דעהבזבוז השטחים הפתוחים באזורי התעשייה הוא ההפסד שלנו
דעה
בזבוז השטחים הפתוחים באזורי התעשייה הוא ההפסד שלנו
בישראל יש לא פחות מ-340 אלף דונם פנויים באזורי ביקוש שאינם מנוצלים; זאת בשל תפיסה רגולטורית לא נכונה ובירוקרטיה בלתי הגיונית; זה מה שניתן לעשות בעניין
את המשפטים הידועים לפיהם "במדינת ישראל אין קרקעות זמינות לבנייה" וכי "מחירי הנדל"ן בשמיים כי הכל עניין של ביקוש והיצע, ואין היצע" כולנו שמענו, ולא פעם. אבל בפועל, בעוד מדינת ישראל נמצאת בעיצומו של הליך הצטופפות אוכלוסייה מהמהירים במדינות ה-OECD, יש בה לא פחות מ-340 אלף דונם פנויים באזורי ביקוש, שאינם מנוצלים. למה? תפיסה רגולטורית לא נכונה בשילוב בירוקרטיה בלתי הגיונית בקידום התחדשות עירונית בשטחי התעשייה והמסחר בישראל, המשפיעות על מחסור הקרקעות בה.
נכון להיום, יש בישראל כ-430 אזורי תעשייה ומסחר ישנים, החולשים על פני קרקעות בגודלם של ערים שלמות, בהם מבנים שאינם חודשו מיום בנייתם, בשנות ה-60 וה-70. אל קרקעות אלו נדחקו שימושי הקרקע שנתפסים כלא רצויים עבור העיר ותושביה, כדוגמת מפעלים מזהמים, מוסכים, נגריות ובתי מלאכה. במהלך השנים האחרונות, נכנסו באופן הדרגתי לאותם אזורים הממוקמים ברובם בקצוות הערים בשל מטרדי רעש, סביבה וזיהום, שימושים לא תעשייתיים כדוגמת מסחר, תעסוקה ובילוי. אך עדיין, אזורים אלו נותרו בשוליים, כשאין אף תכנית ממשלתית שתאפשר לקדם תכנית התחדשות עירונית על אותם השטחים, בהם ישנם מקבץ מבנים ישנים ומתפוררים שאינם מושכים קהל. זאת כידוע, בשעה בה למדינת ישראל אין פריווילגיה להפקיר קרקעות עתירות פוטנציאל לבניית מגורים, בשילוב שימושים נוספים ההכרחיים לאוכלוסייה הישראלית הגדלה במהירות.
לאחרונה אנו עדים למגמה מעודדת מצדן של רשויות המקומיות גדולות ומרכזיות שבשטחן אזורים אלו, כדוגמת הרצליה, כפר סבא, חולון, בת ים, פתח תקווה ואשדוד, המעידה על הבנת הפוטנציאל הגלום בשטחי התעשייה והמסחר. זאת, כאשר במהלך החודשים האחרונים ערים אלו מפקידות בזו אחר זו תוכניות הכוללות שטחי מגורים, מסחר, תעסוקה, ואפילו חינוך ופנאי באזורי התעשייה והמסחר הישנים בשטחן. למעשה, הן מבינות כי אין להרוס ולבנות מחדש רק באזורים חדשים, אלא נדרש גם להרוס בניינים באזורים שאבד עליהם הכלח, ובהם לבנות פרויקטים חדשים, מעורבי שימושים, שיתרמו באופן ניכר לעיר ותושביה.
עם זאת, כדי לשים סוף לכשל השוק המתמשך, כוחן של הרשויות המקומיות אינו מספיק, מפאת אי ההסדרה הרגולטורית, המהווה חסם מרכזי לקידום התוכניות, בהיעדר היתכנות כלכלית ומתווה ברור לקידום התוכנית לאורך כל שלביה. מה נדרש לעשות? לקדם חקיקה ברורה עם תשתית כלכלית ומשפטית, כמו זו הקיימת מזה שנים רבות באזורי מגורים, עם כללים ברורים וישימים היוצרים ודאות ליזם, בעלי הנכסים, והרשויות המקומיות.
דוגמה לחסם מרכזי הנובע מהיעדר הסדרה חוקית באזורי התעשייה והמסחר הוותיקים, הוא הצורך בהסכמה גורפת, 100%, המצריך את הסכמתם של עשרות ולעתים מאות בעלי הנכסים במתחם. הצורך בהסכמה כזו, כשישנן ריבוי אינטרסים בקרב בעלי הנכסים, הופך את המשימה לכמעט בלתי אפשרית. חקיקה מושכלת ונכונה באזורים אלו, תחיל חוק המקביל ל"דייר סרבן", שיאפשר הסכמה של 66% בעלי נכסים בלבד למימוש הפרויקט.
כאמור, על ממשלת ישראל להפריח אזורים מיושנים אלו באמצעות חקיקה שתהפוך את הבנייה בהן לחיונית וישימה כך שכללי המשחק יהיו מוגדרים מראש. השינוי יורגש ויגרום לעוד יזמים ורשויות מקומית לקדם פרויקטים באזורים אלו, על קרקעות שהן זמינות ולא ממומשות וייווצר מצב עתידי שמעניק תמריץ כלכלי לכל הנוגעים בדבר. כעת כשהרשויות המקומיות מבינות את הצורך במימוש שטחים אלו, ויפה שעה אחת קודם, חובתו של המחוקק להירתם למשימה זו, עם חקיקה ברורה ומסודרת. רק כך, הרשויות המקומיות, יחד עם היזמים ובעלי הזכויות, יוכלו לממש את אותן תוכניות הנמצאות בהפקדה בוועדות מקומיות ומחוזיות, להחלפת השטחים הישנים והנטושים בקומפלקסים מתוכננים היטב, שיאפשרו פיתוח מואץ ויהוו עבור הרשות המקומית כמנוף כלכלי חזק.
דודי קפלן הוא שותף ומנכ"ל חברת ולור ביירון נדל"ן
