דעהפתרון המיסוי שיכול להוריד את מחירי הדיור
דעה
פתרון המיסוי שיכול להוריד את מחירי הדיור
הממשלה משקיעה מאמצים על מנת לשווק קרקעות חדשות, אבל בצד המיסוי כמעט שלא ניכרת עשייה. פתרונות מיסוי נכונים, החל מפטור ממס שבח ועד לשחלוף, עשויים לשחרר אלפי דירות לשוק הנדל"ן ולאזן אותו
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הודיעה לאחרונה על שיא בקצב של 80 אלף התחלות בנייה בישראל, אך בין התחלות בנייה לבין שחרור הדירות לשוק בפועל, המרחק רב מאוד. בינתיים האוכלוסייה גדלה, הבירוקרטיה והרגולציה כבדות ומחנק האשראי עשוי אף הוא להביא לעיכובים בהשלמות הבנייה.
אלברט איינשטיין אמר פעם כי "טיפשות היא לחזור על אותה פעולה וכל פעם לצפות לתוצאה אחרת". רק לאחרונה קבע מינהל התכנון במסמך רשמי כי יש לחשב כיוון מחדש בכל הקשור לפתרון המוצע מזה שנים למשבר הדיור - הגדלת היצע הדירות. עוד קבע המינהל כי חסרה מדיניות דיור לאומית אפקטיבית ובת יישום עבור מדינת ישראל.
הממשלה משקיעה מאמצים על מנת לשווק קרקעות חדשות. אנחנו עדים להגרלות, למכרזי דירה להשכיר, הקצאת קרקעות למשתכן וכיו"ב. אבל בצד המיסוי לא ניכרת עשייה, לבד מהעלאת מס הרכישה. המסקנה היא שחייבים לפעול אחרת. ממשלת ישראל חייבת לייצר תכנית אסטרטגית ובתוכה פתרונות מיסוי דרמטיים.
ברקע הדברים יש לזכור כי בשוק הנדל"ן משחקים שני שווקים: שוק הדירות להשכרה ושוק הדירות למכירה (השקעה ושימוש עצמי). בשני השווקים קיים ביקוש גבוה מההיצע, ולכן מדיניות פיסקלית שמעודדת דיור להשכרה עשויה לפגוע בשוק המכירה ולהיפך.
היסטוריה קצרה: עד שנת 2014, ניתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. פטור זה בוטל והחליף אותו מס ליניארי. התוצאה היא שכל אדם שיש לו יותר מדירה אחת לכוד כאשר הוא רוצה לעבור לדירה שמתאימה לצרכיו, או אם הוא רוצה להחליף דירת השקעה אחת בדירת השקעה אחרת. יש לזכור שבקבוצה זו נמצאים יורשי דירות כמו גם משפחות שחסכו בעמל רב והשקיעו בדירה שנייה ושלישית וכעת אם ירצו לשפר את מגוריהם או מגורי ילדיהם, יידרשו לשלם מיסים.
התוצאה היא חוסר יעילות בשוק הנדל"ן. ישנן אלפי משפחות שמתגוררת בדירות שאינן תואמות לצרכיהן. בנוסף, ישנן אלפי דירות שאלמלא חובת תשלום המס היו נמכרות ליזמים, ואלו היו יכולים לשפצן או להוסיף על גביהן דירות נוספות.
מרבית הדירות הללו הן היצע זמין ומידי, שלא כמו הקרקעות שמוקצות לבנייה חדשה. כיון שנטל המס מפחית את הכדאיות הכלכלית למכור דירות, הרי שראוי לבחון מחדש כלים פיסקליים, כולל כאלו שנבחנו בעבר. למשל, פטור ממס שבח, שלם או חלקי, לתקופה מסוימת. ניתן לבצע זאת באמצעות הוראת שעה המגיעה בחקיקה קצרה ומאפשרת את בחינת יעילותה תוך פרק זמן קצר.
ביטול הפטור היה נכון בשעתו ועמדו מאחוריו שיקולים כגון שוויון, מניעת אפליה לטובת השקעה בנדל"ן, הרחבת בסיס המס והכנסות לקופת המדינה. אלא שכעת, כאשר קופת המדינה גדושה והמשבר החברתי בדרך, ראוי לשקול מחדש את סדרי העדיפויות.
כלי פיסקלי נוסף הוא השחלוף, הטבת מס שלקוחה מעולם התעשייה. שחלוף הוא דחיית תשלום מס הון, לא ויתור על המס, בגין ציוד תעשייתי המוחלף בציוד חדש. זהו זרז לתעשייה המאפשר הגברת היעילות. בדומה, ניתן להגביר את היעילות בשוק הנדל"ן. אנשים נמנעים מלמכור את דירתם ולעבור לדירה המתאימה לצרכיהם בשל חיוב המס, למשל אנשים שהתבגרו וילדיהם עזבו את הבית. אם המס יידחה, הם ימכרו את הדירה למשפחות צעירות יותר ויקנו לעצמם דירה המתאימה למידותיהם. בדומה, משפחה צעירה שזה עתה התרחבה תוכל למכור את דירתה הקטנה תוך דחיית מס השבח ולקנות דירה גדולה יותר. ניתן לתת שחלוף חד פעמי ובכך לא תהיה פגיעה באוצר המדינה.
אפשרות נוספת היא התרת הוצאות שכירות כנגד הכנסות שכירות. כיוון שהכנסות השכירות ממוסות, הרי שההכנסה הפנויה בידי מי שמבקש לעבור דירה מדירה בבעלות לדירה בשכירות יורדת. המס למעשה מונע תנועה טבעית שבה אנשים יעברו מיקום פיסי או ישפרו דיור, פעולות שיכלו לייעל את שוק השכירות.
מדיניות מס שונה ונכונה יכולה לשחרר אלפי דירות לשוק ולאזן את שוק הנדל"ן. זהו צו השעה בתקופה זו, בה אנו ניצבים בפני מחאה חברתית בעקבות עליית מחירי הדיור. מדיניות המס חייבת להיות נדבך מרכזי בכל תכנית אסטרטגית שתציע הממשלה החדשה לטובת המאבק החשוב במשבר הדיור בישראל.
רו"ח דפנה רביד-ברזלי היא סגנית נשיא לשכת רואי החשבון ושותפה מנהלת בפירמת רואי החשבון ברזלי
