הכותב הוא שחר רז, בעלי חברת קונטמפו נדל"ן מבית חיזוק ובינוי, המתמחה בייזום וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית
d&b – לדעת להחליט
