משקיעי נדל"ן ישראלים מנצלים הזדמנויות בחו"ל בצל האינפלציה והריבית
משקיעי נדל"ן ישראלים מנצלים הזדמנויות בחו"ל בצל האינפלציה והריבית
אחת המגמות המאפיינות את תחום מוצרי המימון המורכבים בשנים האחרונות הוא הגדלה של פעילות ההשקעה של חברות, קרנות וגופים מוסדיים ישראליים בחו"ל – תוך התמקדות בשווקים בארה"ב ובאירופה. כידוע, ישראל מאופיינת ברמת חיסכון פרטי מאוד גבוהה שמקורה כנראה במאפיינים תרבותיים, כמו גם בעובדה שהחיסכון לפנסיה בישראל הוא מנדטורי ומקבל הטבות מס נרחבות. החיסכון הגבוה לא פוגש מספיק אפשרויות השקעה בשוק המקומי, שהוא קטן יחסית, ולכן אנו רואים בעשור האחרון תנועה גדולה של השקעות אל מעבר לים. ההשקעות הן בעיקר בשוקי המניות והשקעות ריאליות, כשמיעוטן השקעות בשוק החוב. בשנה האחרונה המגמה הזו מתעצמת, כאשר הפעם הגורם הוא דווקא מהצד של ניהול הסיכון שעלה במשק הישראלי ובעצם כסוג של מהלך דפינסיבי להגנה על הנכסים של המשקיעים והחברות.
ההתפרצות האינפלציונית בעולם, שהביאה לעלייה חדה בריבית תוך פרק זמן יחסית קצר, הביאה לכך שלווים רבים (בעיקר בתחום הנדל"ן) שלקחו הלוואות בסביבה של ריבית נמוכה מאוד (ואף אפסית) – צריכים להתמודד בתקופה הנוכחית עם תנאים מאתגרים של ריבית גבוהה, ירידה בשווי הנכסים שלהם, וכן תנאי מאקרו מורכבים נוספים המאתגרים את יכולת מחזור החוב שלהם. מנגד, תופעה זו טומנת בחובה גם הזדמנות למשקיעים שונים – המעוניינים כעת לרכוש נכסי נדל"ן במחירים אטרקטיביים יחסית, בין אם מהנושים או מהמוכרים של הנכסים שהחליטו לצמצם הפסדים. זוהי תופעה דומה לזו שהייתה אחרי המשבר הפיננסי בשנת 2008-2009, בה חברות רבות התקשו למחזר את החוב כנגד הנכסים שלהם.
מגמות אלו הביאו גופי השקעה, ייעוץ ומימון ישראליים רבים לפתח מערכים יעודיים שעוסקים באיתור, ניתוח ומימון השקעות בחו"ל בעיקר בתחומי הנדל"ן לסוגיו השונים. כל זה מאפשר למשקיעים ויזמים ישראליים שרוצים להיחשף להשקעה בתחומי הנדל"ן, התשתיות והמלונאות באירופה ובארה"ב –לקבל מכשירי השקעה, אפשרויות מימון וייעוץ מגופים ישראליים מתמחים שמסייעים להם לבצע את פעילות ההשקעה הזו בחו"ל. ביטוי לכך ניתן לראות למשל בהיקף ההשקעות הזרות של הגופים המוסדיים בחו"ל (כולל מניות ואג"ח) שעמד בסוף השנה על כ- 220 מיליארד דולר, המהווה כמעט הכפלה בחמש השנים האחרונות.
דוגמה אחת מיני רבות היא עסקת המימון להקמת מלון חדש במרכז העיר דבלין, בירת אירלנד. העסקה נחתמה בעיצומו של משבר הקורונה בשנת 2021 – תקופה שבה ענף התיירות סבל מקשיים משמעותיים ולא זכה למימון בנקאי. המימון היה בסך כ-30 מיליון אירו מתוך השקעה כוללת של 50 מיליון אירו בפרויקט. הבעלים של הפרויקט הוא קבוצה מלונאית ישראלית ידועה וקבוצת השקעות ישראלית ידועה, המחזיקות כל אחת בבעלות חלקים שווים בפרויקט. קבוצת המלונאות היא גם השוכרת של המלון והיא גם זו שמפעילה אותו. המלון, הכולל 175 חדרים נפתח לציבור בדצמבר 2023, זמן מה לאחר שעולם התיירות התאושש ממגיפת הקורונה. זוהי דוגמה לעסקה שדרשה יצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסה, אך היא רק אחת מיני רבות המבטאת את מגמת העלייה בהשקעות הגופים הישראליים בנכסי נדל"ן מחוץ לישראל.
להערכתי, המגמה של נהירת משקיעים ישראליים לשווקים בחו"ל תימשך בשנים הקרובות. האינפלציה החלה להתמתן, הכלכלה האירופית מתאוששת והריבית בה תחל לרדת בקרוב, וגם בארה"ב שבה האינפלציה יותר עיקשת כרגע, הכלכלה שומרת את הראש מעל המים.
כל אלו צפויים להביא לעלייה בשווי הנכסים וכך יהפכו את ההזדמנויות לאטרקטיביות יותר. בנוסף, ההאטה בהתחלות הבנייה שאפיינה את השנים האחרונות – הן בשל משבר הקורונה והן בשל סביבת הריבית הגבוהה – צפויה להסתיים, וקיים צפי לכך שמשקיעים ויזמים יוציאו לפועל עסקאות משמעותיות במהלך הרבעונים הקרובים.
הכותב הוא בני חדאד, מנהל סקטור מוצרי מימון מורכבים בחטיבה העסקית של בנק הפועלים
